（一）国外住宅专项维修资金制度简介

国外的物业管理制度起步较早，建筑物区分所有权制度以及业主自治制度建发展地较为完善，在专项维修资金的归集、使用和监管方面有比较先进的制度和相关经验，非常值得我国借鉴和学习。

在归集制度上，与我国住宅专项维修资金一次性足额交存不同，国外以定期收取为主，以一个财政年为单位的，上一年节余可以转入下一年的基金账户，这在一定程度上可以缓解一次性巨额缴存的压力。在美国，住宅专项维修资金通常被称作“公共维修基金”，包括维修保养费用和维修准备金两部分：维修保养费用是指共用部位维修保养的人工、材料和合理的管理费，维修准备金包含设施重置基金和意外事故应急基金。^[52]美国公共维修资金制度中最突出的特点就是业主委员会权利强大，失信惩罚措施完善，律师发挥着重要的作用。美国的物业管委会在每年编制年度预算方案时，都会统计出小区内需要大修或者更新的设施设备，并估算成本，提出维修准备金预留方案，交由业主大会审议表决。通过以后，由物业服务公司根据各物业小区的“设立物业小区总协议书”约定的方案、数额、时间以及履行方式、违约责任等向各个业主收取相关费用。如果业主拒绝缴费，律师会在规定的宽限期后通知银行，从该日起计缴滞纳金、律师费、登记费，同时通知业主进行产权质押登记。业主只有缴清所有欠费，才可撤销产权质押登记。^[53]

在使用制度上，国外物业维修资金启动很少有物业服务公司的参与，也不需要行政主管部门审核，却非常重视律师事务所、会计师事务所的介入作用。因为物业维修资金属于私人资产，其支取使用应更加注重民意和专业化管理。以英国为例，业主委员会作出维修预算后，由会计师事务所对预算进行审核，然后向业主公布；预算数额超过一定标准时，还必须启动招投标机制，对外招标采购或施工发包。业主大会通过预算后，由律师事务所向维修资金管理银行发出通知，然后业委会提取现金并严格按照预算方案使用资金，交会计师事务所审核并向业主公示维修资金的使用情况。

在监管制度上，国外的物业维修资金大多由业主委员会直接管理，更加重视社会团体的监督和专业服务作用。英国20世纪80年代就由房屋协会代替政府行使房屋物业管理的角色，既具有政府的行政管理职能，又具有专业机构的金融理财职能，会计师事务所、律师事务所、保险公司、政府部门等一系列机构也为业主的资金管理提供业务咨询、资金核算等专业支持。美国的物业维修资金监管采用的是“三权分立”的模式，业主、银行、会计师事务所和律师事务所等专业组织各司其职，相互制约。业主是资金的所有人，银行是委托管理人，会计师事务所和律师事务所等则发挥监督作用，很好地保证了物业维修资金的良好运转和合理利用。^[54]

（二）我国住宅专项维修资金制度完善建议

1.完善关于住宅专项维修资金的法律规定

法律作为国家的强制性规范，在规范社会行为、维护业主利益方面发挥着重要作用。一方面，要加快制定我国的《建筑物区分所有权法》和《业主自治法》。只有建立起符合我国国情的建筑物区分所有权制度，加快推进业主自治，完善业主大会和业主委员会的选举程序、表决程序，才能奠定我国住宅专项维修资金制度的法律基础。^[55]另一方面，要完善《物权法》《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关司法解释和配套措施。对专项维修资金的交存标准、代收主体、监管措施等方面进行完善、修改，使其更具有操作性、更符合当前实际情况。此外，各地方性法律法规要更加重视本地区实际情况，具有更强的可操作性，也更要注意与国家政策和上位法的吻合与统一。

2.建立合理的住宅专项维修资金归集制度

其一，针对目前我国专项维修资金的归集会加重购房者的付款压力，导致巨额资金长期面临贬值的风险，应加快构建业主社会信用评价系统，完善失信惩罚措施，积极制定业主拖欠物业费用的相应惩处机制和追讨程序。在完善这些配套措施的基础上，建立起首期部分交存和按月累积交存相结合的住宅专项维修资金归集制度，这样既减轻了购房者的一次性付款压力，又解决了住宅专项维修资金的续筹问题。^[56]其二，针对交存基数“建筑安装造价”难以确定的问题，房地产行政主管部门应在充分考虑本地实际的基础上，确定本地区的建筑安装造价标准作为资金的交存基数，并随着市场变化适时调整，在5%～8%之间选定一个比较合适的比例，避免标准不清带来的矛盾。其三，针对开发商挪用、侵吞资金严重的问题，明确禁止开发商代收住宅专项维修资金，直接由业主交存行政主管部门指定的专户管理银行，这样既可以保证资金安全，又可以多生利息。

