减少物业服务费的情形主要有两个方面：一方面是关于空房减少物业服务费问题；另一方面是在物业管理企业的物业管理服务存在瑕疵时，业主要求减少物业费。

（一）空房要求减少服务费

河北石家庄市出台的《石家庄市物业管理条例修订案》^[2]规定：“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。”该条例一公布，即引起了激烈的争论。首先，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关法律规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”空房减少物业服务费的提出违反了该解释的规定。当然，由于我国房地产市场的迅速发展，我国有许多公民购买多套房屋而不入住的情况，此时，完全缴纳所有的物业服务费会增加业主的负担，导致业主对物业服务企业的不信赖，从而通过不缴纳物业服务费来表明自己的立场。业主和物业服务企业通过协商，可以适当减少物业服务费的缴纳。但石家庄市新物业管理修订案中的20%标准明显过低，易造成物业服务企业没有资金去管理小区内的物业管理项目，导致物业服务质量低下，使业主的利益受损。所以，首先，关于空房减少物业服务费的标准很难确定，服务费的高低取决于物业管理企业的管理资质及其提供的服务标准，法院不可任意自由裁量。2009年5月1日实行的《山东省新物业管理条例》^[3]对此作出了新规定：“建设单位未交付的物业和交付后长期空置的物业，其物业服务费标准可以适当降低。”但如何算“适当”，青岛市还没有统一的规定，建议在现阶段由物业公司跟业主协商确定收费。其次，长期空置的标准是什么？如果是三个月，那么三个月空置谁来认定，期间业主回来一次是否为空置房？因此，基于以上两个问题，虽然以上地方性立法并非福建省省内规定，但福建省物业行业也会遇到类似问题。对于该问题，笔者认为法院在审理空置房减少物业服务费纠纷案件中，可以促成物业服务企业和业主进行协商，通过双方协定来解决纠纷，法院不可擅自判决一律缴纳或一律不缴纳。(www.daowen.com)

（二）作为抗辩方式

第二种减少物业服务费的情况是由于业主不满物业服务企业提供的物业服务，业主要求减少物业服务费。这种情形经常发生。通常在物业服务企业采取诉讼方式收缴物业服务费之前，业主也是以不缴纳服务费方式进行抗辩。