（一）物业公共环境管理风险含义

要想了解什么是物业公共环境管理的风险，我们应当首先理解什么是物业，以及什么是物业环境。物业是正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单元性的房地产以及依托该实体上的权益。^[28]物业环境指的是直接影响业主和使用人的生活和工作的各种必需条件和外部因素。物业环境是一个复合交叉的统一体，主要表现在以下几个方面：

1.物业环境是室内环境和室外环境的统一体。室内环境是指业主和使用人独立享有的居住建筑的内部环境；室外环境是指业主和使用人居住建筑内部以外的环境，如小区内设置的公共设施、公共建筑、绿地等。

2.物业环境是硬环境和软环境的统一体。硬环境是指与业主和使用人有关的外部物质环境，如公共设施、附属设备和公共场地等。软环境是指与业主和使用人有关的外部人文环境，如社区文化、社区习惯、社区文明等。社区的软环境是无形的文化，是社区潜移默化的生活氛围，人们不能直观看到，却可以感知到，对人们的生活也具有深刻的影响。随着社会的发展，人们对软环境的需求越来越高，物业企业把软环境建设好，整体的物业公共环境将会有质的提高，这无疑是物业企业在未来将面临的巨大挑战。

3.物业环境是自然环境和社会环境的统一体。自然环境是指影响人们生活、工作的各种自然因素，如空气、植物、动物等。社会环境是指影响人们生活工作的各种社会物质、精神因素，如政治、经济、文化等。自然环境是社会环境的基础，社会环境是自然环境的发展，二者相辅相成，密不可分。

物业公共环境管理是指物业管理公司通过对住宅和居民生活密切相关的各类公共设施、公共建筑、绿地等，建立制度和监督检查等管理工作，完善物业公共环境，为业主和使用人创建一个舒适文明的生活和工作环境。由此，我们进一步得出，物业公共环境管理风险就是上述在管理物业公共环境过程中所产生的风险。

（二）物业公共环境管理风险的特点

1.复杂性

物业公共环境是一个完全对外界暴露的系统，由于外界随时处于变动状态，具有复杂性，因此，导致物业公共环境管理风险也具有复杂性，其表现在以下三个方面：

（1）物业公共环境管理受硬环境和软环境的同时影响

硬环境是指与业主和使用人有关的外部物质环境，如公共设施、附属设备和公共场地等。软环境是指与业主和使用人有关的外部人文环境，如社区文化、社区习惯、社区文明等。(www.daowen.com)

（2）物业公共环境管理的对象比较复杂

笔者认为，物业公共环境管理的对象可以通俗地分为两个方面，即“死”的方面和“活”的方面。“死”的方面包括开发商在开发小区时原有公共环境的设计，还包括物业公司在接手小区时小区固有的公共环境等；“活”的方面包括物业公司在接手小区后对小区物业公共环境后期的维护，以及业主对物业公共环境管理的支持等。

（3）以上的要素之间是一个互相影响、纵横交织的关系

一个问题的解决需要多方的协助与支持，一个问题解决不好往往可能会对多方造成影响。例如，物业公司请工人对小区的草坪进行修剪，修剪的时候势必会产生一些噪音，此时，就需要业主对噪音必要的忍耐。同时，物业公司也应将修剪草坪的事项提早通知业主，与业主做好足够的沟通，以便业主做好心理准备，否则不仅修剪草坪的事项进行得不顺利，也会进一步影响物业与业主的关系。

2.差异性

物业公共环境管理风险不仅具有广泛性和复杂性，也具有差异性，其差异性主要表现在以下两个方面：

（1）地方文化不同引起的差异

我国地域辽阔，不同的地域有不同的文化，不同的文化也会引起不同的物业公共环境管理风险。某物业公司在国内享有盛名，其具有专业的服务人员和严格的规章制度，为了打开福建福清的市场，首次入驻福清某小区接受该小区物业，但因为不了解当地的文化，与业主频频发生矛盾，最终被业主赶出小区。该物业虽然在国内具有品牌效力，但在福清的第一炮没有打响，给当地的居民留下了不好的影响，这将给该物业在福清开拓市场造成很大的阻力。

（2）经济水平引起的差异。

物业公共环境设备的维护离不开经济，物业公共环境设备的更新离不开经济。更重要的是，更高的经济水平可以引入更专业的物业团队，更专业的物业团队能够为业主提供更专业的服务，对公共环境的风险也可以进行更好地规避。因此，经济水平的高低决定了物业公共环境管理的好坏，也决定了物业公共环境管理的风险高低。