（一）法律无明确规定，地方政府规章有相关规定

对于空房减少服务费，我国法律并没有相关规定，但有些地方政府规章已作出相关规定。且不论地方政府规章规定是否合理，空房减少物业服务费有其需加以规定的原因。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关法律规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽然空房减少物业服务费违背了该条的规定，但减少空房物业服务费符合法律效率价值的要求。效率最初是经济学的一个概念，是指投入与产出之间的比例。法律上的效率指不浪费，或尽可能好地利用资源。业主通常对于空房缴纳物业服务费难以理解并且反感，以不缴纳物业服务费的方式抗辩。尽管物业服务企业可以通过诉讼的方式请求物业服务费的缴纳，但还需要一定的期间消耗，违背了法律的效率价值。通过空房减少物业服务费的方式，促使业主积极缴纳物业服务费，物业服务企业则可以运用及时缴纳的物业服务费提供物业服务和管理，提高物业服务的质量，形成在纠纷发生下的最大效率价值。因此，空房减少物业服务费是现实和法律的需要。

（二）司法解释规定引申指导(www.daowen.com)

对于业主因为物业服务企业提供的物业服务有瑕疵而要求减少物业服务费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”在司法实践中，业主以物业服务存在瑕疵或者缺陷作为不缴纳物业服务费的抗辩理由时，大多数业主均要求物业服务企业降低物业服务收费标准。首先，必须明确的是服务质量瑕疵不能因此成为业主拒付物业服务费的合法理由。其次，违约责任可以分为继续履行、采取补救措施、支付违约金或赔偿金等，其中，采取补救措施在商品买卖中常见，比如交付的产品质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。同理，在将“服务”作为合同标的的物业服务合同中，当物业服务企业未履行或者未完全履行物业服务合同时，业主当然可以请求物业服务企业减少“价款”。因此，物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务时的违约责任应当包括降低物业服务收费标准。在我国的法院实务中，物业服务企业以诉讼方式请求缴纳物业服务费时，在物业服务企业确实存在物业服务瑕疵的情况下，法院会作出减少物业服务费的判决。