（一）建筑物区分所有权概述

建筑物区分所有权作为十分重要的不动产所有权形态，其含义为：多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物，包括各区分所有权人对建筑物专有部分享有专有所有权，对建筑物共有部分享有的共有持份权以及区分所有人之间因共同关系所生的成员权。^[10]

关于建筑物区分所有的学说，大致有“一元论说”“二元论说”“新一元论说”“三元论说”等。笔者认为建筑物区分所有权的定义采用“三元论说”更为适合。“三元论说”是指建筑物区分所有权是业主的专有权、共有权以及成员权的三位一体的复合物权。^[11]“三元论说”正好反映了建筑物区分所有权的特殊性，涵盖了区分所有建筑物中的一切法律关系。工业化发展促进了城市化的发展，高楼大厦林立，一栋大厦甚至包括上千户租户，人际关系十分复杂。三元论有利于维护全体区分所有人的利益和化解区分所有权个人和团体之间的矛盾。

（二）建筑物区分所有权与商业物业服务合同之间的关系(www.daowen.com)

建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权。在这三项权利中，专有权即业主对其购买的区域享有的所有权，是物业服务的基础。共有权是基于对建筑物的管理、维护、修缮等共同关系而产生的。成员权是由基于区分所有建筑物的专有权和共有权对区分所有建筑物所有人利益保护的契约而产生的。^[12]建筑物区分所有的全体业主通过业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，将基于各自专有部分的成员权所衍生出的共同管理权让渡于物业服务企业，共同委托物业服务企业对建筑物进行管理。该做法可以解决各部分区分所有人在使用专有权和共有权时产生的冲突。因此，商业物业服务合同中商业物业服务企业所享有的管理权限实则来源于全体业主成员权的让与。

应当注意的是，共同管理权是基于建筑物的专有权和共有权而产生的，不能脱离对区分建筑物的专有权和共有权而单独转让。