（一）“住改商”的含义

“住宅改商用”简称“住改商”，是指物业业主将作为居住用途的房屋作为商业用途或者作为办公用途的房屋的行为。

（二）“住改商”发展趋势的必然

“住改商”的崛起是我国经济发展的必然。我国社会经济的发展以及城市化进程的加速导致中央商务区的写字楼吃紧，很多刚刚成立的中小型企业为了减少企业的运行资本，将目光投向了小区住宅，很多家政公司、美容公司、快递公司、婚姻介绍所等将工作地点设在小区住宅，而且小区的位置有时比写字楼的位置更为优越，对外交流方便，也不乏比写字楼的租金更便宜的优点。这是经济发展中附带性的需求所产生的必然结果。同时，政府也为了鼓励中小型企业的发展，对他们的办公产所放宽了限制，只要是合法注册、租赁手续齐全的企业，政府都是允许的。而且出于中小型企业自身的考虑，他们自身也倾向于“住改商”。所以“住改商”在中国已经不是一种罕见的现象。

（三）“住改商”所带来的弊病分析

由于小区住宅的密集，以及人们对住宅的品质追求的提高，业主们越来越重视小区环境以及小区的人流。“住改商”现象的频发也招致了不少弊病，“住改商”对小区业主的影响也日益突出，小区业主对“住改商”的行为也越来越反感，陌生人出入的频繁使小区的业主对小区的安全越来越担忧，成为物业服务企业不得不面对的问题。

住宅改商用的弊病，笔者认为主要集中在以下几点：

1.业主们最关心、最为担忧的是小区的安全问题。由于商业用途的辐射面广，小区内办公，业务以及关联人员的人数呈现激增的状态。

2.公司的类型繁多，各个公司的流动人数所制造的噪音大小各有不同，上下班的过程中都会给周遭的居民带来或大或小的影响，影响业主的正常作息。

3.“住改商”使得电梯的使用人口数增加，电梯运载的负荷量加大，等待电梯的时间变长，电梯的损害速度加快，电梯的维修费用投入增加。

4.使用住宅的公司人员有使用车辆的，也会使小区的车位紧缺，加大物业的管理力度，使本小区业主的停车困难，小区的交通运行不畅，车辆的安全系数也大大下降。

5.“住改商”的公司对小区设施设备的使用力度也会超过一般的业主，对设备所造成的损害也会比一般的业主大，但是所承担的物业费用和普通的居民一样多，这样是不公平的。物业服务企业对此类公司投入了更大的物业成本，却没有得到应有的回报。

（四）物业“住改商”导致纠纷的案例以及法律评述

我们可以通过以下两个案例对“住改商”造成的影响进行更进一步的认识。(www.daowen.com)

案例一

象山区民族社区临街住宅的一些居民近年来一直为油烟污染所困扰，因为在他们住宅楼的底层是一排小餐馆。因为临街，流动人员比较多，前几年，房主们就纷纷把房子租给别人做餐饮生意。这样一来，楼上的居民可苦了：白天不敢开窗晾晒衣服，窗台上经常是一层很厚的粉尘；晚上顾客吃饭时嘈杂的吵闹声持续到深夜。开展卫生整治后，餐馆将灶台搬进了屋子，情况虽然有所好转，但油烟和噪音问题一直没有得到解决。居民找到餐饮店业主，得到的答复却是业主已经到有关部门办理了相关手续，是合法经营，居民管不着。找到房主理论时，房主则表示，自己只是把房子租出去，至于租房者用来经营什么，自己也不能限制。

案例二

刘先生家住火车站附近。邻居最近把房子租给了一家公司办公，现在每天都有办业务的人进进出出。刘先生不满地说，隔壁公司的动静很大，白天晚上都吵吵嚷嚷的，影响了休息而且人员复杂，让他感觉不安全。^[32]

[案例分析] 对于“住改商”，根据《物权法》第77条之规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。物权法正是考虑到了绝大多数业主是不愿意其他与自己有利害关系的业主将其住宅作为经营性用房才出台的这条规定。在法律上确认了住宅改商用的实体规则与程序性规则。实体上业主不得违反法律、法规以及管理规约，程序上业主想要变住宅为商用，必须经过有利害关系的业主的同意。这涉及如何界定“利害关系人”的问题。笔者认为利害关系人的范围不限于本栋的居民，旁边一栋的居民甚至是小区中其他栋的居民，只要能够举证证明有利害关系，比如受到了来自作为经营性用房的公司的干扰，就可以有权对“住改商”的行为投反对票。

（五）“住改商”风险防范几点建议

如何防范“住改商”对物业带来的风险，笔者认为有如下几点建议：

1.早期介入解决

物业服务企业应当主动介入，与打算进行“住改商”的业主进行商议，不要到业主已经把房屋租赁出去，或者业主已经对后期的经营性用途开始装修的时候才介入。

2.提前采取措施

在没有得到有利害关系的业主同意“住改商”之前，不允许经营业者的人员进入，或者禁止经营业者工作人员的车辆进入。

3.申报备案机制的执行

如果业主想要住宅改商用，应当配合业主，在小区内先期发出公告，公告的内容为要有利害关系的业主到物业处进行申报，并说明理由，将结果反馈给业主，并将文件在物业服务企业备案。主要备案的文件包括：公告内容、会议纪要、会议决议。