业主通常以拒绝缴纳物业费的做法表达对履行物业服务合同过程中出现问题的不满，而商业物业服务企业往往采用断水断电的方法迫使业主继续履行合同或解除物业服务合同。由于商业物业服务企业的法律意识较为淡薄，在对拒绝缴纳物业费的业主采用“私力救济”的同时，往往会对业主的人身和财产造成侵害。在商业物业业主团体成立率较低的情况下，单个业主就物业服务企业违约侵权的行为诉诸法院。作为力量单薄的个体，在举证环节、法庭辩论环节都难以与商业物业服务企业相抗衡。因此，在事后救济不利于业主维权的情况下，应针对事前所出现的问题提出相应的解决对策。即对商业物业服务合同履行过程中双方易产生争议和发生纠纷的部分进行规范，督促商业物业服务企业和业主正确行使权力和履行义务。

（一）实行“市场调节价”为主，“政府指导价”为辅的物业费定价模式

目前，商业物业中物业费的制定实行的是市场调节价的定价方式。《深圳市物业管理服务收费管理规定》第5条明确物业服务费所采用的定价方式，即“住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价”“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价”。现阶段我国商业物业服务市场发育尚未完全成熟，在不具备充分的竞争条件的情况下，开发商对物业费的定价更多体现的是自身的利益，往往与实际提供的服务并不相符，导致业主被动地受制于开发商。因此，笔者认为，现阶段的物业费定价权并不能完全交到市场手中。我们可以借鉴英国的相关做法，即物业合同双方在意思自治的情况下制定物业收费标准，公权力部门仅在合同双方无法达成共识或产生争议的情况下介入。在英国，物业服务收费是业主和物业服务企业在综合市场供求状况、区域环境、房屋质量等方面的基础上达成的协定。物业管理的内容以及收费标准由市场决定，提供服务的种类以及收费状况完全是合同双方意思自治的结果，政府对具体内容并不作任何规定。但是，当物业服务合同双方难以就物业收费等内容达成共识或产生争议时，双方可以通过租用房产估值法庭仲裁解决。^[14]经过合议庭裁决后的服务项目和收费标准，当事人必须执行。由于我国缺少专门调解房地产纠纷的庭审制度，无法照搬英国的做法，但我国有定价权限的人民政府价格主管部门同房地产行政主管部门可在合同双方无法对物业服务收费达成一致性意见或产生争议时，针对双方所争议的收费项目制定基准价格和浮动幅度，供业主和商业物业服务企业参考。即使物业合同双方就物业费相关问题诉诸法院，该参考标准也可以作为法院定案的重要依据。采用“市场调节价为主，政府指导价为辅”的物业费定价模式有利于规范物业市场运作，减少履行商业物业服务合同过程中因物业费产生的纠纷。

采取“市场调节价”为主，“政府指导价”为辅的物业费定价方式，也有利于开发商在出售商业物业时合理定价，提高招商竞争力，减少商业物业服务企业在后期的经营管理中单方面提高物业费而产生的风险。但是在实践中，物业服务企业在物业服务合同中未对具体调价标准和程序作出清晰的表述，一旦后期商业物业服务企业想要提高物业收费，往往难与业主和商户之间就物业费调价的结果达成共识，增加商户逃铺的概率。因此，不仅要明确物业费的计费方式，还应讨论商业物业服务企业对物业费进行调价时所应遵守的条件和程序以及因物业费调价而与业主产生的纠纷如何解决的问题。第一，商业物业服务企业调价的过程中应始终坚持调价过程合理、公开、调价后费用和服务水平相适应等原则。第二，物业费调价时间间隔应予以明确。因为物业费的提价导致商户经营成本的变动，影响其经营决策和经营举措。即便商户通过高成本利润低时退出商城的方法以避免更大的亏损，但是对于合同的退出以及转租、转让也是需要必要的时间和条件来实现的。频繁的调价容易引起商户的反感情绪而导致商户逃铺。因此，商业物业服务企业在物业服务合同中明确约定调价间隔。同时，明确的调价时间间隔约定可以帮助企业树立公平客观的市场形象。第三，对于每次调价的幅度，商场也需要给定一个相对具体的比例空间和合理的依据。商户进驻商场无疑是考虑了一切因素，包括对后续经营中管理费用等成本作出合理预期后才作出的决定，否则短时间内一次性大幅度调价会招致商户的不满。第四，商业物业管理公司应规范物业费调价程序。是否对物业费进行调价并非由商业物业服务企业单方面决定，而应比照住宅物业的规定，物业费调价应经人数、面积同时占1/2以上业主通过。为了防止业主和商业物业服务企业因物业费调价而产生纠纷，出现商户逃铺等现象，双方应事先进行沟通和协商；若无法达成共识，双方应采取诉讼等手段合理维权。

