商场物业从开发到运营，存在着较住宅物业而言更加多样化的利益主体和更加复杂的法律关系，主要包括四种权益：开发商的权益、零售物业所有者的权益、经营者的权益、管理者的权益。这四种权益各自的属性和范畴与商场物业的开发模式密不可分。开发商是商场物业的开发者；零售物业的所有权人是商铺真正的拥有者；经营者是进驻特定商场物业之内从事商品经营的人；管理者是作为商场物业一个统一的管理角色，对物业场所实施有效的经营管理。一般而言，开发商是通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取商铺的租赁收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理来获取管理利益。目前国内的商业地产项目大致可以划分为四种开发模式：第一种模式是不租不售，开发商将以上四种权益集于一身，既作为所有者又是开发者，通过自己所拥有的百货品牌，独立从事商业经营活动，本身就是这四者权利的统一。第二种模式是只租不售，是指开发商对所有的商场物业只采取出租的形式，通常租期较长，但不进行任何销售。第三种模式是只售不租，即开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。这种开发模式将商场物业的所有权分割成数量众多、关系复杂的小产权，利益关系复杂，往往难以保证后续管理的一致性，容易造成商业经营的不稳定。第四种模式是有租有售、且租且售，是指开发商根据市场情况把商场物业分割销售或租赁，为售而租、为租而售、租售结合。由于其经营方式的多种多样，商场物业的产权性质也出现了统一产权、分散产权、临时转移产权和综合的多种形式的产权。

由于商场物业作为投资性物业的特殊性质，其流动性较差，由于具有较长的投资周期和使用周期，开发商往往采取长期持有物业的形式来保证商场业态的统一和协调，很少像住宅物业一样将所有权分割殆尽。由此，开发商作为商场物业的投资建设人，原始取得物业的所有权，经原始登记取得所谓的“大产权”，成为“大业主”，然后根据各商场物业管理企业的运营模式，即上述所述的不租不售、只租不售、只售不租、且租且售等方式，或成为对物业产生实际控制的唯一所有权人，或成为被委托对商场物业进行管理服务的被委托人。在这些情况下，不会出现住宅物业前期物业管理服务所特有的短期过渡性的特征，更不会产生由业主来选聘、解聘物业管理企业的情形。由此导致对商场物业业主成员权方面的设立和行使无法可依，欠缺法律依据和制度保障。(www.daowen.com)