（一）车辆毁损丢失防范的若干建议

1.提起业主注意时禁止使用推卸责任的字眼

警醒业主，不可使用“后果自负”“概不负责”等字眼，否则会引发业主和裁判者的反感。在小区内较为醒目的位置或停车场入口安置告示牌，提醒车主们要注意车辆安全，在黑暗的区域安装照明设施设备，不让违法分子有机可乘；在有些人为监视不到的死角，安装监视器，以便及时应对小区内的盗抢事件。告示牌使用字眼要谨慎，不可使用“后果自负”“概不负责”等字眼，这种字眼无形中会给业主一种物业想推卸责任的感觉，引发业主的反感。而且使用这种字眼也会导致法官在判决中适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的规定认定无效”的规定，并且，因为这些字眼涵盖推卸责任的意思，使法官内心会形成一种确信，倾向业主一方，作出不利于物业服务企业的判决。

2.公司内部文件谨慎措辞，以免在其后作为对自己不利的证据

公司内部的文件慎用字眼，以免在其后的诉讼中作为对自己不利的证据使用。在物业服务合同、物业公司的规章制度以及内部规定、公司营业执照、收费许可证以及其他文件上避免使用“保管”“看管”“保存”等字眼。一旦发生纠纷，会在其后的诉讼中被对方当事人予以引用作为对己方有利的证据，因为对这些字眼的使用，说明物业服务企业自身已承认对业主车辆是一种保管关系，而物业服务企业要想规避这类风险，就必须在各类合同中反复强调与车辆所有者的关系是一种场地使用关系，而不是保管关系。根据《福建省物业管理条例》第46条第1款的规定，“车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定”。我们可以使用诸如“停放”“管理”等字眼，避免让法官认定是保管合同的内心确定。物业服务企业应将业主大会的决定纪录置备于公司，对其存档，以备不时之需，之后需要由物业服务企业进行举证时，将其作为对物业服务企业自身有利的证据。

3.车辆安全管理工作制度

场内的标志要清楚，进出口标志要显眼，易于车主识别，各种类型的安全提示都要清楚正确。车位的划分明确。不允许乱停乱放，车辆应该停放在用户租赁或者是用户自己的停车场地，指示牌要提醒用户在划分好的白线或是黄线以内停放车位，以免发生因停放错误导致与其他车主间的纠纷。将固定停车位与非固定停车位划分开片区进行管理，避免非固定车位的车主进入固定车位停车区间而导致矛盾发生。对属于小区内业主的车辆进行登记，并建立档案资料，且这种登记不是一成不变的，要随着小区业主的变化进行变更登记。无论是地上停车场还是地下停车场，都要注重车辆的盗窃和损坏。对此，可以从两个方面下手：一方面，物业服务人员要对进入的车辆进行登记，实行全日制的值班制度和定期巡查制度，有条件的可以在停车场的区位安装探头，并派人对车场画面进行巡视。另一方面，警示车主按照物业服务人员对车辆管理的指挥行动，锁好车门，调整防盗系统至警备状态，并且不要滞留贵重物品在车上，以免招致更大的财产损失。

（二）收取车辆管理费用的若干建议

物业服务企业若想防范车辆管理费用纠纷的风险，务必做到以下几点：

1.明确所有权，强调物业代收者身份，制作项目明细，公告资金流向

物业服务企业应在物业服务合同中明确指出，自己代全体业主收取公共场地车辆管理费用，所收取的费用由全体业主所有。物业服务企业只是依照与全体业主的约定收取酬金，仅为代收者，并非使用人，更不是所有者。物业服务企业对这部分费用的收取应当制作详细的账目明细，定期公布在告示牌上。物业服务企业应当与全体业主进一步细化协商收取后的费用由谁来保管、应怎样使用。如果由物业服务企业来保管，那么物业服务企业还应当与全体业主进行约定这部分费用的具体使用情况。由物业代为支取，制作账目明细，进行存档，定期向业主公布。总而言之，若这部分费用是通过物业服务企业加以利用的，需制作项目明细表，载明公共场地车辆管理费用的来源以及去向，置备于物业服务企业，以便业主查询。这样可以减少因车辆管理费用使用不明而引发的物业服务企业与业主间的纠纷，无形中节约纠纷所消耗的成本。

