（一）商业物业服务合同签订主体不明

前期商业物业服务合同的签订主体是开发商和商业物业服务企业。根据合同相对性的原理，合同约定由当事人承担的权利和义务不涉及第三人。因此，开发商与商业物业服务企业签订的前期商业物业服务合同原则上不能对业主产生约束力。为了解决该矛盾，《物业管理条例》第25条规定^[1]，前期商业物业服务合同中涉及业主权利义务的条款须在物业买卖合同中经过业主的承诺后才对业主发生效力。即前期商业物业服务合同对其他业主之所以产生约束力，是因为业主与开发商签订的买卖合同中包括了前期商业物业服务合同的内容，买卖合同是对前期商业物业服务合同的概括承受。^[2]所谓债的概括承受是指债的一方主体将其债权债务一并移转于第三人。债的转移使业主代替开发商，成为物业服务合同的一方主体。

采用合同概括承受的理论分析商业物业服务合同的主体关系，其缺点是该理论仍严格遵循合同相对性的原则，不能对抗第三人的侵害。当物业使用人是非所有人时，其行为不受商业物业服务合同的约束。例如，在商业物业中，业主通常将商铺用于出租。按照合同概括承受的原理，当出现商户违反物业服务合同规定的内容时，业主或商业物业服务企业无法通过物业服务合同追究合同签订主体之外的第三方的责任。

在现实的商铺租赁关系中，大量商户从保护自身利益出发，直接与商业物业服务企业签订物业服务合同。由商户取代业主，成为商业物业服务合同的一方签订主体，这种做法是否符合物业相关立法的规定，需进一步讨论。(www.daowen.com)

（二）商业物业中的业主团体法律地位不明和成立困境

厘清业主、业主大会、业主委员会三者之间的关系，不仅是明确商业物业服务合同主体的要求，也是明确物业管理各环节享有权利和承担义务主体的要求。在大多数国家相关法律文件中规定了业主团体的概念。所谓的业主团体，是超越个人的团体组织。业主团体通过设置管理机构，订立管理规约，处理物业共同事务。我国并没有业主团体的概念，但通过《物业管理条例》和《业主大会与业主委员会指导规则》可知，我国业主团体组织包括业主大会和业主委员会。^[3]而我国现行立法缺少对业主团体的民事主体资格、诉讼资格问题的明确规定，使业主团体无法正常行使部分权利。不仅如此，在租售结合型（开发商占有的所有权份额大）商业物业中，还存在商业物业业主委员会成立难的问题。笔者认为具体原因如下：

首先，开发商对商业物业成立业主委员会持消极态度，甚至阻碍业主委员会的成立。根据《物业管理条例》第12条第3款的规定，^[4]即除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的事项之外的其余事项，如选举业主委员会的代表，则需要面积和人数双过半的业主同意。租售结合型（开发商占有的所有权份额大）商业物业中，商业物业服务企业往往是开发商的子公司（下属公司）。开发商为了防止业主委员会成立之后对自己的子公司——商业物业服务企业的经营管理活动带来“不便”，故以自身大业主的身份，利用在业主大会中具有绝对的话语权，掌握业主大会的决策权，阻碍业主委员会的成立。在缺少业主委员会的情况下，其他业主无法重现选聘物业服务企业。该做法使商业物业中的前期物业服务合同变成了无期物业合同，损害了业主自主选择商业物业服务企业的权利，人为切断了业主维护自身合法权益的途径。其次，业主的产权意识、维权意识较差。^[5]即使在出售型的商业地产营销模式中，业主大会的决策权不被开发商操纵，由实际购铺的业主组成，但商业物业业主认为自己只是偌大商场的其中一个小业主，自己参与与否并不会影响业主大会的决策，故对成立业主委员会的诉求并不明显。最后，法律法规对商业物业的管理并无特殊规定，一味参照住宅物业的相关规定会使商业物业发生纠纷时陷入无法可依，维权无门的尴尬境地。例如，“租售结合”的商业地产营销模式中，有的开发商自持比例高达80%以上。若根据现有物业立法规定，则开发商可以一手掌控业主大会的决策权，阻碍业主委员会的成立。而少部分持异议意见的小业主无力召开所谓的临时会议，只能寄希望于一年一次业主大会定期会议。由于法律法规缺少相关惩罚规定，即使是物业管理条例明文规定的业主大会定期会议在实践中也面临召开难的问题。