（一）公共设施设备功能与性能的正常发挥

公共设施设备的运行存在哪些风险呢？过度的运行与消耗会减短使用寿命，管理人员的使用不当会影响功能以及性能的发挥，没有良好的运行环境则容易发生故障，没有一个规章制度加以约束就无法明确责任。

公共设施设备运行中的风险防范如下：

1.安排公共设施设备合理的运行计划，运行计划要尽量详尽与明确，包括何时开机、何时关机、间隔多久进行维护保养。

2.根据设施设备的功能以及性能安排工作，具备相关政府主管部门考核合格的人上岗作业，也可以对职工进行深入的培训，从而帮助其掌握设施设备的运行规律。

3.让设施设备在它所需要的环境下运行，有些设备对温度、照明、通风、湿度有特殊要求的，为了让其正常运行，应满足其对环境的需求从而减少故障，增加使用寿命。

4.建立健全的规章制度，完善交接班制度以及值班巡视制度，一定要让有资格的人对设施设备进行直接负责与主管，工作人员执证上岗遵守设备的操作和运行。

5.对设施设备运行情况进行检查，包括对设备运行状态的监测和对设施设备进行定期的监测来检验其是否运行正常。

6.对设施设备的维修养护。维修养护的方式多种多样，基本包括以下几种类型：预防性的、计划性的、改良性的、事故发生后的维修，以及紧急事件下的维修。要根据设备的维修周期进行设备维修，以降低设备维修的成本，减少人力物力的消耗。各种设备的维修周期各有不同，有的是按年的，有的是按季度的，有的是按月的，对维修周期应有提醒，因为物业服务企业要运用的设备种类繁多，没有提醒，可能会错过最好的维修期。

（二）火灾风险识别以及风险防范建议

随着人口大量涌入城市，城市的楼房吃紧，为了缓解住房紧张的问题，城市的楼房呈现越建越高的态势，现代社会高楼的火灾安全隐患也成为业主不得不担心的问题，因为万一高楼着火民众想要逃生的机会就会降低。因此业主对物业管理中消防安全工作要求也越来越高。 物业服务企业如何切实做好居民小区物业管理中的消防安全工作已成为社会发展的必然，这也是居民小区建立有效消防安全保障的关键所在。^[22]

笔者认为，实践中有些物业服务企业对消防安全工作较之其他管理工作略微疏忽，究其原因有如下几个：

1.思想因素的限制

消防意识薄弱，对消防安全管理认识度不高，工作人员对消防工作的怠慢，物业服务企业在消防安全管理上责任感不强。

2.现有法律法规因素的限制

现有的法律法规虽然对消防安全进行了规定，但有些方面规定不明确或不合理，缺乏可操作性。物业服务企业难以在法律法规中得到正确的指引。物业管理中消防安全工作得不到政策、相关职能部门的支持，物业服务企业、业主职能部门之间极易出现矛盾和纠纷，难以有效履行规定的消防安全职责。^[23]

笔者认为，若物业服务企业要防范火灾风险，最好的方法就是从源头上予以遏制，方法如下：

（1）建立定期的隐患排查制度以及进行消防演习

物业服务企业自觉承担起定期自检自查、隐患排查的责任。在前期要与开发商完成安全责任的对接，防范工作要结合本小区自身的特点；在后期建立起较为完善的消防档案制度，记录消防设施维护的情况，认真落实日常的防火巡查制度，及时有效消除火灾隐患，建立居民小区灭火和应急疏散预案，定期组织消防演习。^[24]

（2）树立安全观念，学习消防法律知识

通过一系列学习和培训，建立起物业服务企业管理人员的消防安全观念、消防常识、消防法律知识，最终目的是要培训管理人员在出现火灾的情况下能够及时疏散业主，及时组织扑救，培养一批专业技术性较强的物业消防安全管理人员。

