（一）物业使用中的风险识别

《福建省物业管理条例》第42条规定了物业使用中的风险存在于如下方面：

1.擅自拆改房屋承重结构；

2.侵占、损坏共同部位、公共场地、共用设施设备；

3.违章搭盖建筑物、构筑物；

4.擅自改变物业规划用途或者外观；

5.违反规定饲养家禽、宠物；

6.违反规定摆摊设点、占道经营；

7.违反规定倾倒垃圾、污水和抛弃杂物；

8.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

9.堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定的噪音；

10.违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

11.法律、法规和规章禁止的其他行为。

物业企业日常的巡视人员一旦发现有上述违反规定的行为，有权对业主进行制止。

（二）物业使用中引发纠纷的案例以及启示(www.daowen.com)

[案例]望京花家地的一栋居民楼，一层住户邢某因把住宅改为商用，被北京望京实业总公司告上了法庭。邢某夫妇拆了窗户和墙，把它建成了一个门，在门口砌起了台阶，在里边开了个小商铺，经营生活日用品。正是这样的改动，让夫妇俩吃了官司，并败诉。法院认为，拆窗拆墙开商铺的行为既破坏了房屋承重结构，对楼上居民的生活安全造成了隐患，也占用了小区的公共部分，侵犯了其他住户的权益。法院判决邢某对房屋恢复原状。而类似的民用住宅改为商用的案件，业主们都是被判处将房屋恢复原状，判决的理由也是大同小异。^[33]

[案例分析]这则案例对我们的启示是承重部分是业主共有，而不是业主单独所有的，业主对共有部分享有共有权以及业主作为业主大会成员所享有的成员权，拆改房屋承重结构，结果就是由行为人自己负责恢复原状，而对于侵占、损坏共同部位、公共场地、共用设施设备，违章搭盖建筑物、构筑物，违反规定摆摊设点、占道经营，则明确了谁违反条例行为，谁负责恢复原状。行为人恢复原状，如果之前的行为而导致损害，还应当对其自己的侵权行为进行损害赔偿。

（三）物业使用风险防范的若干建议

物业服务企业在业主对房屋使用不当时，扮演怎样的角色，应当从以下几个方面对物业使用过程中的风险进行防范：

1.业主观念的引导

物业服务企业要对自己小区的业主素质有清楚的认识，若是素质较高的业主，物业服务企业在这方面所做宣传工作的力度可能可以减少；若是业主的素质一般，物业服务企业有必要针对小区内禁止违章建筑认识较差的业主进行引导，反复与业主沟通，告诫其承重部分是属于业主共同共有的，而非单独所有的，故任何对承重部分的破坏行为都是违法的。

2.通告法律上的不利后果

物业服务企业还应当告知违法破坏承重结构的业主如果擅自变动了建筑主体和承重结构，业主个人将会收到来自权利受到侵害的业主或者业主委员会的诉状，以法律的手段来纠正该行为所带来的不利后果。当发现业主有私自改造的行为时，应当及时制止，告知擅自拆改房屋结构所带来的安全隐患，向其说明不利的法律后果以及所要承担的法律责任。不仅如此，物业服务企业还应当告知其他受到擅自拆改行为不利影响的其他业主可以向有关部门反映，如向各区各县房管部门或住建委进行反映或者投诉，以保护自己的居住的权利。

3.向有关各方告知利害关系

物业服务企业还应该与进行装修的整修企业就该事项进行告知，从而中止业主的对房屋承重部分的变动行为。

4.物业服务企业不能越权自行拆除

物业服务企业应当自制止无效之日起，向违章的业主发放整改通知书，但物业服务企业无权进行强行拆除，也不能越过权限自行拆除，否则将对自己强心拆除的行为承担法律责任。物业服务企业应当将擅自拆改房屋承重结构以及违章搭盖的行为向有关部门及时反映，配合有关部门做好劝导，以及后期业主的恢复原状的行为。

5.根据授权决定罚款数额的大小

有些地方的物业管理条例对有关私自拆改房屋结构的行为有进行罚款的，应当根据授权与否决定对擅自改变结构、违章搭建等是否予以罚款以及罚款的数额大小。