2.按照场地的不同，实行区分收费，适度转嫁风险，为行业稳健发展保驾护航

区分场地使用的车辆以及保管车辆，将有与物业服务企业签订车辆保管合同的车辆停放在已经确定的车辆保管区内，这部分区域不能由其他车辆停放。对场地使用的车辆收取的费用要低于保管车辆，保管车辆所耗费的物业的人力以及物力要优于非保管的场地使用的车辆。物业服务企业还可以利用对保管车辆所收的费用进行投保以转嫁风险。物业服务企业对保管车辆所收取的费用要进行合理的分配使用，如果被保管的车辆有所增加，还可以使用这部分费用对保管区域进行扩容。这样即使物业服务企业承担了风险，也不会因承担风险而承受较大的损失，更有利于行业健康稳健的发展。

（三）小区道路与交通防范的若干建议

交通管理关系，即人、路、车三者之间的关系。而在人、路、车三个因素中，毋庸置疑，人的因素至关重要，物业管理企业不仅要在物上下足工夫，还要对物的支配者——人进行宣传。物业管理企业可以设计网站，将所有小区内的业主作为其成员，在网站上对交通顺畅的重要性进行宣传。

物业服务企业所服务的小区并非封闭的空间，而且随着小区面积的逐步阔大，小区中人口的比例也会呈上升趋势，这些扩大的人口辐射带来的外来人口数是真正物业的承载人数。这些流动人口以及小区本身固有的人口使小区的管理面临重大挑战。而小区如何防范这部分流动人员及其车辆所带来的风险，显然阻止他们进入是不妥当的，审查过严也将带来不必要的麻烦，还会招致一些业主的抱怨，笔者认为物业可以从以下几方面努力：

1.服务人员对小区交通的定点巡查以及应急处理

培训物业服务人员时要对其灌输交通知识，在物业服务人员进驻小区时，对小区道路分布有概括性的了解，这样在小区路况出现堵塞现象的时候可以及时到位地疏通。应定时定点巡查道路，明确人员与责任，一旦发现违反物业管理规定的行为，应根据物业道路管理规定作出相应的处理。物业服务企业安排好日常巡查工作，制作人员巡查表，采用轮班制，保证总有人在场巡查，可以在高峰时期加派人员，或者是在车流、物流流动量小的时候对人员进行缩减。

2.结合小区路况，对道路合理划分

对小区内的道路进行合理划分，有的道路禁止右转，有的道路禁止转弯，有的道路为单行，但前提是要切实结合小区内的情况。铺设缓冲墩对车辆进行限速管理，在转弯处设立反光镜避免车辆对撞，也要针对一些不细心的业主对其提供“提醒锁车”的标牌提请其要自行注意车辆的安全，晚上在黑暗的地方安装照明设施以便业主提防。

3.道路维修任务完成进展的汇报机制

完成物业服务企业所分配的道路维修任务，并汇报维修进展与维修结果。

4.制定小区道路交通管理规定，建立本小区的通行制度(www.daowen.com)

物业服务企业可以制定小区内道路交通管理的规定，广而告之，提高业主们的小区交通意识，让业主们意识到遵守小区道路交通管理的规定，生活将更为畅通和方便，这不是为别人提供方便，是为自己提供方便。建立通行制度，合理地准入一部分车辆，拒绝来路不明的车辆。车辆领取停车牌进出，根据停车牌来统计管理小区内的车辆数量情况。

5.现代化的小区交通安全宣传方式

对拥有车辆的业主进行车辆停放以及小区交通方面的宣传，此类宣传可以在物业与业主建立的交流平台上，不用使用纸化的宣传方式。当今电子通信发达，物业服务企业可以在业主与物业服务企业共同参加的微博或者微信上对业主共同维护小区的交通进行宣传，降低成本。

6.小区交通事故的报告机制

如果在小区范围内发生交通事故，物业服务企业应及时报请公安交通部门处理，并协助公安交通部门共同处理，在公安交通部门提出要求时向其提交监控录像。

小区的交通是小枢纽，有时候小区交通的路况可以直接反映物业服务企业对交通的管理水平，交通顺畅与否影响小区的和谐，以及人们生活工作的畅通。物业服务企业在以上方面做足工夫，是对小区交通通畅的有效保障。

