（一）保洁管理风险的含义

保洁管理风险，是指物业公司在组织工作人员对小区内公共地方和公共部位进行清洁卫生过程中所产生的风险。物业公司为了维护小区公共环境，需要定时、定点、定人对公共环境进行清、扫、擦、抹等专业操作，其中隐藏了很多风险。对公共环境的这“三定”，其实是一种对保洁管理的定位。定位是针对产品的创造性的思维活动，它不是针对产品采取什么行动，而是主要针对潜在顾客的心理采取行动，是要将产品定位在顾客心中。^[30]

（二）坚守保洁管理原则

保洁工作纷繁复杂，问题层出不穷，其中的风险不能完全杜绝，以防为主，监督为辅，就是把风险降到最低的突破口。

1.对保洁员进行专业规范培训

保洁员在操作时的动作，对可能遇见的风险进行提示，起到在保洁员间敲警钟的作用，从而避免保洁员摔伤、擦伤等人身伤害，也避免因保洁员的失误导致业主的人身伤害。比如，规定保洁员在擦比较高的窗户时，一定要使用脚手架，并且脚手架下面一定要有人帮忙辅助，而不允许由一个保洁员自己站在脚手架擦窗户，更不允许由一个保洁员直接搬凳子站在上面擦窗户。如此这样，才能降低保洁员在进行保洁工作时所遭遇的人身伤害的风险。又如，保洁员在清扫地板时，造成路面湿滑，应该安放警示标志，如在路面放一块“地板湿滑”的牌子，并且随时提醒经过的业主注意脚下安全，最大限度地降低因保洁工作给业主带来的人身伤害的风险。

2.对保洁员的工作进行监督

对保洁员的培训不应仅仅停留在理论上，保洁管理风险的防范最关键的还是在具体的操作过程中。对保洁工作定时检查、随时抽查，一旦查到操作不规范或有风险的隐患，就要立刻纠正，把风险扼杀在摇篮里。同时，还可以对该保洁员进行再培训等后期的跟踪监督检查。物业公司在监督检查时应做到严格依照公司规章办事，直接监督。凡是遇到操作不当等容易引起风险的行为，都应不讲情面地按照公司规章处理，决不能因人而异。

（三）建立保洁管理制度

1.保洁员每天要在员工上班前提前到位，并抓紧时间做好日常保洁工作。按保洁内容及标准重点打扫门厅、会议室、走廊、电梯、楼梯、卫生间等公共区域的卫生，使保洁工作落到实处。

2.保洁员要严格按操作规范做好日常保洁、定期保洁工作。对门厅、会议室、走廊、电梯、楼梯、卫生间等公共区域的卫生要按保洁内容及标准进行清扫，做到随脏随扫、无污迹、无杂物等，保持环境清洁。保洁领班要严格按保洁内容和标准进行检查，发现问题及时纠正。

3.各楼层的垃圾筒、烟灰缸要及时打扫、清理，卫生间洗手池台面、镜子、地面、墙面等要及时擦拭，做到光亮、无水迹、无污迹、无杂物；垃圾袋和手纸篓要及时倾倒、更换；洗手液和手纸要随缺随补。

4.保洁员除日常保洁工作外，每周要对门厅、会议室、走廊、电梯、楼梯、卫生间等公共区域进行一次清扫，重点是擦地面、窗台、窗户等。

5.保洁员要注意节约用电、用水。白天视天气情况，尽量采用自然光，少开卫生间北侧的照明灯和走廊东、西侧的照明灯，为单位节约每一度电，节约每一滴水。保洁工作中要爱护使用水、电等设施，发现水、电、上下水管道等硬件设施有问题时，应及时向部门主管报告。

6.按保洁内容及标准做好定期保洁工作。按操作规范和要求，擦拭窗、墙壁、地面清洗、打蜡、玻璃清洗、灯具除尘、垃圾筒清洗、电梯门、灯清洗、金属件清洗、上光等，认真做好保洁工作，使大楼有一个优美、卫生、清洁的办公环境。(www.daowen.com)

（四）明确保洁职责划分

没有规矩，不成方圆。保洁员的职责没有划分好，就意味着保洁员未被授予明确的责任和权利，一个组织内的成员如果不知道自己在这个组织中所负的责任和所享有的权利，他就不知道自己在这个组织中所处的位置，会因此产生迷茫，甚至不负责任的心理，长久如此，整个企业文化也将会受到影响。明确保洁职责划分，对物业公司做好保洁工作，把控保洁风险，意义非凡。

1.对物业公司的保洁部进行分组

较大的物业公司，其保洁部可以分为三组，如楼宇清洁组、高空外墙清洁组、公共区域清洁组。再在每一个组内定位每一个保洁员的具体职责，将每一项工作和责任落实到具体的人的身上。每一组的保洁员在自己组的范围内完成工作，不越权，不偷工减料。较小的物业公司保洁部可以不做此种大块的分组，但仍要将每一项工作和责任落实到具体的保洁员身上，做好明确分工。

2.明确保洁部各级人员的职责

（1）保洁主管的职责

按照公司的规定，组织各项保洁管理的具体工作；定时检查各个区域保洁任务的完成情况，及时发现风险，及时补救；随时巡查、抽查，做好监督检查工作；每月月底将该月的保洁工作进行汇总，将该月新发现的情况和重点问题向物业公司汇报，提出解决办法，与物业公司确定最终解决方案；面临突发事件，组织得力，尽最大力量维护员工和业专的利益。

（2）技术员的职责

配合保洁主管实施保洁工作，认真做好保洁主管分配的各项任务；为保洁员对专用的清洁设备进行使用指导，做到“教到会，教到懂为止”，对注意事项着重说明，引起保洁员的重视；定期检查保洁用具和设备，及时更换老化的保洁用具和设备；对自己管辖区域内的保洁项目定期和随机检查，查缺查漏。

（3）每日领班的职责

每日听从保洁主管当日的具体安排，并将当日的工作安排分配到具体的保洁员，督促保洁员做好当天的工作；定期向保洁主管汇报工作，听从保洁主管的监督，接受保洁主管的批评建议；随时抽查保洁员的工作情况，及时排除存在的保洁风险；对保洁的机器设备进行编制，合理使用，计划使用，对保洁员合理安排工作，减少物业企业的成本支出。

（4）保洁员的职责

遵守物业公司的公司规定，严格按照清洁程序，保质、保量地把清洁工作做好、做到位；听从领班的安排，做好当天的工作，如发现存在安全隐患及时向领班报告；爱护保洁的机器设备，正确使用机器设备，提高机器设备的使用年限；向仓库管理人员借用保洁机器设备时要进行登记，用完之后及时归还，保障保洁机器设备的安全和提高机器设备的使用率。