（3）有效的宣传机制是消防法制观念的有效保证

利用小区内的公共宣传栏、板报、电子屏幕等展开消防宣传工作，旨在提高业主的消防意识，树立消防法制观念，组织业主进行消防演习。

（三）电梯引发的社会问题及风险识别与防范

近年来，全国各地电梯事故频发，2013年5月15日上午11点36分，深圳罗湖区长虹大厦发生一起电梯惨剧。一名24岁的女护士乘坐电梯从16楼到3楼，当电梯门打开，女孩正准备走出门时，电梯门突然关闭，并迅速下坠，女子头部被夹断，当场身亡。2013年5月14日上午，湖北宜昌西陵区CBD沃尔玛超市中正在运行的一个手扶电梯突然断裂，当场导致一位老婆婆与电梯一起坠落后当场身亡。这样的例子不胜枚举，历历在目的电梯惨案引起相关部门的高度注视，全国范围内掀起了对电梯安全检查的高潮，同时为物业服务企业在电梯设备的服务方面敲响了警钟。

因为电梯与停车位一样属于公共设施，而且随着高楼越来越多，电梯已经成为楼层中的必备。电梯属于设备的一种，设备会在运营中老化而出现故障，一旦故障出现，将有可能给电梯里的人员造成生命危险。由于电梯事故导致的损害问题应当由哪一方承担责任，承担怎样的责任，这都是电梯事故频发情况下物业服务企业要直面的问题。电梯一般由物业服务企业进行管理，物业服务企业在较为频发的事故中首当其冲，成了许多事件的“替罪羊”。

笔者认为，电梯事故防范的建议如下：（1）采取远程监控等先进科技手段，增强事故防范和应急救援能力。（2）物业服务企业配合县级以上有关行政管理部门、新闻媒体以及村（居）民委员会开展有关电梯安全和电梯事故逃生技巧的普及，鼓励业主文明使用电梯。

物业服务企业经常与中低层的业主就电梯使用费用的问题发生纠纷，主要原因是中低层的业主认为自己对电梯使用力度较小，而且有时为了锻炼身体根本不使用，他们认为自己没有使用就不用缴纳电梯费。但是权利人是不得通过放弃权利而不履行义务的，中低层的业主们无论如何还是需要缴纳电梯费用的。但是如何在实践中做到公平正义、平衡双方利益，则是我们要讨论的问题。物业服务企业可以与业主约定不同的电梯收费方式：设计一个缴费公式，使得电梯费的收缴更加制度化，从而减少当事人的不满，比如楼层为基数N的话，以基数之间的和计算出值M，以后就可以把电梯每年的运营费用除以M得出平均值 X，业主应当缴纳的电梯费就应为X×N。另外，此做法除了在制度上更健全外，在有地下停车场的小区里也能更好地解决电梯缴费的问题。现在有的小区设有地下停车场一般为 B1、B2两层，业主在停好车后直接从停车场乘坐电梯上楼，这时即使住在一楼的业主也会使用电梯上楼，那么就没有理由以住一楼为由而不缴纳电梯费，与此同时，用上面的公式可直接计算出应缴费用即 3*N。^[25]当然，这种计算方案的通过需要小区全体业主的同意，若有此约定，小区业主过期不缴纳电梯的相关费用，物业服务企业便可以因此主张业主违约。

（四）物业管理中广告宣传设施所带来的风险防范的识别以及若干建议

随着企业品牌意识的增强，企业的广告宣传也深入各个小区，一来因为小区里的业主是主要的受众，二来因为小区的人数稳定。在实际操作中，小区很多户外广告牌的设置、安装都是通过物业服务企业来完成的，所以做好小区户外广告的管理工作，也成了物业服务企业不可缺少的工作内容。

小区的广告牌宣传数量的增多不可避免地会给小区的安全埋下隐患，主要包括：(www.daowen.com)