（二）完善物业费计价方式

根据2003年发改委、原建设部共同颁布的《物业服务收费管理办法》第9条的规定，物业管理企业可以和业主约定采取包干制和酬金制等形式收取物业服务费用。经上文分析，在酬金制中，物业服务企业收取的物业服务费包含物业管理报酬以及物业服务支出。该笔费用中有关物业服务费支出部分的所有权属于业主，物业服务企业实际上是代收代管这笔费用。物业服务企业作为追求自身利益最大化的营利性企业，若要求物业服务企业既当物业费的善良管理者，又尽量满足自身对利益的需求，这无疑是强人所难。实践中不少物业服务企业采取虚列开支的办法向业主报高价、报假表、高收费。因此，笔者建议在酬金制的物业费计费方式中，物业服务企业的报酬可以通过另行约定的方式计算工作量，与用于物业管理的支出分开来支付，将物业费用的成本和酬金分设不同的账户，以防止上述问题的产生。一旦酬金得以明确，物业管理企业服务项目的范围以及服务的收费标准也都可以随之得到确认，方便业主对其进行监督和管理，同时也有利于商业物业服务企业通过诉讼等手段向欠缴物业费的业主追讨物业费。

在包干制的物业费计算方式中，正如上文所述，商业物业服务合同的双方签订主体为业主和物业服务企业，如承揽合同的双方主体。物业服务费及物业服务报酬的所有权都归属商业物业服务企业，并无须将物业服务企业的报酬从物业服务费中分离。采取包干制的物业费计费方式，更接近普通业主对物业费的理解，也使得物业服务关系更加清晰，有助于减少履行商业物业服务合同过程中的纠纷。但为了防止包干制下商业物业服务企业所提供的服务项目越多所得收益越少的情况，笔者认为在采取包干制的物业费计费方式下，设立相应的奖励机制。在商业物业服务企业顺利完成物业管理任务出现物业管理费结余时，可取其一部分奖励物业服务企业，以保证商业物业服务企业在保障自身利益的同时努力提高服务水平。

针对实践中商业物业服务企业采用的“综合管理费”的物业费计价方式，侵害了业主的知情权和财产权，违反《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》等法规的规定。因此，作为对物业服务费实行监管的县级以上人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门，应依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》追究违反物业法规的商业物业服务企业的法律责任，严格规范商业物业服务企业的物业费的计价方式。

（三）完善业主和商户拖缴、欠缴物业服务费时商业物业服务企业的救济措施

1.区分业主及商户拖缴、欠缴物业服务费的情形

（1）业主拖缴、欠缴物业服务费的情形

缴纳物业费是业主在物业服务合同中承担的最重要的义务之一，业主应当定期向物业服务企业缴纳物业费。但从近几年的物业纠纷来看，绝大部分是由业主拒绝交付物业费而引起的。当物业服务企业违反物业合同约定时，法律赋予业主拒缴物业服务费的权利以对抗物业服务企业的违约行为，这有利于督促物业服务企业勤勉、尽职地完成业主所委托的事项。^[15]但任何的权利行使都应有其条件和界限，没有约束的权利最终将导致滥用。若没有明确业主可以拒缴物业服务费的条件和范围，业主动辄拒缴物业费，而物业服务企业不会因为个别业主拒缴物业费而停止对整体物业的管理，由此导致增加物业服务企业的经营管理成本被转嫁到依法缴费的即一部分业主的身上，对即部分业主和物业服企业来说无疑是不公平的。(www.daowen.com)

