《物业管理条例》以及2008年原建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》已针对住宅物业规定较为完善的维修资金制度，而目前只有上海、深圳等较为发达的城市就商业物业规定了相应的专项维修资金制度。专项维修资金是指物业保修期届满之后，用于物业公共部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用。商业物业的专项维修资金制度难以建立的原因有两方面：一方面，由于全国性的法律中缺少强行设立商业物业专项维修资金的规定，业主与商业物业服务企业出于自身利益的考虑，往往未对专项维修资金内容进行明确约定。另一方面，根据《物业管理条例》的规定，专项维修资金使用和管理相关的问题须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意。在自持比例较高的商业物业中，作为大业主的开发商凭借持有较大的物业面积，操控业主大会的话语权，阻碍业主团体的成立，间接影响了专项维修资金的设立、使用和管理。笔者在结合《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》，以及《深圳市物业专项维修资金管理规定》《重庆市专项维修资金管理办法》等地方法规的基础上，总结出目前我国商业物业专项维修资金方面存在如下问题：

（一）各地关于商业物业是否适用专项维修资金规定不一

现行的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》中，仅强制要求住宅物业小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主设立专项维修资金制度。关于独立商业区物业的业主是否应该交纳专项维修资金，国务院及其相关部门未作出规定，而各地法规对此有不同的规定。《南京市物业维修基金管理办法实施意见》《深圳市物业专项维修资金管理规定》《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定的专项维修资金制度适用于住宅、商住、办公以及商业等物业，而《天津市商品住宅维修基金管理办法》等地方规定仅仅对商品房类区分所有建筑物强制征收专项维修资金。

（二）各地关于商业物业专项维修资金制度的内容规定差异大

以《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》为蓝本，各地规定的专项维修资金制度的内容大致为六章，分别是总则、交存、使用、监督、法律责任、附则。不过，各地关于相关章节的内容有所不同。

1.各地商业物业专项维修资金的交存主体和标准规定混乱

首先，各地物业专项维修资金的交存主体不一。根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主是缴纳住宅物业专项维修资金的主体。根据上位法的立法精神，商业物业的专项维修资金的缴交主体也应为业主。但是在各地物业立法中，对专项维修资金的缴纳主体有不同的规定。《深圳市物业专项维修资金管理规定》规定，物业专项维修资金的首期归集主体是开发商，开发商应按照物业项目建筑安装工程总造价的2%缴纳专项维修资金，并在办理该物业项目初始登记前交清。此外，《广东省物业管理条例》也有类似规定。(www.daowen.com)

其次，各地缴纳物业维修资金的标准不一。各地实践中缴纳专项维修资金的基数标准不一，其中具有代表性的是以“购房款”“建筑面积成本价”“工程造价”“除地价以外的建设总投资”等。《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》规定，由业主以购房价为基数，未配备电梯的，按照不超过1%的比例交存；配备电梯的，按照不超过2%的比例交存首次物业专项维修资金；《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定开发商和业主按照建筑面积成本价为基数，缴纳专项维修资金；《深圳市物业专项维修资金管理规定》中要求开发商应按照物业项目建筑安装工程总造价的2%缴纳首期归集的专项维修资金，日常收取的专项维修资金的缴纳标准由市主管部门会同价格管理部门根据具体情况决定；《武汉住宅专项维修资金管理办法》规定，普通购房者以购房款为基数，按购房款的2%缴纳专项维修资金，开发商则以市建筑工程造价管理站发布的“造价指数”为标准进行缴纳。

2.商业物业专项维修资金的使用难

根据新《办法》，在业主大会成立之前，由房地产主管部门代管专项维修资金；业主大会成立之后，由业主委员会负责管理专项维修资金。在实践中，大多数情况下，开发商与商业物业服务企业之间是“父子关系”，开发商利用其大业主的身份，干预业主团体的成立，阻碍专项维修资金正常合理的管理和使用。尽管新《办法》第24条规定了在危及房屋安全的紧急情况下，物业服务企业可以绕开业主或业主大会，直接向房地产主管部门或业主委员会申请专项维修资金，各地也对紧急情况下使用专项维修资金的内容作了规定，但是无论是上位法还是地方立法，都无法对紧急情况的具体类型予以穷尽，这给小业主使用专项维修资金带来了困难。

3.商业物业专项维修资金的监督主体缺位，监督方式单一

根据物业管理规定，在物业销售阶段，由开发商代为收取专项维修资金，交由房地产主管部门代为管理。业主委员会成立之后，经过业主委员会的同意，可以将专项维修资金交由物业服务企业代管。而业主团体、商业物业服务企业等管理专项维修资金的主体在经手专项维修资金过程中常出现挪用、侵占专项维修资金等情况。从各地的相关规定来看，该问题的产生主要是因为监督主体不明确、监督方式单一等原因。

实践中，部分地区对商业物业专项维修资金的规定不符合现行立法和政策，而且各地关于商业物业维修资金有不同的标准，使得商业物业专项维修资金制度在全国范围内履行情况较为混乱，缺乏统一性和协调性，成为商业物业服务合同履行过程中引发纠纷的原因。