业主与物业服务企业在商业物业服务合同履行过程中，往往就合同签订的主体以及合同内容中的物业服务费、专项维修资金、保险条款部分产生纠纷。产生这些纠纷的部分原因是现行物业管理法律法规的不完善，特别是商业物业立法的缺位，使物业纠纷缺少定分止争的依据。如果这些纠纷得不到及时、有效的解决，无疑将激化业主与物业服务企业之间的矛盾，甚至可能会引发成群体事件，影响社会的和谐稳定。因此，笔者认为，概括归纳出商业物业服务合同履行过程中存在的主要法律问题并提出解决对策，对减少业主与物业服务企业之间的矛盾，维护社会秩序的和谐与稳定都具有重要意义。

（一）明确商业物业服务合同签订主体的必要性

目前，前期商业物业服务合同和商业物业服务合同中的签订主体的问题仍存在争议。物业服务合同的一方签订主体是业主、业主大会还是业主委员会？商户能否代替业主成为合同一方签订主体？业主大会和业主委员会是否享有民事主体资格和诉讼主体资格？这些问题的答案将直接影响到商业物业服务合同中义务的承担主体和权利的享有主体问题。这些问题是解决商业物业服务合同履行过程中所出现的纠纷的前提。因此，有必要对业主大会和业主委员会的法律地位问题以及商业物业服务合同签订主体等问题予以明确。

（二）解决商业物业服务费纠纷的必要性

商业物业服务企业提供物业管理活动，业主应向物业服务企业支付报酬，即物业费。在商业物业服务合同中，商业物业服务企业往往只与业主就物业费收取的时间、逾期缴纳的后果等方面进行约定，并未明确物业服务费定价标准和具体项目。由于我国物业立法对商业物业物业费定价采取的是市场调节价，加上我国现行物业费相关法律条文较为简略，所谓的市场调节价容易被开发商或物业服务企业操控。物业费计费方式如酬金制和包干制等都存在一定缺陷，在开发商和商业物业服务企业实际控制物业费的情况下，业主监管难度加大，业主的合法权益受到侵害的情况时有发生。有关物业服务费用的纠纷是业主与物业服务企业在履行商业物业服务合同的过程中最常发生的纠纷之一，因此，有必要针对因物业服务费而产生的问题提出相应的对策，化解业主与商业物业服务企业之间的纠纷。

（三）强制设立商业物业专项维修资金的必要性(www.daowen.com)

在商业物业中，日常出入商业物业的人流量大，要求商场内部的电梯、设备基本处于维修的状态，每隔一段时间就需要对中央空调管道进行清洁消毒，电梯以及消防等设备也需要定期维修和更新。一旦公共场所的设施设备出现问题，将不仅对业主和商户带来人身和财产伤害，而且会极大地损害了公众的权益。商业物业的出租率和出售率、营业率在一定程度上取决于良好、舒适、高层次、智能化的先进设施设备，否则将无法吸引租客、投资者和顾客。^[13]但我国《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》仅强制规定住宅物业设立专项维修资金制度，而在商业物业方面却无相关规定。各地对是否强制设立商业物业专项维修资金的规定不一，对专项维修资金的内容规定也各不相同。业主和商业物业服务企业出于自身利益的考量，往往在商业物业服务合同中对有关商业物业维修资金的具体问题避而不谈。在实践中，开发商通常利用其较高的自持比例，行使大业主的表决权，干预专项维修资金的合理使用。商业物业服务合同中若缺少对专项资金的强制性规定将带来一系列不利的后果。制定适用于对商业物业的专项维修资金制度，对其交存、使用、监督等环节进行规范，确保商业物业共用部位、共用设施设备得到及时的大修、更新和改造，保障商业场所的良好运作。因此，强制商业物业设立专项维修资金制度，并规范专项维修资金的管理和使用，可减少业主与商业物业服务企业在履行商业物业服务合同的过程中因专项维修资金而引发的纠纷。^[14]

（四）强制商业物业服务企业购买商业物业保险的必要性

我国相关的物业管理立法均未强制要求业主或商业物业服务企业通过购买保险转嫁商业物业使用或管理过程中产生的风险。一般情况下，业主与商业物业服务企业未在商业物业服务合同中对是否对商业物业的公共区域投保的具体内容作出明确约定。商业物业作为收益性物业，具有公众性的特征，发生意外事故的概率高。如果没有对商业物业进行投保，对意外事件所造成的后果往往需要商业物业服务企业承担损害赔偿责任，而商业物业服务企业往往因其无过错而拒绝对业主的损失进行赔偿，导致业主的权益得不得保障。因此，笔者认为，物业管理立法有必要强制要求商业物业服务企业对公共物业区域进行投保，最大限度地维护物业法律关系主体的权益。保险行业也应加快对物业责任保险产品的开发，使物业保险产品更符合多元化的现实需求。

至于业主与商业物业服务企业之间因物业保险责任认定问题而产生的纠纷，还需通过完善物业立法和明确合同约定予以解决。