只有具备相当的管理经费，才能维护物业区域内的卫生和秩序。无论是针对消费型物业还是针对收益型物业，均概莫能外。物业服务费是指用于区分建筑物的维护、修缮、整治工作以及其他与居民生活息息相关的服务支出费用。实践中，业主常因物业费问题与商业物业服务企业产生纠纷。商业物业服务合同双方之间频发物业费纠纷的问题和原因，笔者认为可归为如下几点：

（一）有关物业费的法律条文较为简略

作为没有专业的房地产和物业管理知识的小业主，在签订物业服务合同时主要参照的是原建设部、国家工商总局印发的《物业管理委托合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。在该《示范文本》中，关于物业管理服务费的规定共有5条，但都规定得较为简略。如在物业费计算方面，没有指出物业费所针对的具体服务项目是哪些；区分露天车位和车库，并且针对车位使用费作出相关的规定，但对其他共用部分如何使用以及收费都只字未提；未对特约服务的范围予以列举或说明，只是笼统地规定当事人应根据实际发生的费用计付特约服务；缺少物业费制定和调整的具体规定，仅规定类似物业费定价应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应等原则性规定。由于《示范文本》没有明确、具体的操作标准，不能给没有相应物业管理知识的业主以指导和帮助。业主在对物业收费具体法律规定尚不了解的情况下与商业物业服务企业签订物业管理合同，为后期纠纷埋下了隐患。

（二）市场调节价存在缺陷

目前商业物业服务所实行的是市场调节价而非住宅物业实行的政府指导价。根据《物业服务收费管理办法》第7条第2款的规定，市场调节价是由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。通过市场竞争，物业服务收费实质是业主和物业管理企业双方协商的结果，由业主与物业服务企业在物业服务合同中予以约定。从2003年以来，国家相继出台的法律逐步强调放权于市场，在物业服务费定价的方式从最初的政府定价，到政府指导价，再到现在的“鼓励物业管理企业开展政策的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务费用通过市场竞争形成”。^[6]

但必须认识到，实践中市场定价难以实际操作且容易被商业物业服务企业操控。大多数情况下，市场定价都是市场占有份额大的企业决定，甚至大企业之间就市场价之间达成了“心照不宣”的协议。单个企业在追逐自身利益的同时也在摸索所谓“中端消费者的承受底线”，即以追求自身利益最大化为出发点，寻求消费者所能承担的最高价格。所以，大多数情况下，商业物业服务企业与业主在合同中所约定的物业费并没有符合“质价相符”，而是更多体现的是商业物业服务企业的利益。物业服务费与服务水平不相符，损害了业主权益，是导致业主与商业物业服务企业之间产生物业费纠纷的原因之一。

目前我国的物业服务市场发展还不成熟，所谓的“市场调节价”也为后期物业服务企业的管理带来了困难。一种情况是开发商与商户签订的合同中定价太高，面临脱离市场，商业竞争力下降而致招商失败的风险，影响后续物业服务企业的持续经营。另一种情况则是开发商为了降低空置率，与其子公司商业物业服务企业达成一致意见，给予前期进入的商户一定的物业优惠。物业服务合同中仅规定了后续物业费调价的相关条款，但具体调价标准和程序没有表述清楚。以福州宝龙城市广场物业管理协议2012年最新版本为例，对物业管理费用的提价问题，规定在第4条第1款中，表述如下：物业管理费暂定为每月人民币12元/m2，以政府有关部门审核批准或备案为准，甲方有权视实际情况对物业管理费作适当的调整，但须经政府相关部门批准或备案。该条合同条款虽然列明了物业管理公司有权作出提价的决定，但是对于具体的调价时间间隔以及调价程序并没有作出具体的约定。在开发商将商业物业管理权利义务转交给物业管理公司后，物业管理公司在后续经营管理过程中因过低的物业管理费用而难以为继，面临入不敷出的财务困境，最终造成管理费不足，引发操作困难的危机。一旦发生危机，物业管理企业只能依据自己的经营目标和利润来单方面地提出一个物业费定价方案，而商户在衡量了自己的经营风险和报偿之后，作出接受或不接受的决定。物业合同中不完善的调价内容往往意味着要面对来自商户方面的不满和反对。面对经营比较成功或战略商家或开发商自持比例较高的商业物业，物企调价风险还相对较小。但是若物业服务企业后续经营没有取得显著的成效，则当其作出调价决定时往往要面对不可估量的阻力。商户经过一番利益衡量，认为物业服务企业的经营为其带来的预期效益不会明显大于租金等各项支出时，往往会增加转铺或退铺的概率，甚至出现逃铺现象。(www.daowen.com)

