笔者通过研究住宅物业专项维修资金制度和各地专项维修资金的相关规定，在结合商业物业自身特殊性的基础上，提出物业维修资金的交存、使用、监督等环节的完善建议，从而减少商业物业服务合同履行过程中有关专项维修资金的纠纷，维护业主的权益，实现物业保值增值的目的。

（一）强制商业物业设立专项维修资金制度

《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》未针对商业物业专项维修资金的相关内容作出规定。商业物业作为市场经济中自由运作的领域，业主一般与商业物业服务企业自行协商物业管理事项。但是由于业主和商业物业服务企业出于自身利益的考量，往往未对商业物业专项维修资金作出约定或者约定的内容不完善，导致商业物业共用部分和设施设备出现问题时无法得到及时的维修，从而产生更大的损失，引起物业法律关系主体之间产生矛盾和纠纷。因此，笔者认为，为了使商业物业等非住宅物业能够良好的运作，应强制要求商业物业等非住宅物业设立专项维修资金制度。

（二）商业物业专项维修资金内容的完善

1.明确专项维修资金的交存主体

我国各地区关于物业专项维修资金的交存主体规定不一，主要包括业主和开发商。我国台湾地区“物业管理条例”第18条规定了公寓大厦的公共基金来源，^[24]即台湾地区由起造人（开发商）作为公共基金的缴交主体的做法引发了诸多争议。笔者认为，既然《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等上位法已规定业主为专项维修资金的唯一缴交主体，那么物业立法应自始贯穿“谁使用，谁付费，谁受益，谁负担”的原则，由业主负责缴纳商业物业专项维修资金。开发商承担的责任应是保证物业和配套设施在保修期内正常运作以及物业和承担配套设施出现问题时的维修责任。

2.明确专项维修资金的缴纳标准

1998年原建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施备维修基金管理办法》第5条规定：“在销售商品住房时，购房者按照购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金。”^[25]2008 年2月1日起，原建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施，对旧《办法》的相关条文进行了补充和修改。该办法规定：“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%。”相比之下，新《办法》较之旧办法显得更加科学、合理。旧《办法》中作为专项维修资金缴纳的基数的购房款，包括了地价，而不同地段的房价差异较大，难免会产生业主所承担的专项维修资金与其享有的权利不一致的情况。而且我国房价不断上涨，导致业主缴纳的维修资金超过物业维修的实际需要。至于以武汉市为代表的以建筑面积成本作为专项维修资金缴纳基数的地区，不可否认，建筑面积成本价相比于以购房款作为基数，具有稳定、公平、波动性小的优势，可以排除成本之外其他因素的影响，但该基数并没有将地价因素排除在外。而新《办法》以建筑安装工程造价为专项维修资金缴交基数的做法就更显合理，因为专项维修费用与房屋建筑安装工程造价成本息息相关，与地价实际上联系并不大。因此新《办法》对维修资金的收取标准的规定是一种进步。(www.daowen.com)

笔者建议建立全国住宅物业和非住宅统一适用的《物业专项维修资金管理办法》，具体可以借鉴《深圳市物业专项维修资金管理规定》第9条的规定，按如下公式计算收取专项维修资金：。其中：n代表该物业项目物业类型种类数量，i代表第i种类型物业，Pi 为第i种类型物业每平方米建筑安装工程造价标准，Si为第i种类型物业建筑面积。区分不同类型的专项维修资金的收取标准，具体各种类型物业每平方米建筑安装工程造价的标准应由各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门予以确定。

3.规范物业专项维修资金的使用

面对难以正常合理地使用专项维修资金和专项维修资金紧急情况的具体类型难以穷尽的难题，笔者认为，针对自持比例较高的商业物业，在业主大会难以形成有效表决的情况下，可以采用以下两种方式予以解决。第一种方法是采用笔者上文主张的在业主团体的表决过程中采取“比例投票制”的方式限制大业主的投票权的方法，使业主大会能够合理平衡开发商和业主的诉求，尽早对商业物业专项维修资金的使用达成共识并交付执行，使物业的共有部位、共用设施设备在保修期满后能够得到及时的维修、更新和改造，减少商业物业服务合同履行过程中关于专项维修资金的纠纷。第二种方法是借鉴其他国家或地区的做法，根据专项维修资金的不同用途，对专项维修资金进行划分。区分不同的情况，适度简化使用专项维修资金的程序，有利于最大限度地发挥专项维修资金的作用。

我国香港将维修资金分为三种：常用基金、备用基金和特别基金。常用基金是用于支付业主团体行使职权时所需要支付的费用以及物业管理过程中需支出的保险费和税费。备用基金是用于当常用基金不足以支付费用以及有不时之需时所发生的费用。特别基金是指经理人为应付“某种开支”而设立需由业主厘定并交纳的资金。^[26]在英国，购房人在签订合同的时候，除了需交纳经常性维修费用之外，还需交纳应急性工程费用和工程储备性开支。应急性基金是指应付物业内发生突发性的事件，工程储备是指对相关的工程材料进行储备。笔者认为，我国可以类比英国和我国香港，将现有的专项维修资金划分为不同种类，但种类和内涵并不必完全一致。我国的专项维修资金可以划分为常用资金、备用资金和应急资金。常用资金的使用对象是大型公共设施设备，由于这部分开支较大，故需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。备用资金针对的对象是日常设施设备的维修。相比大型设施设备的维修所需的大额维修资金而言，这部分涉及的资金较少。笔者认为，该部分备用资金只需在首次业主大会上，经业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主将该部分使用的条件、所需资金的额度等方面的内容概括授权于业主委员会，即备用基金的使用无须每次由业主大会决定。在符合使用备用资金的情况下，可直接由业主委员会执行。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第21条就针对专项维修资金的备用金作了类似的规定。应急资金使用对象针对的是突发性的事件。由于其具有突发性、紧迫性、破坏性的特征，为了降低突发事件损害后果，其使用条件和程序可以类比于备用资金。

4.完善物业专项维修资金的监督

根据现行立法，专项维修资金的管理主体可以是各地区的房地产行政主管部门、业主委员会和物业服务企业。各地虽规定了公权力部门对专项维修资金的监督机制，但笔者认为，还应充分发挥物业法律关系多方主体的作用，对物业专项维修资金的各个环节进行监管。针对监管专项维修资金的公权力部门，如财政、审计等部门违法管理专项维修资金的情况，现行立法应加重这种“监守自盗”的行为的法律责任。除了由上级部门要求其责令改正之外，还应对直接负责的主管人员予以处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，追究刑事责任。针对业主团体管理专项维修资金的情况，需接受业主和公权力部门的监督。业主可以通过查询业主委员会财务报表和会计账簿等方式进行监督，也可以通过选举制度罢免不称职的业主团体成员。此外，笔者上文提到成立业主团体监事机关亦可对业主团体管理专项维修资金的行为进行监督。为了防止出现物业服务企业挪用专项维修资金等情况，应对物业服务企业的财务进行分流管理。即物业服务企业应制作两份财务报表，一份是企业自身的收支情况的财务报表，另一份是物业维修资金的财务报表。物业服务企业进行财务分流之后，有利于业主监督专项维修资金。