小区是一个小型社会，在社会中会遇到的自然灾害，也是这个小型社会会面临的自然灾害。国家有防御灾害的预案和措施，物业服务企业作为小区的“监护人”，在一定程度上也监护着小区，助其抵御自然灾害。物业服务企业所服务的小区会受到来自天灾，如水灾的侵袭，也会遭受人祸，如火灾的侵害。我们仅以水灾为例展开讨论。这一定程度上受制于小区的排水系统的优劣。如果排水系统不畅，地下停车场吸纳了没有排出去的水，那么首先遭受“灭顶之灾”的便是业主的车辆；雨势大的，低楼层的业主们将无法在自己的房屋内居住。因此对于自然灾害，尤其是水灾的防范，物业服务企业不能忽视。特别是近年来全球气候变化多端，灾害的突然袭来屡见不鲜。物业服务企业应关注天气预报，对灾害天气应当提前预防。

（一）自然灾害风险对物业造成的负面影响

案例一

2012年7月12日凌晨的一场强降雨，使得北环某社区的三座地下车库遭受水淹，多辆汽车被大水浸泡长达15小时以上。据不完全统计，有150余辆汽车受损，其中遭受严重浸泡的有51辆。初步估算，每辆车的维修费用在两万元到数十万元不等。此外，部分业主的电动车被淹，需换电瓶、电机；某些业主在地下车库中存放的其他物品也有不同程度的毁坏。19日上午，业主代表组成的维权小组，在小区内举行了由200余名业主参与的维权大签名活动。当地镇政府出面召集业主代表与开发商、物业服务企业协调此事，协商不成可能会通过法律途径解决。此事在当地迅速传播，给物业服务企业的声誉带来负面影响，并造成重大经济损失。^[34]

案例二

2012年7月21日，北京遭遇了一场60年一遇的特大暴雨。不仅如此，这一年夏季，天津、河北、江西、辽宁、湖北等多个省市也都遭到了暴雨侵袭，之后出现不同程度的城市内涝和其他灾害。暴雨给许多城市小区的业主造成了巨大的财产损失，有的小区地下车库全被水淹没，有的小区一楼储藏室被大水淹没，有的小区房屋墙体或门窗在暴雨中发生漏水而导致屋内财产遭受严重损失等。暴雨过后，不少业主纷纷找到物业服务企业索要赔偿。在一些司法实践中，也确有不少物业服务企业被判赔偿业主的财产损失。^[35]

（二）物业“不为所知”的弱点

物业服务企业面临的这些困境，反映物业服务企业对紧急事件的应急能力不足，没有在源头上制止灾难的发生，物业服务企业不能以在过去几年内没有发生类似的事件为由，来减轻自己的责任，被动履行责任，待到发生了问题以后，不仅不能使问题得到有效、快速的解决，而且会使问题更加复杂。物业服务企业的被动解决不了问题，当问题发生时，笔者认为物业服务企业不能逃避，要直面问题，主动解决，让业主安心，用自己的真诚与敬业打动业主。

（三）自然灾害风险防范的若干建议

1.采用解释免责条款的方式规避风险

物业服务企业应该如何规避此类风险呢？笔者结合日常的工作实践分析认为，物业服务公司在面对此类自然灾害时可对免责条款予以细化。大部分物业服务合同对不可抗力的约定都是粗略的，物业服务企业邀请的法律顾问在对物业服务合同的草拟过程中也没有注意到应当对不可抗力条款加强约定，才能在事故发生后使物业服务企业避免遭受极大的风险。随着灾害数量的增加，对物业服务合同中不可抗力条款的约定作用突显。物业服务合同在约定不可抗力时可以对不可抗力进行解释，如包括水灾等自然灾害，但不限于此，以此将可预见的水灾包含于内，同时又可以将一些其他可以预见到的、符合物业服务合同对不可抗力约定的情形纳入物业服务合同，并且在语言使用上可以多次提到不可抗力，在物业服务合同以外的其他合同中也使用同样的不可抗力的概念。

