《2012年福建省物业服务行业生存状况调查报告》显示，该年度福建省无一家企业的物业服务费用收缴率达到95%，极个别一级资质的物业服务企业在一些新建的商品房小区项目中可以达到90%的收缴率。绝大多数小区的物业服务费用收缴率维持在70%左右，但是还有一部分年代较久远和回迁户较多的小区的物业服务费用收缴率仅为20%左右。在调查过程中，我们发现业主不交、少交、欠交物业服务费用的情况经常发生在以下情况中，可见其关系到每一个物业服务企业的切身利益。为了有效减少和避免物业服务费用管理中的风险，第一要务是要识别出物业服务费用管理中的具体风险因素。

（一）人为因素

1.邻里纠纷

在整个小区中，业主之间总是会不可避免地产生一些矛盾。对于一些不涉及公共秩序和安全的个人冲突或纠纷，物业服务企业扮演的是“中间人”的角色，即其无任何法定或约定的义务需要对这类纠纷作出处理和管制或承担任何形式的责任。当然，物业服务企业可以基于小区的稳定与和谐、自己的声誉和利益等因素考虑，进行一些沟通和调解工作。但在物业服务实践中，有相当一部分业主或使用人没有清楚地意识到物业服务企业的这一性质和法律地位，以私人利益受损、私人纠纷协调未果为由，不交、少交、欠交物业服务费用。而对于另一些涉及公共秩序的邻里矛盾，物业服务企业充当了“管理者”的角色，可以根据相关法律法规或者业主公约采取一定措施。但是我们也应该清醒地意识到，物业服务企业不是执法者，没有任何权力采取强制行为。然而，很多业主以物业服务企业没有制止邻居的装修噪音、没有制止邻居半夜安装防盗网的行为、没有赔偿楼上装修天花漏水的经济损失等理由，不交、少交、欠交物业服务费用。

2.业主与非业主使用人的纠纷

业主作为建筑物的所有权人，对其专有部分享有占有、使用、处分、收益的权能。实践中，业主经常以无偿借用、有偿租赁等方式行使自己的合法权利。对于借用或租赁建筑物的物业服务费用的收取，经常让物业服务企业很头疼。根据《物业管理条例》第42条的规定，业主负有根据物业服务合同的相关规定交纳物业服务费的法定义务，其可同物业使用人约定物业服务费用的交纳主体，但业主仍应对此承担连带责任。即便有如此详细明确的规定，实践中业主同使用人相互推诿，不交、少交、欠交物业服务费用仍旧存在。

3.开发商的遗留问题

由于开发商的主观过错、在开发建设中的客观原因，或是因为开发建设规划多数是分阶段进行的，部分建筑物和公共设施设备并不完善。一方面，住房项目可能存在一些专业问题，主要是天花板、阳台、下水道、地板等工程质量问题。另一方面，大多数房地产开发是分阶段进行的，一些公共设施和设备与业主签订的购房合同条款有出入，无法按计划运行，从而影响业主的使用。出现这种情况时，大多数业主会认为这是物业服务企业的过错，没有按照法定程序找开发商处理，以不交、少交、欠交物业服务费用的方式解决问题。

（二）成本因素

1.物价上涨，成本提高，物业服务费用收费标准不变

根据《2012年福建省物业服务行业生存状况调查报告》，福建省有接近40%物业费服务企业的经营现状是亏损的，平均亏损额是平均盈利额的一半。内陆地区的平均盈利额仅仅为沿海地区的六分之一，平均亏损额接近沿海地区的50%。物业服务企业经济效益较低，亏损情况严重，一方面会导致物业服务企业对物业服务费用的依赖加强，另一面因为没有一定人力、物力、财力继续支撑物业服务企业的工作，造成业主不满意服务，出现不交、少交或迟交物业服务费用的现象。(www.daowen.com)

物业服务企业经济效益较低的成因是什么呢？《2012年福建省物业服务行业生存状况调查报告》显示，物业服务企业成本大幅增加的主要原因是劳动力成本大幅增加。作为典型的劳动密集型行业，物业服务费（不包括公共能源成本）的人工成本占物业成本的比重超过60%，这是最大的一部分物业费用支出。^[18]该报告显示，福建省物业服务行业的管理人员和操作人员的平均年收入分别是32936.45元和18345.99元，这分别是国家物业服务企业同类人员年平均收入的1.5倍和1.8倍。同时，根据有关数据显示，福建省最低工资标准是每年每人14000元。通过纵向比较我们不难发现，福建省物业服务企业的管理人员、操作人员年平均收入分别是福建省年平均最低工资标准的2.35倍和1.3倍。以上数据非常直观地反映了劳动力成本在物业服务费用中的重要性。简而言之，劳动力成本和企业经营成本之间的共变关系直接导致了企业经济效益的低下，企业在无充足的经济来源履行职能时，唯有降低服务标准以维持自身生存，然而服务标准的降低通常会引起业主的不满，甚至采取迟交或拒交服务费的行为，进而激化物业服务费用风险。

2.额外服务项目的支出

众所周知，物业服务费用是以物业服务企业与业主之间的物业服务关系为前提，并以调整物业服务活动为结果。物业服务费用应该用于企业本身的运作。但是目前物业服务行业普遍存在政府将“准公共产品”全部或绝大部分推向物业服务行业等现象，再加之政府的政策不到位，包括房产品质量、税收政策和行业指导等不到位，^[19]导致物业服务企业为了履行一些“准公共产品”或者政府职能而投入额外的物业服务费用。例如，有些开发商为了节省费用，不将市政规划中路灯交给市路灯办，导致路灯的电费以及后期的检查、维修费用只能由物业服务企业支付。又例如，物业服务企业往往指派专人无偿为一些公共事业单位抄收水费、电费，人力劳动成本完全由物业服务企业自己支付。

（三）合同因素

1.未签订物业服务费用条款

在物业服务实践中，主要有两种情况会导致物业服务企业与业主之间因物业服务费用条款的缺失产生纠纷：一是物业服务企业与开发商签订的前期物业合同事情法律效力，二是法院、仲裁机构等公权力的介入使得双方签订的物业服务费用条款无效。西安曾经出现过一个案例：一家新成立的物业服务企业对物业服务合同重要性的认识不够，未与业主签订合同。后来物业服务企业垫付了因暴风雨损坏的小区设施整修费用，就此笔款项引发与业主的纠纷。物业服务企业认为这是小区管理的必要费用，业主则认为事前没有约定，该行为纯属物业服务企业的单方行为。

2.对物业服务费用条款的内容有不同理解

目前的法律法规没有对物业服务费用的范围、项目的具体标准作出统一的解释，因此鉴于不同主体不同的利益需求，对相同内容的理解难免会产生分歧。郑州曾经出现过一个案例：一家物业服务企业帮业主把房屋出租出去之后向业主索要房屋中介服务费用遭到拒绝。物业服务企业认为，根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，这一类的租赁服务不属于其法定的义务，是一种针对特殊主体所提供的服务，业主应该对此支付额外费用。业主认为这是物业服务企业的天职，在其出租房屋的委托中并无对此代理费用进行事先约定。

3.特殊事项影响物业服务费用条款

物业服务企业与业主签订的物业服务费用条款是公开的、确定的，但是社会是变化发展中的，许多因素会影响物业服务费用的具体认定。例如，业主入住时，小区的业主委员会还没有成立，管理者进行小区物业服务预算时可能未能准确估计小区的实际开支或未能预计到一些特殊的支出，在这种情况下制定的物业服务费用条款与实际的支出额之间存在差异。