（一）业主团体成立及运作

业主大会作为业主自治的权利机构，在实践中，我国业主大会及业主委员会设立仍不规范。^[1]特别是《物业管理条例》未规定不成立业主团体所需要承担的法律后果，造成了业主团体，特别是业主委员会数量少等问题。例如：业主大会定期会议和临时会议在实践中难以召开，业主表达诉求渠道受阻；商业物业在目前物业立法规定的业主大会表决方式的规定下，沦为开发商的“传话筒”。针对以上问题，应明确相关物业立法条文中业主团体成立及运作的规定，并对存在的问题提出对策，完善物业管理条文。

1.成立业主大会及业主委员会的步骤

虽然《物业管理条例》规定了业主大会的成立方式，^[2]但对具体成立条件并未明确。2009年住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了业主大会和业主委员会成立的步骤，概括为：在满足条件时开发商需按行政主管部门等负责主体的要求提交材料，主管部门应组织、领导成立首次业主大会会议筹备组，筹备组做好相关工作后组织召开首次业主大会。首次业主大会上通过管理规约、业主大会议事规则、选举业主委员会。^[3]业主委员会经业主大会选举产生后，应向房地产行政主管部门进行登记。

除了明确成立业主大会和业主委员会成立的条件，为了减少实践中业主大会和业主委员会难以成立的情况，还应明确规定不成立业主大会和业主委员会的法律责任。物业所在区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府对妨碍业主大会也业主委员会正常召集和进行的主体应予以警告、罚款或追究责任人的法律责任。

2.业主大会工作程序及决定

业主大会分为定期会议和临时会议。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会定期会议由业主在业主大会议事规则中予以约定，临时会议在符合条件时召开。^[4]为了保证业主大会定期会议和临时会议能顺利召开，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处、乡政府应责令其限期召开。若仍未依法召开会议，则监管主体应对违法主体处以相应罚金，采取追究责任人法律责任等措施。为了防止自持比例过高的商业物业的业主大会在现行“双过半”和“双2/3”的表决方式下沦为开发商意思表达的“传话筒”，应对业主大会的表决规则进行相应的变通，即直接对“大业主”的投票权比例进行限制。持有商业物业所有权超过50%的业主即为大业主。将这部分大业主的投票权限制在一定区间，如20%～30%，具体比例由各地房地产主管部门会同相关部门制定。

3.业主委员会工作程序

作为业主大会的执行机构，《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》对业主委员会的规定并不如对业主大会规定得细致。只对业主委员会的召集和主持程序、业主委员会资格终止情况等问题作出规定。业主委员会的议事规则等内容是由业主大会在其所决定的业主大会议事规则中予以明确的。为了规范业主委员会的工作内容及程序，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当对首次业主大会通过的业主大会议事规则进行审查，对不符合现行立法精神的部分责令业主大会进行修改，并监督业主大会议事规则的执行情况，规范业主委员会工作程序。(www.daowen.com)

（二）业主团体性质及职责

业主大会和业主委员会的性质、地位未在物业立法中予以明确，致使业主团体难以在如诉讼等活动中履行其应尽的职责，使业主权益无法得到及时有效的维护；物业主体对业主及业主团体之间职责分工不明，三方主体职责出现错位、缺位的情形。因此，物业立法应明确业主大会和业主委员会的民事主体资格、诉讼地位，以及重塑业主团体结构，对业主团体的职责进行分工。

1.业主大会和业主委员会的法律性质和诉讼地位

现行物业管理立法未明确规定业主大会的法律性质和诉讼地位，根据上文分析，笔者认为应认定业主大会的法人资格，可以以业主大会的名义参加诉讼活动，享有诉讼主体资格。

至于业主委员会的法律性质和诉讼地位，物业管理立法亦没有予以明确作出回答。但根据《物业管理条例》的规定，业主委员会作为业主大会的执行机关，再加上相关司法解释赋予其诉讼主体资格，因此物业管理立法应直接认定业主委员会“其他组织”的法律性质，具有诉讼主体资格。但业主委员会需得到业主的授权才可提起诉讼。

2.业主团体职责分工

认定业主大会的法人性质后，可将业主团体类比公司治理结构，则业主大会是公司的股东会，掌握物业活动的决策权；业主相当于公司的股东；业主委员会相当于公司中董事会，负责物业管理事务的执行。为了防止物业管理主体权利行使出现缺位、错位、越位的情形，甚至出现侵害业主权益的情况，应在物业立法中增设业主团体的监督机关，扮演的角色相当于公司中的监事会，主要职责权限内容是对业主大会和业主委员会的工作内容进行监督。物业管理立法应具体规定该业主团体监督机关的权利和义务。