（一）住宅专项维修资金制度交存风险

1.加重购房者的付款压力

根据《管理办法》的规定，住宅专项维修资金需“在办理房屋入住手续前一次性足额交存”，这种交存方式不尽合理。目前我国房地产价格高居不下，普通百姓购房常常倾尽所有资产勉强凑出首付，在这种情况下，要求购房者一次性缴纳大额专项维修资金，会加重购房者的付款压力，况且这些资金往往要等到物业保修期过后才能使用，一定程度上使得巨额财产闲置。虽然《管理办法》规定了专项维修资金可以通过购买国债、存入银行等方式保值，但这两种方式收益都不高，在通货膨胀趋势明显的今天，资金面临着严重贬值的风险。

2.交存基数难以确定

根据《管理办法》的规定，首期住宅专项维修资金需按“当地住宅建筑安装工程每平方米造价 5%～8%”交存，显然以“建筑安装造价”取代“购房款”成为交存基数固然体现了制度的灵活合理，但实践中建筑安装造价往往很难确定。根据建设部文件《关于印发〈建筑安装工程费用项目组成〉的通知》，建筑安装造价通常由直接款和间接款等众多项目构成，而且随着各地建筑材料价格、建筑设计成本行情的变化而变化，甚至每个小区都各不相同，其作为房地产成本的重要组成部分是开发商不愿意公布的数据，而业外人士又不可能对这一信息有确切的了解，这就给交存基数的确定带来麻烦。虽然办法规定各地建设主管部门要根据当地情况适时调整，但地方真正调整的很少。有学者研究表明，以“建筑安装造价”为住宅专项维修资金的交存基数的话，会降低高房价城市业主所缴交的首期专项维修资金，但也会导致中低房价城市业主的首期缴交额提高。^[49]

3.续筹规定过于简略

根据《管理办法》的规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，由建设主管部门会同同级财政部门制定”。这一规定虽然增加了续筹资金的灵活性，但规定较为简略。目前我国普遍存在着业主责任意识不强，业主委员会专业性低、组织能力弱等问题，将所有续筹的程序、方法交给业委会，基层执行力差，业主大多不愿配合，这一规定亟须通过相应的配套措施或地方性法规加以完善。

（二）住宅专项维修资金制度使用风险

1.物业保修期内资金启用困难

《管理办法》第2条、第18条中均明确规定在物业保修期内发生的共用设备、设施损害应由开发商承担维修责任。但是如果在物业保修期内发生不可抗力事件，如地震、泥石流、台风等造成共用设备、设施损害，维修费应该由谁来承担呢？实践中，开发商往往拒绝承担，理由是根据建设部2000年颁布实施的《房屋建筑工程质量保修办法》第17条第2 款的规定：“因不可抗力造成的质量缺陷不属于本办法规定的保修范围。”这样就造成了两难的困境，若开发商不承担维修责任，专项维修资金又不可启用，一旦自然灾害发生造成巨大损害，业主们只能临时集资修缮，这样的立法空白不得不引起重视。(www.daowen.com)

2.“双三分之二”规定使资金支取困难

《管理办法》第22条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用的，应当获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过……”“双三分之二”的规定本意是为了维护业主的民主权益，但在实践操作中因业主很难统一，常常造成了支取困难、修缮问题无法解决的现象。

一方面，业主对住宅专项维修资金的重要性缺乏认识。目前我国普遍存在业主责任意识不强、专业性低的现象，许多小区的业主之间互不相识、互不交流，业主大会成立率极低，更有一些小区业主购买房屋只是为了投资而非居住，他们对于不影响自己生活的小区共有设施设备的修缮、改造，不愿参与表决。这一系列事实情况造成了要征集“双三分之二”业主同意的目标看似简单，却很难实现。另一方面，由于各个业主的出发点不同以及信息的不对称，业主们对物业公司提出的维修方案并不容易达成一致。实践中就有发现某小区两幢楼房部分楼层漏水，经专业人员鉴定后认为需要进行全面整修，物业服务企业制定支取使用住宅专项维修资金的计划征求业主的同意，但一些业主却认为“大修”方案实无必要，物业想通过故意夸大来套取资金，也有一些业主认为不是自家楼房漏水跟自己无关，也不同意使用。这样一来，该小区的修缮问题只好一拖再拖，得不到解决。

类似上述案例的情况很多。物业服务企业要想支取住宅专项维修资金，首先要在小区内公布物业维修计划，然后要委托专业机构出具需检修物业的鉴定报告，并估算出维修费用，接着将费用按户分摊明细，在小区内公开征求业主意见，最后还要挨家挨户征集表决票，即使这样也很难得到业主的支持，这样的程序烦琐复杂，不少物业服务企业只好放弃，将需要修缮的问题搁置或是仅进行表面维修，治标不治本。据有关统计数据表明：全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但是使用率不足1%。截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%。截至2012年10月，广州市交存资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%。截至2012年1月，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。

（三）住宅专项维修资金制度监管风险

1.贬值风险

住宅专项维修资金是一笔数目庞大的资金，虽然《管理办法》规定，资金可用于定期银行存款、购买国债等增值途径，但投资方式较为单一。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的背景下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失，更不用谈通过有效管理，合理投资使其增值了。据国家统计局早前资料显示，1999年至2006年，我国仅商品房专项维修资金的总归集额就高达200多亿元，而这笔巨资存银行，按照不到1%的活期利率生息，利息不过几百万。如果考虑近年来高达4%的通货膨胀率，实际上这笔钱每年贬值超过7亿元，损失可谓惨重。^[50]

2.流失风险

实践中，专项维修资金被侵吞、挪用的不在少数。根据《管理办法》的规定，开发商具有代收资金的资格。当前，开发商的资金需求量大，一些不法开发商利用“代收”的资格侵吞、挪用住宅专项维修资金，比如广州市房管局的一组数据显示，截至2006年6月，广州市住宅专项维修资金归集总额应为37.8亿元，实收只有14.13亿元，亏空的23.67亿元几乎全被开发商侵吞或挪用。^[51]同时也存在物业服务企业在使用专项维修资金过程中挪用的现象，未及时将使用情况向业主公布，业主对资金使用依据、结存情况等毫不知情。在缺乏有效监管的情况下，很容易发生住宅专项维修资金流失的风险。