1.追求效益的原因

为了加大宣传的效果，广告牌的高度和宽度不断增加，故而受到的冲击力越来越大，这样无形中加大了发生意外的概率。

2.缺乏管理的原因

由于缺乏必要的管理维护，广告牌经受不住日晒雨淋而呈现老化迹象，如果此时没有专人介入管理，那么危险系数同样在增加。

3.利益冲突的原因

户外广告的安装与收益引发的矛盾。户外广告牌按照规定应该由专门的安装公司安装，但在实际操作中并非如此，由于技术原因，经常会损坏楼面防水、遮挡阳光、妨碍视线，因此也经常引发业主之间、业主与物业管理公司之间的矛盾，破坏小区的安全稳定。同时，小区户外广告的收益分配也容易产生矛盾。按照《物业管理条例》第55条的规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。目前，广告收益一般说来暂且是由物业服务企业保管，也成为业主与物业服务企业的频发纠纷之一。

无可置疑，规避小区广告牌所发生的风险是物业服务企业在管理过程中不得不注重的一个重要问题，物业服务企业可以力图在以下几点上有所作为：

（1）从法律的角度——物业必须取得业主及有关部门的授权，方可设置广告牌

目前，各地都有自己的《户外广告管理办法》，但是管理者往往只重视城市主要道路两旁的户外广告，对于小区内的户外广告重视不够。因此，如果物业服务企业在小区设置广告牌，一定要取得业主及有关部门的许可，主动协助户外广告管理的有关部门加强管理，不要让小区户外广告成为管理的真空、安全的隐患。

（2）从设备维护的角度——加强维护保养，排除安全隐患

户外广告牌的维护保养也应该按照相关规定，物业管理单位要督促安装单位、受益者或者自身安排专人定期对小区户外广告牌进行保养，大风季节还应对其进行突击检修，及时排除安全隐患。

（3）从风险分担的角度——强制广告牌负责人购买保险以分散风险

目前对广告牌的风险管理主要由政府有关部门负责实施，而风险管理的主要形式是要求申请广告牌的单位出具“安全保证书”。但是，风险是复杂多变的，不可能因一纸“安全保证书”而完全化解，而且安全事故一旦发生，仅凭一张“安全保证书”未必能够让不景气的企业或经营亏损的责任人拿出足够的钱来承担相应的责任。解决这一问题，可以借鉴欧美发达国家和我国香港、澳门的经验，由政府按照有关的法律，强制要求广告牌的责任人购买足额的保险，通过保险的手段有效地化解风险、分散风险，尽可能地降低事故发生的概率，最大限度地分散风险，保障小区业主生命财产的安全。^[26]

（五）安全防范系统的风险识别以及若干建议

1.安全防范系统的必要性

对安全防范系统有了大概了解之后，我们肯定了安全防范系统在小区安全方面有极为重要的贡献，物业服务企业所派出的巡视人员毕竟是有限的，有时也受制于物业服务企业的规模。如何在人员有限的情况下有效保障物业职责的实现，我们认为这些安全防范系统设备便是物业服务企业延伸的“眼睛”，不仅可以有效保障小区内业主的安全，防止偷盗现象，也可以对小区内的路况进行监视，及时疏通，哪个业主有紧急情况，如发生火灾，也可以通过这种方式作出部署。

2.对安全防范系统风险的识别

安全防范系统也存在一些问题，比如对小区业主隐私权的侵犯、谁可以调取监控录像、监控设施购买费用如何承担等。关于小区的监控，目前尚未有法律与行政法规加以规制，一般是依靠各地出台的条例进行规制。监控器安装的位置、监控覆盖的范围，如有不当，就会有越权侵犯公民隐私的嫌疑。小区内安装监控器的主体往往为物业服务企业，如何正确选择安装位置，是物业服务企业的职责范围。

3.对安全防范系统的若干建议

（1）明显标志标识

笔者认为，在公共场所安装的监控报警系统，应当用明显的标志标识出来，让人们可以通过感官感受到监控器的存在。这样一方面可以让受监控的群体节制某些不宜暴露在别人目光下的行为，同时也对“跃跃欲试”做坏事的人加以震慑，使其对小区的安全有所贡献。

