（一）应对接管小区风险的策略

物业企业在接管小区的风险往往是因为在接管时对小区的评估不准确造成的。要应对此风险，我们就要做到在接管小区时准确评估，在已经发生风险的情况下，应主动与开发商协商解决方案以及申请维修基金。

1.准确评估

随着人类科学和文明的发展，人们对自然和科学规律的认识越来越深入，人们对风险的预测准确率也越来越高。^[42]一般来说，旧的使用年限多的附属设备设施的年使用费要比新的使用年限少的附属设备设施的年使用费高，但新的使用年限少的附属设备设施的一次性投资支出要比旧的使用年限多的附属设备设施的一次性投资支出大。所以，对旧的使用年限多的附属设备设施是否要更新及什么时候更新为最好，就要权衡利弊得失，全面比较，认真选择。如果在该更新时而不及时更新，一方面会使维护费大大增加，超出预算，使物业管理企业的日常管理开支增加，从而导致日常管理费超出预算；另一方面，会破坏房产物业的形象，影响收益性房产物业的出租率和销售收入，进而影响物业管理企业的声誉，减少企业的经济效益。反之，若在不需要更新时而进行更新，就会使维修基金不能得到最有效的利用，也会造成资源的浪费，致使物业管理企业经济效益下降。

小区内本身的基本条件和使用情况直接影响到物业企业在接管小区后产生的风险，我们应从以下几个方面对小区进行准确评估，防范未来应对的风险。第一，建筑物的结构及设备。建筑物的结构和设备对风险的影响重大，我们在进行评估时，要准确了解小区内的水电、卫生、冷气等各种配套设备和房屋的附属设施的使用年限及损坏程度。第二，建筑物完损程度。房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分，它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高，物业的价格就越接近重置价值。第三，建筑物折旧率。房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗与原房屋的耐用年限之比。房屋建成交付使用后，随着时间的推移会产生损耗，房屋的使用时间越长，折旧越大，其折余价值越小。第四，位置。各种经济活动和生活活动对物业的影响程度不同。一般情况下，小区处在经济活动中心、交通要道、商业高度发展的地带，其小区遭受盗窃、抢劫等风险也会大大增加，同时，进出小区的人流量增大，物业对小区的管理投入也相对加大。相反，如果小区所处的周围环境安宁，治安条件好，则物业管理的风险也会相对降低。

2.与开发商协商

物业管理的市场风险往往是开发商遗留下的风险。当出现问题时，应该分析具体的原因，如果发现是开发商原因造成的，应及时与开发商协商，确定解决的方案。

3.申请维修基金

在接手小区后，为确保房产物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，必须要保证能够对其进行定期检查。大修和更新、定期更换一些零部件，这些都需要费用开支。这些费用开支就是维修基金的运用内容。因此维修基金也叫大修更新基金。由于房产物业的价值巨大，它的维修更新工程的费用也是颇为可观的，包括的内容也是复杂多样的。

（二）应对制度不完善风险的策略

从细化物业管理制度和编写员工手册来防范由于制度不完善而造成的市场风险。

1.聘用制度

公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的实务知识和操作技能作为考核准则，“公开招聘，择优录用”。

根据企业发展对人才素质的基本要求，以及所在市住宅局颁布的“城市物业管理优秀大厦”考核评比条件中对人才素质的要求标准，拟定公司招聘人员资格标准要求。

2.职务任务制度

公司考察任免干部遵循“任人唯贤，量才而用”的原则，并提倡管理干部能上能下。对各级主管以上职务的任免由经理办公会研究确定，经总经理签发职务任免令生效，工资随职务变动。

3.岗位调迁制度

公司根据工作需要可调动员工的岗位，被调动的员工应服从安排。各部（室）主管在调动其管辖内员工时报公司核准后方可调迁。公司跨部门调动员工由总经理批准签发调动令。奉调员工接到调任通知后，应按指定时间到办公室办理调动手续，及时到新岗位工作。

4.员工离职制度

第一，被招聘员工如在试用期内要求辞职，必须提前7天向所在部门提出书面申请；如在转为正式聘用工后要求辞职的，必须提前1个月向所在部门提出书面申请。第二，如员工未能向本公司提出足够的时间或没办妥交接手续便擅自离职者，一律作旷工处理。第三，合同期内，如属本公司之原因辞退员工，则提前1个月通知本人并按劳动局规定发给补助工资。第四，凡辞职或被辞退之员工必须填写员工离职会签表。在限期内、按规定办妥离开公司手续及退还公司宿舍后，再领取当月应得工资和福利；若已办理离开公司手续，但拒不迁离公司宿舍者，公司除按市价收取房租外，有权按法律程序进行处理。第五，若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，本公司有权决定裁减员工。被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求。公司将会提前1个月通知并按规定发给停工生活费。(www.daowen.com)

