物业服务企业之间的交接是物业服务市场化竞争的必然结果，是原物业服务企业向新接管物业服务企业移交物业管理权和服务义务的过程，期间体现着物业服务企业的诚信与操守。理性、顺利的交接是确保物业服务连续性和维护全体业主利益的关键。

当前期物业合同期满后，要么签订新的前期物业服务合同，要么签订新的后期物业服务合同。物业服务合同期满可能出现以下四种情况：（1）建设单位因种种原因仍未将物业售出，继续与原物业服务企业签订新的物业服务合同；（2）建设单位与新的物业服务企业签订物业服务合同；（3）物业买受人达到法定的人数，由该业主大会或业主委员会与原物业服务企业签订新的物业服务合同；（4）业主大会或业主委员会与新的物业服务企业签订新的物业服务合同。前两种物业服务合同仍属于前期物业服务合同，后两种物业服务合同就不再是前期物业服务合同。在实践中，相对于第二种、第四种的风险，第一种、第三种产生的风险较小。当后期物业服务合同期满后，则可能出现以下两种情况：一是业主大会或业主委员会与原物业服务企业签订新的物业服务合同；二是业主大会或者业主委员会与新物业服务企业签订新的物业服务合同。

由此可知，物业服务企业之间的物业交接主要出现在前期物业服务合同期满后的第二种、第四种情况以及后期物业服务合同中的第二种情况，具体有以下三种类型：（1）前后两个前期物业服务合同中的两个物业服务企业的交接；（2）前期物业服务合同中的物业服务企业与后期物业服务合同中的物业服务企业的交接；（3）后期物业服务合同中的两个物业服务企业之间的交接。

第一类物业服务企业交接出现的情况较少，一般建设单位只签订一份前期物业服务合同，期满后，通常是由业主与物业服务企业签订物业服务合同。为了应对这种情况，须注意以下几个方面：

首先，物业服务企业对物业管理用房的占有保护请求权。根据《物业管理条例》第30条的规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”此时，物业服务企业对物业管理用房的占有是属于什么性质的？物业服务企业对物业管理用房的占有是基于与建设单位的物业服务合同而占有的，属于他主占有、合法占有、直接占有。因此，物业服务企业对该物业管理用房享有占有保护请求权。但是，这种权利何时产生、消灭？这关系到物业服务企业对物业管理用房的权利及管理。前一份前期物业管理合同生效前，若物业服务管理企业未入住物业管理用房，则往往不具有占有保护请求权；如果物业服务企业先于合同生效时入住，则因物业服务企业现实占有，形成了占有权。前一个前期物业服务合同终止后，则无权对该房屋继续享有占有权。新物业服务企业在期满后，新的前期物业服务合同生效后，物业服务企业此时有权要求原物业服务企业将其搁置在物业管理用房的物品或其他东西限期搬离，或者由新物业服务企业要求建设单位限期原物业服务企业限期搬离。原物业服务企业造成新物业服务企业提供物业服务的，可以要求其排除妨碍、恢复原状等。但如果前一份前期物业服务合同期满，后一份物业服务合同未生效前，新的物业服务企业是否有权要求原物业服务企业？此时两个物业服务企业均不对该用房享有占有权，因此，新物业服务企业为了更好地履行物业服务，可以代为催告原物业服务企业清空其所有的物品，也可通知建设单位通知，但必须给予合理期限。如果限期内原物业服务企业仍未搬离，建设单位或者物业服务企业有权自行将原物业服务企业的物品搬出并交由第三人保管，但是此时需要注意尽到合理的通知义务和善良人的管理义务，并有权向原物业服务企业要求其支付相应费用。基于此种情形容易产生纠纷，新物业服务企业最好不要亲自为之，可要求建设单位处理。若建设单位因此在新物业服务合同生效后，未将物业管理用房转移给新物业服务企业，导致物业服务企业不能根据约定履行合同义务，物业服务企业无须承担责任。

其次，物业服务企业交接时间和查验内容。根据《物业承接查验办法》第10条、第11条的规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。查验的内容包括：（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

第二类物业服务企业交接应注意以下几个方面：首先，由合同相对性产生的义务责任。《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”此时，物业服务企业根据其与建设单位签订的前期物业合同，向物业买受人履行前期物业服务合同约定的义务，并向其主张权利。(www.daowen.com)