（2）授权与保密

物业服务企业在监控方面的主要责任在于如何做好保密工作，对可能关涉个人隐私的位置需要安装监控设备，需要得到受影响的业主的同意，一定要有业主的授权才能够进行安装，并且在安装后所得到的关涉公民个人隐私的图像信息资料，应当严格保密，不得泄露，否则企业有可能收到来自业主的以侵犯隐私权或名誉权的诉状。

（3）相关人员的岗前保密培训

企业应当在岗前培训、继续教育中对物业服务人员，尤其是监看和管理人员进行有关保密知识方面的专项培训，与监看和管理人员签订保密协议，明确一旦违反职责的责任。

（4）信息资料管理制度

建立值班监看、运行维护、安全检查、信息资料安全管理制度。物业服务企业不应当让与监看无关的人员进进出出，以保证信息资料不被泄露。监看人员应当具备使用和控制监控设施设备的技能，其他与监看无关的人员不得随意对监控设施设备进行使用和不当的操作；在监看过程中不得对监控设施设备的功能进行随便调换，不得改变监控设施设备中已经预设好的参数，也不得添加其他无关的程序，或对已经存在的参数进行修改；不能通过调换监控器获得国家秘密、商业秘密或者个人隐私等；不得擅自删除、隐匿和毁损监控设施设备所获得的信息资料；发现有犯罪行为或违法行为应当及时向公安机关报告，配合有关机关获取相应的由监控系统所获得的信息资料，以便及时处理。监控设施设备所获得的信息资料应当由专门的档案室进行存放，不可随意放置，根据各地条例以及管理办法的不同，对监控设施设备所获得的信息资料予以销毁，过了保存时效的则即刻予以清理。这是物业服务企业为了防止监控设施设备所造成的对业主隐私权侵犯的风险应作出的努力。

（5）监控信息提取制度

不仅如此，物业服务企业还应当明确这部分信息资料可以由谁出于怎样的理由予以提取，不可让这部分信息资料旁落无关人之手而招致祸端。以《银川市公共安全监控报警系统管理条例》为例，笔者注意到该条例第24条规定，“有关行政管理部门工作人员根据本条例第23条规定查阅、复制或者调取监控报警系统信息资料时，应当遵守下列规定：（1）工作人员不少于两人；（2）出示工作证件；（3）出示公安机关的批准文件；（4）履行登记手续；（5）遵守监控报警系统信息资料的使用、保密制度。”笔者认为，物业服务企业可以根据实际情况作出如下分类：对于关涉业主个人隐私的，同时又没有涉及国家秘密、个人隐私、第三人合法权益的，可以由小区业主在物业服务企业处出示个人身份证明以及履行登记手续以后调取有关信息资料。如果有犯罪或违法行为，物业服务企业应当及时通报公安机关，而公安机关在调取监控设施设备所获取的信息资料时，应当按照各地的要求进行变通。如银川市要求有两个工作人员在场，出示工作证，以及公安机关的批准文件，并且履行登记手续。物业服务企业要严格对信息资料进行把关，对调取资料的人的身份进行核实，以及要对调取资料的人的身份进行登记，这也对物业服务企业本身的登记制度是否完善提出了要求和考验。物业服务企业负有保密的义务，物业服务企业防范由于调取信息资料而产生的对公民隐私权益的侵犯要从建立完善的登记制度下手。如果物业服务企业所在的当地并没有相关的条例或细则对监控设施设备所产生的信息资料的调取加以明确，那么物业服务企业就得咨询相关的物业服务企业，或是请本企业的法律顾问出具法律意见书以明确在何种条件下物业服务企业能够提供信息资料而不会招致风险。

对于这些设施设备，很多情况下是开发商遗留的问题，物业服务企业在很大程度上依赖前期的开发商，开发商对设备设施的选择与引进极大程度上是受制于工程的进度与工程的成本的，加之有关部门在没有经过认真审核之时就将工程交付验收，于是出现物业服务企业要为开发商的行为埋单的现象。