（一）一般第三人侵权时物业责任

在物业服务管理过程中，物业服务人员除了要处理与业主的关系外，还要与大量的物业服务外的第三人接触。物业服务从业人员在日常物业服务中要特殊注意第三人的人身危险性，做好基本的物业服务标准内的保全工作。第三人造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，物业服务企业作为管理者未尽到安全保障责任的，承担相应的补充责任。一般情况下，对于陌生的第三人或者车辆进入小区时，物业保安人员都会根据工作需要要求车辆登记和访客登记，保安人员对于陌生的非业主人员进入时的警惕性会高些。此时，如果物业服务工作人员在安保服务过程中存在疏漏，为第三人侵权提供了方便，那么也要承当相应的补充责任。物业服务企业需要明确的是，保安义务的范围是有一定限度的，不是任何安全事故的发生都要物业服务企业承担责任。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》第12条的规定，“对发生在执勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时报告当地公安机关和客户单位，采取措施保护发案现场，协助公安机关维护发案现场秩序；落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防范措施，发现执勤区域内的治安隐患，立即报告客户单位和公安机关主管部门，并协助予以处置”。物业服务保安工作人员在发现治安隐患或者应当发现而没有发现，且没有报告公安机关主管部门请求协助，那么物业服务企业对第三人的侵权行为要承担补充责任。

（二）特殊第三人侵权物业责任

如上所述是一般情形下的第三人侵权物业责任，还有一种特殊情况的第三人致害，此时物业服务企业是否需要承担补充责任呢？

[案例]小张是某一装修公司的工作人员，经常出入业主甲的房子，为甲和其他业主提供装修服务。起初小张在第一次进入小区时，保安人员对小张进行了身份登记和核实，并取得了业主甲的证实。之后几次，物业保安人员也对小张进行了身份登记与核实。两年下来，小张成为小区的熟客，保安工作人员对小张、小张的身份以及业主甲和其他业主的认同产生了信赖关系，寒暄几句后就让小张进了小区。此时，小张因为自身作风行为（违法行为）已经被装修公司辞退，且装修公司已经通知了业主甲和其他业主关于小张的辞退情况。小张因被装修公司辞退后生活拮据，便想进入富有的业主甲家中进行盗窃。在小张到达小区门口时，物业服务人员并没有要求核实其身份和工作证，只是寒暄了几句便让其进入小区。小张进入业主甲中实施盗窃行为，被甲的女儿发现，为了遮掩犯罪事实，小张将业主甲的女儿杀害，并盗走业主家中8000元现金。随后，小张安然走出小区，保安人员未发现任何异样。业主甲发现自家遭受盗窃且女儿被杀害后，一纸诉状将物业服务企业和小张告上法庭，要求物业服务公司承担侵权补充责任。

[案例分析]对于这个案例，学术界和实务界的观点不一。有人认为物业服务企业的保安工作人员未尽到安全注意义务，应当承担侵权补充责任；也有学者认为保安工作人员对于已经在小区提供服务两年且多次核实无误后产生了信赖关系，基于此信赖关系，物业服务企业保安人员的行为属情理之中，不存在应当预见而没有预见的情况，无须承担侵权补充责任，如同在合同关系中的基于信赖利益而发生的表见代理的情况一样。对于此案例，笔者认为于情上，保安的做法没有什么可批判的，但是保安工作人员的职责就是察觉安全隐患，对于进入小区的人员进行身份核实和排查，是其职责所在。保安工作人员应当按照工作内容加以实施，否则就存在过错。但是还有一种可能性就是在装修公司还没来得及收缴小张的工作证的情况下，物业保安人员无法排除其身份，只要物业人员将身份核实的工作落实到位，就不存在过错，不需要承担侵权补充责任。

（三）避免物业责任隐患的建议(www.daowen.com)

从上述案例可以看出，物业服务企业是否要对第三人侵权承担补充责任，关键是物业服务企业是否在自己的职责范围内履行了安保义务，只要物业服务企业认真合理地履行职责，对于第三人侵权则不承担侵权责任。那么，物业服务企业应当如何避免第三人造成的安全隐患呢？笔者认为可以做到以下几点：

1.认真核实

无过错则无须承担责任，除非法律有特殊规定。物业保安工作人员应当严格按照物业保全要求履行职责，对于每次进入小区的人和车辆进行登记和核实。即使是业主的亲属也应当进行登记，如果遭受业主的反对，保安工作人员也应当与业主进行心平气和地交涉，告知业主安保的内容，以达到保护业主和小区安全的目的。

2.定期排查

物业保安人员可以定期对小区内陌生人员的出入情况和车辆情况进行登记和总结，对经常出入小区的人员，物业工作人员可以与业主取得联系，询问该人与业主的交往情况，是否有不愉快经历，以获得排除安全隐患的重要前提。当然，排查需要大量的人力物力，会增加物业公司的负担，但为了良好的安保结果，物业服务企业还是要有此方面的付出。