（一）物业服务合同的性质

一般物业服务合同是指业主或业主委员会代表业主与物业服务企业签订的。在实践中，还有一种物业服务企业合同，即前期物业服务合同，有关法律规范对此已有明文规定。如《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业服务合同不是由业主与物业服务企业签订的，而是由建设单位与物业服务企业签订的，该种物业服务合同往往发生在商业住宅尚未有物业买受人至物业买受人达到成立业主大会的法定人数这段时间。为什么会出现这样的情况？原因之一就是此时建筑物的业主尚未达到法定的人数，甚至建筑物尚未有业主，此时建设单位为了维护、管理建筑物，与物业服务企业签订物业服务合同。当该建筑物的业主人数且其所占面积占总建筑面积比例符合法律规定时，业主大会或其授权的业主委员会往往会重新选定新的物业服务企业，尤其是当建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同被业主认为存在损害其利益的时候。

（二）物业服务合同的分类(www.daowen.com)

物业服务合同实际上可以分为两大类：一是建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，又被称为前期物业服务合同；二是业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，又称为后期物业服务合同。根据物业服务合同的类型，法律风险产生于：前一个物业服务合同届满后至后一个物业服务企业合同生效前这段时间将会产生的风险以及风险由谁来承担的问题。根据物业服务合同的类型，分为前期物业服务合同期满后的法律风险，后期物业服务合同期满后的法律风险，以及这两者衔接时的法律风险。对于物业服务企业来说，尤其要注意识别和防范当前后两个物业服务合同的物业服务企业非同一个时，两个物业服务企业交接时可能产生的风险。