（四）车辆管理过程中其他问题防范的若干建议

在车辆管理过程中，我们还会经常遇到其他许多问题，因其不典型在此不做赘述，笔者结合物业服务企业的资料汇总，提出一些针对其他问题的解决方法。

1.从完善业主公约的角度

根据停车协议等相关文件制定公约，并细化其中的各项约定，明确各项费用的取费依据及用途。物业服务企业在公约完成之前应当聘请法律顾问对合同进行审核，注意措辞。

2.从提供专业物业服务的角度

对员工普及培训物业服务企业相关制度。员工素质的提高是物业服务企业提高服务水准的一个极为重要的部分，让员工们认识到他们的一言一行是代表物业服务企业进行的，其言行要统一，不可让业主感觉员工的意见不协调，物业服务企业的员工不专业。在与业主进行交流的过程中，每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确统一的解释。

3.从弘扬企业文化的角度

充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中，做到业主与物业服务企业共同进步，与时俱进，互相体谅，互相配合。物业服务企业与业主的和睦相处是物业服务企业的应有之责，也是物业服务企业建立好名声、树立好形象的基础，同时也是物业服务企业开拓市场的基石。

4.从规范物业管理的角度

物业服务企业要严格管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检查并做好记录，控制非正常事件发生的概率。

5.从提高企业自身转嫁风险的角度

以优越的条件鼓励倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，物业服务企业也可以以自己的名义在保险公司购买公共财产险第三者责任险等相关险种。保险的作用在平时不会显现，但是在事件发生时就会凸显出其重要作用。保险的费用是物业运行的成本，物业服务企业在选择保险险种时应当充分咨询，做好功课，不要重复购买保险险种，所购买的保险险种的覆盖面要广一些，同时还要将成本问题放进来一起考量与衡量。^[11]

物业服务企业对车辆的管理不仅要着力于对机动车辆的管理，还要留心电动车和自行车辆的管理。车辆管理不仅要将管理文化理念深入业主的心中，同时也要深入每一个员工心中。

笔者介绍了车辆在物业服务企业管理过程中的毁损、丢失的风险以及防范，收取车辆管理费用的风险以及防范、车辆有关的小区道路与交通风险以及防范，停车场的管理以及风险的防范，车辆管理过程中其他问题的风险以及防范，介绍了物业服务企业对车辆以及有关车辆的管理以及风险的防范，旨在使物业服务企业能够充分认识到在物业运营过程中的风险，通过积极行动降低风险，控制风险，使物业的管理行为井然有序、高效地运行。许多物业服务企业处于刚起步阶段，风险是一门学问，目前国内对物业服务企业的风险管理进行专门研究的少之又少。仅在这几年，曹映乎在《物管企业安全管理中的法律风险防范》一文中谈的是从经营者和管理者的角度，如何防范和回避物业管理安全责任的问题；吕景胜在《物业管理的风险防范》中提到了业主人身安全保护的法律风险，并提出应注意的问题；张晓萍在《物业管理风险分析》中提到物业安全风险管理的定义和包含内容；邓海文在《物业管理之风险管理全程指导》中提及物业风险的预测、控制及相关流程风险控制。在体系模型研究方面，也只有姚胜等人在《物业管理项目风险模糊综合评价模型研究》一文中初步探讨了模型构建问题。^[12] 虽然很多前辈在物业风险领域做出了自己的贡献，但是仍然没有一本适用于现代物业服务企业的科学的研究著作。物业服务企业只能在实践当中不断吸取经验，并且将这种经验总结并记录下来，作为企业的文化资本。有些物业服务企业在这一点上做得很好，由企业自己制作报纸，将这些报纸发放给自己的员工，让他们能够及时了解新的问题，为企业出谋划策，与企业共同进步，也为自己创造更好的发展平台。

为了物业服务企业的生存，企业也需学会适当转嫁风险，以保证企业健康稳健的运转。如果企业不能在风险转移上下好功夫，那么企业有可能不堪重负，最后遭到破产的厄运。如果所有的企业都如此，那么物业行业就无法可持续发展。