商业物业在日常管理活动中面临诸多风险，笔者建议设立住宅物业与非住宅物业统一适用的《专项维修资金管理办法》。可以在现有《住宅专项维修资金管理办法》的基础上修改相应的条文，商业物业等非住宅物业可以参照适用。

（一）专项维修资金

1.强制设立商业专项维修资金

《物业管理条例》第54条规定，商业物业等非住宅物业同住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。同时颁布《专项维修资金管理办法》，强制商业物业设立专项维修资金制度。

2.交存

明确住宅物业和商业物业等非住宅物业的业主按照以下公式缴交专项维修资金：。其中：n代表该物业项目物业类型种类数量 ，i代表第i种类型物业 ，Pi为第i种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准 ，Si为第i种类型物业总建筑面积。区分不同类型的专项维修资金的收取标准，具体各种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准应由各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门予以确定。

3.使用(www.daowen.com)

笔者建议在《物业专项维修资金管理办法》使用这一章节，对专项维修资金的种类进行划分为：常用资金、备用资金、应急资金，并对不同种类的专项维修资金的使用程序加以区别。其中，常用资金使用规则同现有规定，即在专项维修资金划转业主大会管理之前，由占建筑物专业部分面积三分之二以上的业主讨论通过使用建议。在专项维修资金划转至业主大会管理之后，由业主大会通过使用方案。备用资金和紧急资金的使用条件、额度等内容应在首次业主大会上，经专有部分占建筑物面积和占总人数三分之二以上的业主通过，并将使用这两部分专项维修资金的权限概括授权于业主委员会。在符合使用备用资金和应急资金的条件下，直接由业主委员会执行。

4.监督管理

为了防止出现物业服务企业挪用专项维修资金的情况，《物业专项维修资金管理办法》可规定物业服务企业制作两份财务报表，一份为自身收支情况的财务报表，另一份为物业专项维修资金的财务报表，即物业服务企业的财务进行分流管理。业主可通过查询商业物业服务企业的财务报表和会计账簿，对其进行监督。

（二）物业保险

为了提高商业物业企业对物业责任保险的重视程度，笔者认为，物业立法不仅应在物业收费构成中规定物业费包括物业的共有部位、共有设施设备及公众责任险费用，还应直接在《物业管理条例》物业使用与维护一章专设物业保险的条款，强制商业物业服务企业购买物业责任保险。等我国物业保险市场发展成熟后，可以颁布《物业管理责任保险管理办法》，对物业责任保险的险种、保险责任认定等方面作出更具体的规定。