3.调整住宅专项维修资金的使用程序

针对在物业保修期内不可抗力是否能够动用专项维修资金这一情况，立法上还处于空白地带，应当在法规中增加规定，住宅专项维修资金还可用于保修期内的住宅共有部位、共用设施设备因不可抗力而导致的修缮、更新以及改造，这样就可以保证住宅专项维修资金在物业维修过程中发挥更大的作用。同时，针对使用程序烦琐的问题，要降低住宅专项维修资金的使用门槛，简化使用程序，扩大使用范围。各地区在执行时应具体问题具体分析，如若物业服务企业提出的资金使用确实合情合理，具有正当性，虽未能通过“双三分之二”的业主通过，行政主管部门应通过补充程序予以强制通过，以保护大多数业主的利益，保证物业服务的正常运转。(www.daowen.com)

4.健全住宅专项维修资金监管体系

（1）健全业主大会和业主委员会制度

业主是住宅专项维修资金的所有权人，也是住宅专项维修资金的管理人和监督人，提高业主大会、业委会的组织能力和专业素质，对资金的及时交存、适时续筹、合理使用、高效监管有着非常重大的意义。但我国业主委员会普遍存在成立率极低、组织不规范、对内无民主、对外缺效率的情况，因此，要建立健全的业主大会及业委会的选举程序和内部监督机制，保证广大业主的民主意志得到体现；明确业委会的民事诉讼权利主体资格，保证业委会能够利用法律武器维护广大业主的利益；加强对业务员成员的培训力度，提高专业技能和法律素养，保证广大业主的财产权益不受损害。同时，也要控制业委会主任的权力，防止业委会主任以权谋私，损害广大业主的利益。

（2）加强政府相关部门的监管力度

鉴于我国住宅专项维修资金倚重行政部门监管的制度特点，政府部门有义务加强对这项关系到国计民生的资金的监管力度。首先，行政主管部门要加强对资金使用方案的审核。住宅专项维修资金的使用方案经业委会通过后，要由行政主管部门进行审核，保证该项资金的各项支出都合情合理，防止业委会主任与物业服务企业相互勾结，再向银行发送资金划转通知。其次，行政主管部门要加强对住宅专项维修资金的审计监督。资金的每一笔预算支出都要经过严格审计，制订审计程序和审计规范化方案，防止物业服务公司或者业委会贪污、挪用资金，损害业主利益。最后，要加大对住宅专项维修资金违法犯罪现象的打击力度。行政主管部门要充分利用行政处罚手段，对严重违法的行为要坚决移送司法机关严肃处理，通过严惩手段促使社会各界提高警惕。

（3）发挥社会力量的指导作用

通过对国外先进经验的借鉴，我国应重视社会团体、专业机构的监管作用，通过会计师事务所、律师事务所、行业协会的专业团体，实现住宅专项维修资金的科学使用和专业管理。例如，在使用方案审核过程中，引入会计师事务所对方案进行审核，达到预算合理化、使用高效化的目标，这样能够有效避免业委会和行政部门专业性弱的弊端。对一些拒绝履行义务的业主和物业服务企业在使用中的不规范行为，引入律师事务所提供法律支持，有利于业主积极利用法律武器保护自身权益。在住宅专项维修资金的运行过程中，还可以引入其他民间团体、行业协会，充分发挥它们的监管作用和业务指导作用，为制度运行提供支持。

5.拓宽住宅专项维修资金投资的渠道

目前，住宅专项维修资金的增值收益包括：银行存款利息，购买国债的增值收益，住宅共用设施设备报废后回收的残值，利用住宅共用部位和共用设施设备经营的所得收益。《管理办法》禁止利用资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。在这种情况下，应针对小区物业的不同维修期限，分为经常性开支和非经常性开支两类：非经常性开支可以用于购买国债和银行长期存款，经常性开支可用于短期存款。银行可以依据不同的组合形式确定不同的存款利率，最大限度地实现专项资金的利息增长。

6.引入房屋公共维修资金

福建省厦门市结合该市房屋维修的实践，根据《厦门市住宅区物业管理条例》制定了《厦门市房屋公共维修金管理规定》，引入了房屋公共维修资金。该资金用于房屋共用部位、共用设备的维修，由房屋的业主或使用人缴交，从依法能够取得正式入住手续的当月开始缴交，高层楼宇可按月缴交维修金，其他楼宇可按六个月一次性缴交，物业业主或使用人与物业管理有书面约定的，按约定执行，资金由物业管理企业代收代管，应按梯号或栋号建立维修金档案，并且每半年公布一次维修金的收支情况，其中必须列明维修金的明细支出项目、金额及余额。维修金的收取标准按政府指导价形式管理，业主及相关政府部门对维修金等维修费用的收取和使用进行规范管理和监督。公共维修资金与专项维修资金除了前文提及的在交存方式、交存金额、管理方式等方面不同外，最大的不同在于其使用的不同，即业主委员会可与物业管理企业书面约定维修金中日常小修项目与中修以上项目的费用比例和批准使用手续，未约定或未能达成约定的，维修金的30%用于日常小修项目，70%用于中修以上项目，日常小修费用由物业管理企业根据实际需要开支；中修以上费用的开支，由物业管理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。房屋公共维修资金的引入将公用部位、设备的维修划分为小修、中修和大修，并且依据不同的修理程度设定了不同的使用程序，缓解了专项维修资金设立以来普遍存在的支取困难的现象。目前，这一措施的实行在厦门市取得了不错的口碑，与专项维修资金制度互相配合，发挥所长，值得各地借鉴。