其次，《物业管理条例》第39条明确规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”^[61]前期物业服务合同期满后，业主委员会选聘了新的物业服务企业，必须妥善处理好交接问题，在合约中明确约定双方的责任。这样做可使前期的物业服务企业可以安然退出，后期的物业服务企业也明确了自己的责任。

物业服务企业若要退出，应该与业主委员会配合清理债权债务，对欠缴的费用及时进行追缴，退出的物业服务企业也应将各类图纸、资料统一登记造册，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网等工程竣工图、设备安装、使用、维修保养技术资料；物业质量保修、使用说明及物业管理所必需的其他资料。业主委员会应将以上资料从原物业管理企业手中接过来 ，再移交给新接管企业。^[62]同时，业主委员会应做好监管工作，发挥自己积极的作用，也要协调好前后两个物业服务企业之间的关系。原物业服务企业将要应交接的交接完毕以后，原物业服务企业、新物业服务企业以及业主委员会三方在相关交接文件上盖章签字，由三方共同留档。

第三类物业交接发生的较为平常，应注意以下几个方面：首先，物业服务合同期满后，业主与物业服务企业的权利义务关系也终止。但也有特殊情形：物业服务合同期满后，由于业主之间无法达成一致，而物业服务合同又无明确约定物业服务企业不得继续以履行服务要求支付物业费，原物业服务企业继续提供物业服务的，业主大会或者业主委员会未作出明确反对意思表示，且原物业服务企业应本着诚实信用原则继续提供物业服务，则双方之间是否又产生一个新的不定期物业服务合同？虽然法律未规定默示可以作为订立合同的一种方式，但是从社会安定与诚实信用原则的角度看，双方之间产生了一个不定期的物业服务合同。但此时，只要业主大会明确表示拒绝，则该合同失效。但原物业服务企业有权请求按之前的标准支付从物业合同期满之日至在新的物业服务企业接管之日的物业服务费，这符合社会经济发展的规律，也符合业主的利益。即使部分业主对此存在异议，但由于物业服务企业并未损害业主的利益，其向业主请求支付期满后的物业费也通常会得到法院的支持。但物业服务企业一般不得要求增加收费标准或提高收费标准。另一种情况，如果物业服务合同期满后，社会变迁剧烈，物价上涨，人力成本增加，物业服企业继续为原业主提供物业服务，则此时物业服务企业是否有权要求业主按新的物业收费标准支付物业费？一般是不可以的。增加收费项目或者提高收费标准是一种增加业主负担的行为，可能违背业主的利益，此时若原物业服务企业以新标准提供服务，必须事先征得业主大会或者业主委员会的同意，否则只能以按照原物业服务合同约定的标准收取费用。

其次，物业服务合同期满后，物业服务企业能否请求业主补偿物业管理用房的装修费用？物业管理用房，从其性质来看，是属于公共部分，属于全体业主所有的，全体业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，物业服务企业要求能否请求业主补偿其对建筑用房的装修费，可以部分参照《合同法》中关于租赁合同的规定。若未征得业主的书面同意，物业服务企业在合同期满后，不仅不能要求业主补偿，反而可能需要承担额外的恢复原状的费用，由此造成损害的还需承担赔偿责任。若在履行物业服务合同中征得业主的书面同意或者事后取得业主的书面同意，则可能出现两种情形：一是物业服务企业能与业主协商一致，业主也同意利用的，可以折价给业主。二是在《合同法》中规定的租赁合同，经出租人同意装修的，合同期满后，出租人与承租人不能达成一致的，则承租人无权要求出租人补偿符合装饰装修的费用。但是，物业服务合同毕竟不是租赁合同，若物业服务企业不能与业主协商一致，对于未形成附合的，物业服务企业可以自行拆除；形成附合的，物业服务企业则有权请求业主补偿附合装饰装修的费用。这符合市场经济等价交换的一般规律。

物业服务行业已经有了长足的发展，国家和地方也都制定了规范物业服务方面的法律规范，但是在社会市场经济快速发展情况下，物业服务企业如何面对竞争日益剧烈而带来的风险，尤其是法律风险，成为物业服企业立足市场的一个重要课题。要想经得起社会的考验，物业服务企业需要不断提高物业服务质量，挖掘服务项目，同时加强提高风险防范的敏感度和能力。