探讨业主行使拒缴物业服务费的范围和具体情形是防止业主滥用该权利的有效途径。若有充分的法律依据，业主拒交物业费的做法并无不妥，其采取积极方法维护自身合法权利的行为就应得到认同。基于此，笔者认为有必要对业主拒交物业费的法律依据予以探讨。应明确的问题是业主拒绝缴纳物业费是否符合合同履行抗辩权的行使条件。所谓合同的同时履行抗辩权，是指在双务合同的当事人的履行不存在先后顺序的情况下，一方当事人在对方未对待给付以前可以拒绝履行自己的债务的权利。^[16]合同的同时履行抗辩权须基于合同产生，以合同义务为基础。当合同一方当事人未履行义务时，另一方当事人才可以援引合同履行抗辩权，对抗相对方要求自己履行合同义务的权利。因此，应明确只有当业主拒绝交付物业费的原因是基于业主与物业服务企业之间的物业合同而产生纠纷的情况下，业主才可以援引同时履行抗辩权，对商业物业服务企业未履行或不当履行物业合同义务的行为以拒绝缴纳物业费的形式予以对抗。若商业物业服务企业未尽的义务并非来源于该合同内容，例如出现物业服务企业对业主的侵权行为，则业主不能援引同时履行抗辩权，拒缴物业费。具体而言，还应对业主拒绝缴纳物业费是否符合同时履行抗辩权的构成要件进行分析。

笔者认为业主拒交物业费符合同时履行抗辩权的构成要件，理由如下：第一，业主是合同的一方主体。虽然业主大会作为商业物业服务合同的一方签订主体，但根本上是业主意志的集中体现，从此点分析，业主是商业物业服务合同的一方签订主体。第二，物业服务费是物业服务合同双方对待给付的内容。同时，履行抗辩权还需要合同双方之间有对待给付的关系，也就是合同双方需负有债权和债务。在酬金制的计费方式下，物业服务企业对于收取的物业费仅属于“代收代管”性质，物业服务费的所有权归属与业主。^[17]若主张业主对物业服务企业行使合同的同时履行抗辩权，则物业服务企业依据酬金制的计费方式向业主收取的物业费应属于对业主享有的债权，这与现行的物业服务费归属之间存在矛盾，因此在理论上应予以斟酌。但结合实践中物业服务企业重收费而轻管理的原因，归根到底在于物业服务企业的最大利益来源于物业服务费用。在此基础上讨论物业费的性质，可以认为物业服务费系属物业服务企业对业主的债权。^[18]在物业服务合同中，物业服务企业和业主的主给付义务分别是提供物业管理服务和缴纳物业服务费，二者之间具有牵连关系。第三，业主不具有先给付义务。一般业主与物业服务企业之间在合同中约定采用先交费后服务的原则，双方约定业主应该在每月的固定时间到商业物业服务企业指定的财务部门，以现金、支票等形式缴交当月的管理费用，但这并不意味着业主在物业费的缴交上有先给付的义务。物业服务合同作为一种持续性合同，物业服务企业在较长的一段时间内持续性地为业主提供物业管理服务，业主按月或季度等约定期限交费。在持续性合同中，一方当事人如期履行义务，而对方届时不履行，无论发生在任何时期，该当事人都可以援引同时履行抗辩权拒绝履行其原应履行的义务。^[19]

在对业主拒缴物业费的法律依据予以探讨之后，还应针对业主同时履行抗辩权的行使范围予以明确。上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案例有关问题的解答》中对此问题作出了明确的规定：如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权，但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。因此，业主只能针对物业服务违反约定的部分行使拒缴物业费的抗辩权。

（2）商户拖缴、欠缴物业服务费的情形

商业物业中，存在大量业主与商户在签订的租赁合同中约定由商户代替业主向商业物业服务企业缴纳物业费的情形。根据《物业管理条例》第42条的规定，^[20]业主仍是履行交纳物业费的义务的主体，只不过法律尊重当事人的意思自治，由商户代替业主履行缴纳物业费的义务。既然商户代替业主履行缴纳物业费的义务，即使商户不是物业服务合同的当事人，但根据权利义务相统一的原则，商户仍可以援引业主对物业服务企业的抗辩权。所以，当物业服务企业的经营管理行为违反了物业服务合同时，商户享有同业主一样的抗辩权，可以拒绝履行支付物业服务费用的义务。但商户是否可以因为业主违反租赁合同的内容而拒绝缴纳物业费呢？根据合同的抗辩权，商户交付物业服务费的义务是来源于物业服务合同所产生的义务，而业主违反的是租赁合同中约定的义务，这两个义务来源于不同的合同且两个合同中的当事人完全不同。因此，商户不能以业主违反租赁合同的内容而拒绝向商业物业服务企业缴纳物业费。

