商业物业不同于住宅物业，商业物业的建筑面积一般较大，开发程度高，商场内部经营业务范围广，汇聚不同的行业，每天接待形形色色的消费者。^[8]除个别衣冠不整、形迹可疑者，其他消费者均可进入物业区域。人流量越多，潜在的财产风险、人身风险就越大。正如中国人民财产保险公司提供的《物业管理行业风险分析》一书中所列举，^[9]“因安全措施不当、警示标示不明显时引发的系列事故、造成第三人人身和财产损失”“水管爆裂造成的损失”等11种民事赔偿风险都是物业服务企业在经营过程中所面临的。^[10]除了大型商业物业服务企业，一般商业物业服务企业未对物业大部分区域进行投保，若发生严重的责任事故，一方面会带给商业物业服务企业巨大的经济负担；另一方面因商业物业公司管理的疏忽或过失而产生的事故对业主或第三者人身和财产造成的损失难以得到及时的经济补偿，进而激发业主、第三人与商业物业服务企业之间的矛盾。我国现行物业管理立法未强制要求物业服务企业对物业投保，只在《物业服务收费管理办法》中列举了物业服务费用包括“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”。我国立法也未明确惩处不设立物业保险的法律责任，这是商业物业服务企业未对物业区域进行合理有效的投保的原因之一。就商业物业管理责任保险而言，存在如下问题：

1.物业立法滞后，物业管理责任保险法律关系主体权利义务不明

因目前立法未强制规定物业投保，从而导致物业保险关系主体权利义务不明。例如，存在对物业区域购买保险而支出的费用是应由业主还是由物业服务企业承担的疑问。有专家认为，物业管理责任险赔付的范围原本就属于物业管理公司的赔偿责任，物业服务企业只不过以购买保险的形式将风险转嫁于保险公司，从这个角度出发，其保险费应该由物业管理公司独立承担。而根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业费包括保险费，则应由业主承担。

2.物业管理责任保险责任认定存在困难(www.daowen.com)

保险公司与物业服务企业多发分歧的部分原因，是保险产品的保险责任在认定上双方难以达成共识，保险合同双方多因保单额和投保范围产生分歧。物业公司自然希望投保的范围大，保单额小，保险公司肯定持与物业公司相对的观点。在物业责任保险合同约定不明的情况下，出现事故时所面对的问题责任认定既复杂性又难以具体量化，保险公司与物业服务企业通常将所出现的责任事故归结于对方的责任范畴。加上我国《物业管理条例》未具体认定赔偿责任的规定，物业管理企业提供专业服务时，因过失致使他人遭受财产损失或人身伤害时如何“依法”对承担其所需承担的经济赔偿责任进行认定存在疑问。这容易使部分物业服务企业产生逃避法律责任，以不负赔偿责任为由，推卸其应对遭受损失的业主或第三人的责任，并消极对待物业责任保险索赔环节。

3.业主与物业服务企业对物业保险认识不足

我国物业服务企业和业主通过保险转移风险的意识较差，物业服务企业担心对小区物业投保后将增加物业费，不仅不利于前期物业招商，在后期的经营管理过程中也容易导致业主对过高的物业费的不满，出现拖欠、拒缴物业费等负面反应。再加上物业立法对物业事故赔偿责任缺乏明确的认定，故使部分物业服务企业抱着侥幸心态，只考虑眼前利益，不对物业区域进行投保。就业主而言，认为物业区域发生事故毕竟是小概率事件，并无必要再支出一笔费用用于投保，更何况自己已缴纳了物业费，物业区域内的事故责任应由物业服务企业承担。双方都持“推托”的心态，导致无法转嫁物业风险。一旦物业区域发生事故，将使商业物业服务合同双方两败俱伤。