笔者认为，根据不同的标准，物业可做如下划分：

1.以不同使用目的为划分标准，可分为消费型物业、收益型物业、公益型物业。消费型物业是指业主自己使用的物业，如业主自用的住宅、办公楼、自己经营的商铺等。收益型物业是指业主采用收取长期的租金以回收投资并获取收益的物业，如用于出租的公寓、购物中心。公益型物业是指以满足社会公众的需要，为公众提供相关的服务，供全体社会公众使用的物业，如图书馆、博物馆。其中，收益型物业管理又称为经营型物业管理，这种管理活动与经营性、营利性息息相关，核心是租赁业务。非经营性物业管理是指不包括经营或者营利性特点的物业管理活动，内容仅是相对简单的物业保管、维修等，一般指自用型住宅物业。大多数商业物业服务企业对物业的经营管理需要直接面对物业租赁市场展开租赁业务，故商业物业属于收益型物业。少数情况下，商业物业业主通过自己经营管理获得利润。

2.以不同的用途为划分标准，可分为居住物业、办公物业、零售物业。居住物业即住宅物业，是人们休息起居的私密场所。大多数居住物业属于消费型物业。办公物业是指日常人们办公的场所。零售物业是零售业进行有形商品销售的场所，包括综合商店、商场等。本书所定义的狭义商业物业，属于零售物业的范畴。多数办公物业和零售物业属于收益型物业。

3.以不同的投资模式为划分标准，分为只租不售型物业和拆零出售型物业。只租不售型物业指开发商拥有物业的产权，将物业的空间拆零招租以获取长期稳定的租金回报。拆零出售型物业指开发商将物业一次性出售以换取收益。在商业物业中，大多数情况下开发商采取只租不售的投资模式。少数情况下，商业物业开发商为了快速回笼投资，规避长期经营带来的风险，通常在资金短缺、还贷压力大的情况下将其所开发的收益型物业拆零变现。开发商将物业出售于业主后，业主可以选择自用或再将物业出租。近年来，商业地产中拆零出售的模式衍生出所有权和经营权分离的营销模式，如售后返（包）租、产权式商铺等。(www.daowen.com)

多数大型购物中心如万达广场、宝龙城市广场等，较多采用租售结合的物业投资模式，即开发商持有部分物业，将其余部分用于出租。一般而言，商业物业吸纳客流的锚固点是大型的主力商店、半主力商店。作为商业物业的核心商店，这些商铺占商业物业的面积比例一般在30%～40%之间。在商场区域内，不同经营主体的重点商户也起着引导消费人群的作用，其铺位也不能出售。这些重点商户在各自经营主题里所占的铺位面积大约占30%。^[4]因此，开发商对商业物业的自持比例往往高达60%以上。在租售结合的模式下，开发商往往采取将上层高楼整体出租给主力商家，而只售低楼层或外围商铺。由主力商家持续经营获利而带动整体商场的人流和生意机会，通过统一管理、统一经营使商场的经营得到保证，提高商铺的回报率。租售结合的模式减轻了只租不售模式下开发商完全持有物业对大量资金的需求和巨大的经营管理压力，又避免商场面临商铺拆零出售后出现的产权分散、无法统一经营管理的困境。

通过以上对商业物业分类的分析，笔者认为，商业物业应定性为收益型物业、零售物业、租售结合型物业。