2.日常养护以及垫资的证据保全

日常的防护也是必不可少的。针对水灾，物业服务企业可以做的是对供水排水设施设备进行维修，尽职尽责，维护好业主房屋的配套设施和相关场地的维修、维护和保养。在这些保养过程中，物业服务公司要做好相关证据的保存，作为应诉之需。^[36]但是，在实践中，物业服务企业对供水排水系统的维修都是需要“大动干戈”的，这部分费用往往也是不菲的。这部分费用可从专项维修基金中扣除，但是想动用专项维修资金又是极为困难的。没有足够的资金，设施设备得不到及时的维修，又会导致业主们的不满，有时会导致业主财产的损失。物业服务企业如果垫资，一定要将发票和各类票据保存完好，在维修的过程中要将维护设施设备的相关证据保存完整。打官司打的是证据，物业服务企业如何举证证明自己已经尽到了应尽的义务，证据的保存是关键。业主由于自己没有尽到谨慎义务而滥诉的例子也是有的，如何让物业服务企业可以正常运营，避免受到不良影响，对证据的妥善保存就是物业服务企业进行防守的有力武器。

3.完善风险预警体系以及对排水系统的疏通

物业的风险预警措施也是物业服务企业防范风险的一个极为重要的环节。物业服务企业接到暴雨、台风的预警，应当第一时间内将大雨或者台风将至的消息以小区业主最快能够知晓的方式通知小区的业主，疏散或者转移业主停放在可能被水淹没位置的车辆，检查水管道的疏通情况。物业服务企业只要将自己的责任准确落实，业主就算因为招致损害将物业服务企业向法院提起告诉，也会因为没有事实和法律的依据被法院予以驳回。故物业服务企业应当服务到位，而且服务到位的同时要将对自己有利的证据保存完整。

4.建立防汛应急准备与调度指挥(www.daowen.com)

试看由北京首钢事业有限公司物业管理分公司撰写的《城镇防汛应急预案》，物业服务企业可以将这份预案作为模本再结合自己的实际情况，撰写符合自身实际的应急预案：

（1）防汛预警准备行动

①接到上级防汛部门预报大雨指令后，物业管理分公司防汛办室（调度室）值班员立即向调度长报告。调度长随即向指挥部领导汇报，并按领导指示迅速安排防汛具体工作（以调度令形式下达）。

a.值班员落实；

b.物资准备落实；

c.车辆准备落实。

②各基层所队接到处调度指令后，基层单位领导立即安排防汛抢险人员值班待命，迅速按调度指令备好各种防汛物资及使用车辆。

（2）防汛抢险预案的紧急启动

突降大雨时，各级防汛指挥人员立即各就各位，调度室（防汛办公室）一名处长留守，其他处长待命；留守处长随时收集汛情报告，随时下达指令，组织防汛抢险；调度长、工程管理部长巡视重点部位与所队巡视人员接头，并将险情信息迅速反馈到调度室，留守处长立即汇报总指挥部，并按总指挥的指示迅速下达抢险指令。

①各基层单位接到调度指令后立即组织人员奔赴现场组织排水，巡视危险部位，采取相应措施并及时将汛情情况反馈到防汛办公室。

②低洼地区为防汛抢险的重点区域，各有关单位首先组织排水，防止雨水进户。对雨水已进户的要根据雨情视其危险程度，由辖区领导安排房管员组织人员疏散。

③当现场抢险人力不足时，调度长应立即向各单位下达“调度增令”。

④遇到大险时，物业管理部要按指挥部命令，集结抢险队伍，投入抢险战斗，同时担负受灾群众的财产保护工作。

⑤机关枪险队伍作为预备队，随时出动，投入抢险。

⑥遇有紧急或突发事件时，调度室有权调动一切人力、物力、设备，各单位必须服从。