5.请休假及假期待遇制度

第一，员工请休假，先由本人填写请假单，并按管理权限逐级审批并递交到办公室后，才能用假。第二，未经批准或未办理手续擅自离开工作岗位的，一律按旷工处理。第三，请假期满，要及时到办公室办理销假手续。如需延长假期，必须先向所在部门领导申请，并知会办公室按事假处理，否则将按旷工处理。

6.培训制度

每一个员工从入职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自己成为一名合格的员工。公司也将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率。培训遵守以下规定：

第一，公司员工（含聘用工）因工作需要，可参加各类培训班和专业进修。参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。第二，公司员工（含聘用工）因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经所在部门负责人同意，填报外培审批表，公司领导批准后，报办公室备案。未办理以上手续，擅自参加培训（进修）的，公司不负责其一切费用。第三，经公司领导同意，参加培训（进修）的公司员工，其学费、报名费、资料教材费用等一律先由本人支付，待获得合格证书后方可回公司报销，否则不予报销（上级党政机关、主管部门发文指令参加培训的除外）。公司聘用工参加培训（进修），获得合格证书后，需在本公司服务满两年方可报销培训费。

7.考核制度

为了及时掌握每个员工的动态，公正、合理地评价员工，从而为员工的奖励、晋级、调整、升迁提供客观依据，公司应建立常规的人事考核制度。考核分为试用期考核、平时考核以及年中、年终考核。试用期考核是聘任员工试用期满由试用部门负责考核。如试用部门认为有必要延长时间或解雇，应附试用考核表，注明员工表现事实情节，报主管领导和总经理审批，延长试用期不得超过3个月。如试用部门认为可予转正，应附转正申请表，定级审批表，报主管领导和总经理审批。年中考核于每年6月底举行，但经决议无必要时可予取消。年终考核是公司年中、年终考核将相关知识笔试与评议和技能测试结合起来，对员工的德、绩、能、勤分细目考评，以各细目分数评出等级。

8.奖惩制度

为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性，并对违反劳动纪律和规章制度的员工给予应有的惩处，公司在管理中将严格贯彻“奖优罚劣”的基本方针，即“有功必奖、有过必罚”“小过即改、既往不咎”“制度面前、人人平等”。

9.编写员工手册

员工手册主要阐述员工在公司工作中会遇到的一系列劳动权利、劳动义务以及联系方式问题的解答，即作为物业管理公司员工身份的要求。在这方面，员工通过员工手册的学习，可做到无师自通，了解公司的概况和作为员工所拥有的权利及应尽的义务。

员工手册的编写有两方面的依据：第一是依据《劳动法》，第二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面：总经理致辞，公司简介，公司组织系统及主要部门结构的图示说明，劳动条例，员工福利，员工守则，奖励与惩罚，安全消防，附则。

（三）应对人才储备不够风险的策略

1.引进专业的管理人员

迄今为止，从事物业管理的人员仅10万余人，其中物业管理发展较早的深圳就有4万余人，这充分说明物业管理人才缺乏，特别是在内地的广大地区和城市，该问题显得更为突出。而目前从事物业管理的人员中，具有大中专以上文化程度的管理人员所占比例很少，大量的物业管理人员只具备高中文化程度，缺乏必要的文化知识和专业技能，尚未进行过必要的技术培训，专业水平普遍不高，很多管理人员只能做一些诸如收费等简单劳动。而从事住宅小区安全管理的保安人员更是缺乏严格的、系统的训练，漏洞不少，常给坏人以可乘之机，有的甚至里外勾结，进行盗窃、行凶等违法犯罪活动，使业主入住无安全感，无法保护业主的合法权益不受侵犯。因此，引进专业的管理人员是物业管理的核心。

2.通过培训，培养专业化人才

目前，我国城市相当一部分物业管理人员是由房管单位或房地产开发企业转移过来的，专业知识欠缺，服务意识不强，必须进行必要的专业培训和学习，掌握物业管理工作所必需的市场经济、城市规划、建筑、公关、法律等方面的知识，提高物业管理人员的整体素质，逐步实现经过专门培训，通过专门机构的考试，并取得资格证书的物业管理人员从事物业管理工作。

3.设置良好的劳动报酬和福利制度，留住人才

劳动报酬是激励员工的重要手段。科学而合理地确定员工的劳动报酬，不仅能有效地激发员工的积极性，促进员工努力实现组织的目标，而且能在当今物业管理人才竞争日趋激烈的社会里吸引和保留一支精干、富有竞争力的员工队伍。