根据《物业管理条例》第2条的规定，物业服务合同是指物业服务企业受业主或业主大会的委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。[7]商业物业作为一种物业类型，其概念同一般物业服务合同并无明显区别，但商业物业服务合同中合同双方的权利和义务有所差别，商业物业服务企业的服务内容还包括商铺的招商和营运等方面。商业物业服务合同属于提供服务的合同，也应遵守《合同法》。
（二）商业物业服务合同的特征
商业物业合同与一般的物业合同在概念上并无明显区别，但商业物业服务合同有其显著的特征，不同于一般的物业服务合同。笔者认为，商业物业服务合同有如下特征：
1.商业物业服务合同受托主体的多样性(www.daowen.com)
商业物业服务合同一方签订主体为商业物业服务企业。根据《物业管理条例》第32条第1款和第2款的规定，商业物业服务企业必须是法人而不能是其他组织，且物业管理企业需具有相应的资质。[8]
笔者认为，商业物业服务合同另一方签订主体不可一概而论，商业物业作为收益型物业，必须结合不同投资模式的具体特征进行讨论。在只租不售型的商业物业中，开发商作为商业物业唯一的业主，一般情况下，开发商先与商业物业服务企业签订物业服务合同，再与商户签订租赁合同。因此在该模式下，开发商作为业主，始终作为商业物业服务合同的一方签订主体。在拆零出售型商业物业中，开发商在商业物业销售阶段通常会聘请知名品牌的物业服务企业或自己设立物业服务企业在物业交付使用后对其进行管理，开发商与商业物业服务企业签订前期物业服务合同。根据《业主大会与业主委员会指导规则》的规定，已交付的物业面积超过建筑物总面积的50%时，应在物业所在区域的房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会和选举产生业主委员会。业主委员会与业主大会决定所选聘的物业服务企业签订物业服务合同。[9]此时，业主作为商业物业服务合同的受托主体。 在拆零出售的商业物业实践中，越来越多商户选择与商业物业服务企业直接签订商业物业服务合同，商户具备成为商业物业服务合同的一方签订主体。具体理由下文将进行详尽论述。
2.商业物业服务合同内容的特殊性
不同于住宅物业服务合同的内容，除了需要对商业物业的共有部位和共有设施设备进行管理、维护维修，做好物业区域内的保洁、安防等管理，作为典型的收益型物业，商业物业服务合同的内容还应包括对商业物业区域进行整体统一的规划布局、统一招商管理、统一营销推广、统一物业管理以及服务质量监督等活动，目的是为了满足业主和商户的投资收益。
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