2.明确业主和商户拖缴、欠缴物业服务费时物业服务企业的救济措施

面对可能存在的一部分业主在无合法正当理由故意拖欠物业服务费的情况，福州宝龙城市广场商业物业服务企业在物业服务合同中约定了解决方式。^[21]即物业服务企业催缴物业费的第一个程序是通知相关业主，商业物业服务企业对通知规定的宽限期内仍未缴纳物业服务费的业主收取违约金和滞纳金。这一步骤并不存在违法性的问题，但在业主仍未缴纳违约金和滞纳金的情况下，商业物业服务企业往往对拖欠缴物业服务费的业主采取断水断电的方式以迫使其缴纳物业费。该做法是否合法，需从法理上寻求依据。物业服务合同与供水供电合同是两个相互独立的合同，供水供电合同的签订主体是业主与供水公司和电力供应公司。因此，只要业主按时交纳了水电费，供水供电公司就应提供水电，反之，供水供电公司可以不提供水电。物业服务企业并不是供水供电公司，不享有断水断电的权利，这点在《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》中均有规定。^[22]物业服务企业仅是接受供水供电公司的委托，有偿代收供水、供电等费用，物业服务企业仅能将此权利用于向业主催缴水电费。故商业物业服务企业对拒缴物业费的业主采取断水断电的行为是违法的。

某些情况下，物业服务企业虽意识到自身并不享有断电断水的权利，但为了报复业主欠缴物业服务费影响其维持物业经营管理，以“供电供水装置损坏”“物业管理人员因无法从物业费中获得报酬，无法维持正常工作，无法完成业主水电费代收代缴的义务”等借口，变相对业主实施断水断电的行为。因此，明确业主拖缴、欠缴物业服务费时物业服务企业的救济措施，规范物业服务企业经营管理行为，对维护业主的权益意义重大。

纵观各国和地区立法，大多针对拖欠物业服务费的情况设置了富有操作性的处置措施。例如，美国和我国台湾地区规定，在具备法定要件的情况下，区分所有权人的房产可以被法院强制拍卖。但笔者认为，该做法显得过于苛刻。反观我国物业立法，对欠缴物业费的情况仅作了原则性规定，又显得过于笼统。笔者认为，目前我国尚不适宜学习国外或其他地区强制业主出让等激进做法，因为倘若我国物业立法赋予物业服务企业剥夺业主区分所有权的权利，在缺乏“风能进，雨能进，国王不能进”的私有财产神圣不可侵犯的观念情况下，极易使本身就处于弱势地位的业主变得更加弱小，其合法权益得不到基本的保障。但物业服务企业可以通过正当合法的事前救济和事后救济的方式应对业主和商户拖欠、欠缴物业费的情形。所谓的事前救济，就是在商业物业服务企业与业主签订物业服务合同的同时，对合同中双方权利义务以及争议出现后的具体解决方式予以明确，防止日后出现纠纷。所谓的事后救济，是指出现当业主迟延缴纳物业费的情形后，物业服务企业可以采用公力救济和私力救济的措施维护自身权益。公力救济即采取诉讼的方式，私力救济有多种方式，例如，在业主准备撤出商铺时，以扣押财产的方式扣押业主的财产。但行使私力救济时应注意其限度。

（四）完善商业物业业主团体，重塑物业服务费管理秩序

物业服务企业掌握物业服务费导致业主监督物业费难的现实情况与我国商业物业业主团体成立难的问题密不可分。随着商业物业中的业主自治团体的逐步规范发展，物业服务费的秩序将得以重塑。在这方面，笔者认为，我国可以学习借鉴台湾地区“公寓大厦管理条例”的相关做法，改变物业服务企业控制物业费的现状，将物业费服务费改成物业管理金，由业主自治团体进行管理。物业服务企业根据物业管理的实际需要，制定出费用支出情况后报请业主自治团体审议、备案，而后由业主团体直接向物业服务企业拨付物业服务费。双方可以就物业服务企业的报酬等问题进行约定。梁慧星教授在其所主持的《中国民法典草案建议稿》第312条“管理基金的设立”作出相关规定。^[23]业主团体应定期对物业服务费的收取范围、标准予以公开，随时接受业主的监督。结合上文内容 ，笔者建议成立业主团体的监督机关，以便能及时监督、检查业主团体的运行情况和财产情况，避免业主团体滥用职权，侵害业主的权益。