减少物业服务项目的情形分为两种，一种为业主主动要求减少物业服务项目；另一种为物业服务企业减少服务项目。对于由不同当事人要求减少服务项目的纠纷应做不同的处理。

（一）业主要求减少服务项目

业主要求减少服务项目可分为以下三种情况：

1.业主针对常规性公务服务要求减少服务项目。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。可知，业主不能因为未能享受或无需享受相关服务而不缴纳物业费；同理，业主也不能因为无需享受相关常规性服务项目而要求减少常规性服务项目的子项目。

2.业主针对专项服务项目要求减少服务项目。由于针对性专项项目一般是指物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准予以公布，当住户需要这项服务时，可自行选择的项目。业主在自行选择针对性专项项目后，即与物业服务企业订立了专项服务合同。在专项服务合同履行过程中，如果业主发现物业服务企业的管理及服务存在瑕疵时，业主可以以诉讼的方式要求减少服务项目。违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中较为常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。物业是以服务为标的的合同，在物业服务企业未履行或未完全履行物业服务项目时，业主可以要求“退货”。由于服务为及时性标的，不可退还，所以笔者认为，业主可以要求以减少该项服务项目作为物业服务企业承担违约责任的方式，或者业主直接与物业服务企业协商，要求减少服务项目，这也是最简便、最直接的减少服务项目的方式。(www.daowen.com)

3.业主针对委托性特约服务要求减少服务项目的，可以参照专项服务项目的处理方式。

（二）物业服务企业减少服务项目

实践中，物业服务企业减少服务项目存在两种情形：一是物业服务企业在维持正常物业服务费收缴前提下任意减少服务项目；二是物业服务企业由于物业服务项目的多样化而导致入不敷出或其他原因需要减少服务项目。物业服务企业任意减少服务项目，属于不履行或不完全履行物业合同，业主可以通过诉讼，要求物业服务企业承担违约责任。对于第二种情况，物业服务企业在减少物业服务项目之前应该征得业主的同意，修改物业服务合同。物业服务企业减少甚至退出物业服务项目之前，应该做好交接工作，给予业主委员会一定的宽限期。