（三）不同物业费计费方式存在不足

《物业服务收费管理办法》规定可以采取包干制或酬金制等形式约定物业费。^[7]包干制和酬金制是两种不同的计费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制的物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。在酬金制这种服务费计费方式上，物业服务企业收取的服务费实质上“代收”性质，该笔费用真正的所有权人是业主，而酬金的所有权又归属物业服务企业。物业费与物业服务企业的报酬权属不易理解和操作，容易导致合同双方合理维权时产生矛盾。例如，当业主拒绝缴纳物业费时，因为物业服务费所有权归业主，物业服务企业自然难以按照债权债务关系对业主提起诉讼。但在包干制的情况下，从其定义理解，类似承揽人承担材料费的承揽合同。在承揽人承担材料费的情况下，定作人向其支付的报酬之中自然包含了材料的成本。从这点来说，采用包干制这种物业计费方式更为合理。但包干制的缺点是物业企业管理得越好，所得利润就越少。具体而言，在同等的收费标准之下，商业物业管理企业所提供的物业服务项目越多，所提供的服务质量越高，商业物业服务企业付出的成本也随之上涨，故所得收益就越少。商业物业服务企业作为市场经营主体，在包干制的物业计费方式下需要其在追求自身利益和完成职责之间作出选择，不免有强人所难之嫌。

通过笔者对福州、无锡、盐城三地的宝龙城市广场实地调研后发现，酬金制和包干制两种物业费计费方式更多被住宅物业采用，而实践中商业物业服务企业并未严格按照包干制或酬金制这两种物业费计费方式，而是采取一种“综合管理费”的计价方式。即商业物业服务企业在定价时并不严格区分物业费包含哪部分的费用，而是笼统地给出最终业主需缴交的物业费总额，其中内容包括公摊水电费用、空调费用等。这是由于商业物业服务企业出于自身利益的考量，为了逃避业主对物业费收费项目、标准等内容的监督，特别是为了防止公摊水电费用的计算公式和数据不被业主或者商户认可，因此未对所收取的物业费所依据的具体标准、收费项目等予以公开。这种采取“一刀切”的物业费计价方式助长了物业服务企业在装修监管以及提供有偿服务时乱收费、对物业管理的内容重复收费的情况，加剧了业主对物业费的价格构成、收取方式、物业费的支出等方面的合法性与合理性的疑问，成为引发物业合同双方发生矛盾的导火索。

（四）业主监管物业费难度大

在实际商业物业管理过程中，无论是采取包干制还是酬金制的物业计费方式，物业费都控制在商业物业服务企业手中，业主团体无法准确掌握物业服务费的数额，无法有效控制开支，也无法按需使用。一方面，由于业主自身的专业水平欠缺且业主的信息大多数来源于物业服务企业，难以对物业费的收支以及使用状况进行监督和管理。另一方面，虽然《物业服务收费管理办法》规定在酬金制的物业计费方式下，物业服务企业应当定期向业主公布物业服务资金的收支情况，业主也可以与物业管理企业在合同中约定业主有权聘请专业机构对物业服务资金的年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。但在实践中，商业物业业主团体召开困难，业主人数众多且难以达成统一意见，难以对酬金制下的物业收费活动进行监督，侧面纵容了物业服务企业对物业服务费的不使用，甚至进行自利行为。

在商业物业中，业主将商铺出租给商户，并与商户在租赁合同中约定由商户向商业物业服务企业支付物业费。而商户在发生以下两种情况时拒绝向商业物业服务企业支付物业服务费：第一种情况是商户认为商业物业服务企业的物业管理行为不当，而代位行使业主对商业物业管理企业的抗辩权，表现为拒绝缴纳物业服务费。第二种情况是商户以业主不履行与其签订的租赁合同而拒绝履行双方约定缴纳的物业服务费的义务。面对业主和商户拒缴物业费的行为，商业物业服务企业通常对该业主和商户采取停水断电的做法来迫使业主和商户缴纳物业费。业主、商户拒缴物业费的做法以及商业物业服务企业采用的停水断电手段是否合法，还需从法理上寻找依据。此外，面对商业物业服务企业对物业费的追缴所采取的一系列行为而产生大量商户出现逃铺的现象，业主是否应对商户逃铺的行为承担连带责任？这点仍需讨论。