（一）我国住宅专项维修资金的含义

我国的住房制度改革起步较晚，住宅专项维修资金的概念是伴随着建筑物区分所有权制度及物业管理制度的建立而受到人们关注的。2003年6月，《物业管理条例》第一次以行政法规的形式确立住宅专项维修资金制度，并对专项维修资金的交存、管理以及使用等作了原则性规定。2007年，《物权法》第一次以法律的形式确立了住宅专项维修资金制度，对专项维修资金的权属、使用以及业主的知情权进行了明确规定。2008年2月1日，由建设部、财政部联合实施的《住宅专项维修资金管理办法》，大大完善了我国的住宅专项维修资金制度，对交存依据、续筹标准、挪用责任等都作了调整，正式确定了“住宅专项维修资金”的称法。^[47]2009年11月18日，福建省住房和城乡建设厅制定了《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》，进一步细化了专项维修资金的规定。

《住宅专项维修资金管理办法》（以下称《管理办法》）第2条规定：“住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第3条：“住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

（二）我国住宅专项维修资金制度的内容

1.专项维修资金制度的交存

住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：（1）住宅业主，但单独业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（2）小区内的非住宅或小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主；（3）涉及共有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入资金专户，交付标准按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米交存首期住宅专项维修资金为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%，各地区建设主管部门再根据本地实际情况，合理确定；已售公有住房业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入资金专户，或交由售房单位存入公有住房资金专户，售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的资金存入公有住房住宅专项维修资金专户，交付标准按照所拥有物业建筑面积，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金为当地房改成本价的2%，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。未按规定交存首期专项维修资金的，开发商或共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

2.专项维修资金制度的使用(www.daowen.com)

住宅专项维修资金的使用范围包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。除了前文提及的《管理办法》第3条列举的可使用的部位、设施外，《办法》在第25条采用了排除法，规定了不得使用专项维修资金的四种情况：（1）依法应当由开发商或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。办法采用列举和排除相结合的方式，能够有效地避免规定抽象性给人们带来认识不清的问题。

根据《管理办法》第22条的规定，住宅专项维修资金的使用程序在业主委员会成立前后有所不同。在业主委员会成立前，专项资金由政府相关部门监管，使用应按以下程序办理：（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）主管部门同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。业主委员会成立以后，住宅专项维修资金可划转业主大会管理。在这种情况下，专项资金的使用程序发生了三点变化：一是物业服务企业的资金使用方案由业主大会依法通过；二是物业服务企业可以持有关材料直接向业主委员会提出提取住宅专项维修资金的申请，而不用再向行政主管部门申请；三是资金使用方案由业主委员会审核通过，然后报行政主管部门备案即可。

3.专项维修资金制度的监管

关于资金监管主体，《管理办法》第10条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。”第16条规定：“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”可见，在业主大会成立前采用的是政府代管模式，业主大会成立后则自行决定，可以由业委会自管，也可由物业管理公司代管。

同时，《管理办法》第四章专门规定了专项维修资金监督管理的一系列制度措施。如信息定期公开制度，政府主管部门或业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对资金账目，并向业主公布包括交存、使用、增值收益等情况。此外，《管理办法》还规定了专户管理银行必须建立“对账单发送制度”“住宅专项维修资金查询制度”等，这样就保证了业主的知情权，业主能够实时掌握专项资金的安全运行、合理使用及有效监督。

4.专项维修资金制度的续筹

一般情况下，住宅等建筑物的使用期限约70年，而共用设施、设备寿命较短，在整个建筑物使用期限内需要多次更新换代，而且电梯、水泵等设施设备通常价格高昂。面对这种情况，首期交存的专项维修资金就很有可能不足，需要续筹资金。《管理办法》第17条规定：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交的具体管理办法由主管部门会同财政部门制定。”这一规定将专项维修资金的续筹条件以数据的形式进行量化，一定程度上赋予了业主自主决定权。^[48]