警示牌是运用于日常生活中予以警告以减少或避免危险发生的警示性标语，在物业服务管理中也经常适用警示牌，如电梯运营损坏的提示性标语，小区施工时的危险提醒标语，小区门口机动车入口行人进入的警示性标语。警示性标语在法律上的效力如何？

（一）以实例看警示性标语的效力

[案例]2007年8月9日，9岁男童小宇（化名）在星河湾小区玩耍时，不慎坠入小区人工湖溺亡。案件经过审理，北京市朝阳区人民法院判决北京某物业管理有限公司赔偿小宇父母死亡赔偿金、丧葬费、误工费、精神损失费共计334332.6元。

朝阳区人民法院经审理查明，某物业公司负责管理位于星河湾小区内的小区封闭式花园，花园位于小区东侧，内有人工湖，园区东临市政道路并以护栏相隔。由于东侧某处护栏缺损，小宇等4名儿童在无成人监护的情况下于2007年8月9日下午从破损处进入园区玩耍，后小宇不慎落入园区内人工湖中。落水之后，物业公司的工作人员发现后，遂组织人员打捞，未果，遂找专业打捞人员将小宇捞起，此时距事发约半小时，小宇已经死亡。据悉，小宇一家三口都居住在天津，因有亲属在京，小宇一人于暑期来京游玩，父母并未陪同。事发后，物业公司与小宇的家长就相关问题进行了确认，如：园区护栏有缺损，小宇等人在园区玩耍时无人劝阻，人工湖水位最深处约3米，人工湖边设有警示牌，距事发地有一定距离。

法院经审理认为，某物业公司对于发生儿童溺水事故的园区负有管理职责。由于园区与市政道路相邻的护栏破损，园区的封闭性被破坏，使得小宇等4名未成年人可直接进入园区，而其工作人员没有尽到巡视和管理职责，没有及时发现在园区内玩耍的儿童并制止其靠近人工湖，终致溺水事故发生。某物业公司在管理工作上的疏忽和失误与小宇的死亡后果有直接的因果关系，该公司应承担主要的赔偿责任。小宇的父母作为孩子的监护人，允许未成年子女独自外出游玩，未尽到监护责任是造成溺水事故发生的另一原因，因此也应承担相应责任。小宇父母要求某物业公司承担其损失的70%，法院认为这一比例与双方的过错程度及责任大小基本相当。最终，法院判决某物业管理有限公司支付小宇父母死亡赔偿金、丧葬费、误工费、精神损失费等共计334332.6元。

[案例分析]从这个案例可以看出，虽然物业有安装警示牌，但警示牌并不是“免责金牌”，并非安装了警示牌就可以不承担责任。在某些案件纠纷中，警示牌可以起到减少民事责任的作用，是物业在纠纷中的通常抗辩理由，但不是完全不承担责任的理由。在日常生活中，有业主为了便利，从地下车库搭乘直通电梯而发生事故的，有未成年人在小区假山上摔伤的，有为方便走入小区门口机动车通道而碰伤的。基本上，物业在不安全的地方都有安装警示牌或警示标语。除了物业管理困难，其他负有安全保障义务的安全保障人如大型商场也有这样的困难。扶梯旁明显写着不让婴儿车上扶梯以免发生危险的警示语，可是仍然有顾客不顾提醒而发生事故。通常事故后，若商场保安进行提醒并禁止后仍然上扶梯造成事故的，商场已尽到了适当的安全保障义务。但有的事故发生人仍会以不识字或其他理由要求商场业承担责任。那么，具有安全保障义务的物业及其从业人员应如何利用警示牌并有效减少纠纷的发生？

（二）警示牌作用项下对物业从业人员的建议

1.树立明显的警示牌

物业在安装警示牌时应采取显眼的颜色，配合人的视觉神经，让业主注意。警示牌的摆放位置也应在业主通常会注意的区域。除了字体、颜色之外，物业也可采取播音方式，播放警示内容，不是单调的语音播报，可适当配合温暖、易让人接受的语音语调和播放内容，增强业主的安全防范意识。(www.daowen.com)

2.提高物业从业人员的职业素养

物业从业人员在看到老人和孩子进入车库或门口机动车站等危险区域时，应提高警惕，因为老人和孩子的不确定因素相对于普通成年人更多。物业从业人员适时的提醒，会比纯粹的警示牌更直接且更有记忆存储性，如此也会使物业的安全保障义务履行得更完整，避免过错漏洞。

3.增强物业从业人员的危险防范意识

物业及物业从业人员在发现存在危险的情况下，应采取措施进行防范。如上述案例中，物业从业人员可对护栏缺损的人工湖加强巡视或专门巡视，对假山进行棱角包裹，在车库门口警卫室加强巡视等。在尚未发生危险事故之前对显露危险信号的区域进行事先防范，避免事故发生。

4.及时通知业主，加强业主与物业的配合

危险出现前，物业及物业从业人员应当通过信息或其他方式有效通知各业主，使业主加强自身的安全防范意识，通过业主使小区人员都有对这一危险性的认识，配合警示牌的强调作用，减少事故发生，减少物业纠纷。

树立警示牌的目的不是为了纠纷发生时可以减少责任，而是物业及物业从业人员履行安全保障义务所采取的措施。物业尽可能地履行安全保障义务以减少事故发生，减少物业纠纷，同时有利于物业在事故发生时进行抗辩。

综上所述，笔者分别从物业事实合同、物业服务标准、减少物业服务费、物业服务项目、物业服务费欠费以及物业相关特殊责任进行了分析，通过案例形式对各项基本概念、问题分类和责任承担加以明晰。虽然在实践中关于物业服务企业和业主的纠纷形式各样，笔者也只分析了其中的一小部分，但无论纠纷的缘由和形式为何，物业服务企业及其从业人员都应当首先从自身角度出发，完善自身的服务体系、服务标准和服务素质，从源头防范纠纷的发生，在纠纷发生时利用协商、调解或诉讼的方式解决纠纷，维护自身合法权益，实现企业的发展效益。