整个小区的公共秩序维护和治安管理是一项介于公法上国家强制保障公民权利和私法上公民自我防范与私力救济之间的专业性、职业性的工作，物业服务企业做好物业治安风险防范不仅有利于弥补公力和私力救济的缺陷，保障整个小区和业主的安全，而且保障了物业服务企业的生存和经营。既然物业治安风险是避无可避的，我们能做的就是制定详细的防范措施，将风险减到最低，保障安全的同时维持物业服务企业的生存和发展。

（一）建立健全物业服务企业内部治安管理制度

1.强化物业服务企业内部的治安风险防范意识

物业服务企业应对物业治安风险的关键是在“预防为主，防治结合”的理念指导下，建立和健全各项治安管理制度，因地制宜、因时制宜，根据小区的实际情况，借助科学的风险评估机制，分析各类治安风险的模式、发生频率、发生原因、影响程度、风险排查难易度等问题，并且定期根据实际情况对上述问题做出更改和完善。

2.“人防”和“技防”强强联手，扫除治安盲点，提高治安维护效率

应该建立并完善各项治安保卫制度，即做好物业治安风险的“人防”工作，提高保安的职业道德水平，强化保安的职业技术能力，制定人员出入登记制度、大宗物品出入登记制度、保安轮岗交班制度等，将物业治安风险消除在萌芽状态。此外，也应该重视物业治安风险的“技防”工作，配备专门化、现代化的安全管理设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统等。不仅要配置完善设施，更要确保这些设施设备的正常运作，不能让它们形同虚设。

3.扩宽治安保障义务的资金来源

物业小区治安工作的顺利开展需要充足的资金，笔者认为，解决资金的途径有三个：第一，物业服务企业扩展额外业务，增加收入；第二，物业服务费用与实际生活水平和服务质量相适应，赋予物业服务企业一定限度内的自由提价权；第三，政府财政的适当补贴，物业服务企业虽是自负盈亏的企业，但是其所履行的职责有一部分是同民生问题密切相关的，为了更好地解决民生问题、减轻政府公共管理责任，适当地对物业服务企业进行补贴是有百利而无一害的。

（二）完善物业服务企业的岗位责任制^[3]

我们一再强调“人”这一元素在物业服务企业中的重要地位，因此在探索物业治安风险措施的时候也应该给予这一元素足够的重视。根据福建省物业服务协会2012年度的调查报告显示，物业服务企业的人员准入标准较低，从业人员的学历偏低，整体受教育水平偏低，企业普遍重在招收实际操作人员，忽视管理人员的聘请，这一问题使得物业治安风险的发生频率提高。所以我们应该从加强物业从业人员管理入手，完善科学的岗位责任制度。聘请高素质人员，对员工的个人档案进行核实，对员工进行法律法规教育，提高员工的业务知识和业务技能。不仅如此，还应该科学地制定出最符合实际操作的岗位制度，形成“责任到人，层层领导”的管理体系。笔者认为借鉴外国物业管理经验，一般物业服务企业可以设置如下的组织机构（见图3-1）。^[4]

(www.daowen.com)

图3-1

（三）完善物业服务行业的安全保障义务

物业治安风险的客观性和不确定性决定了物业服务企业无论采取什么样的防范措施，都不可能将治安风险的发生概率变为零，因此治安风险发生之后，责任的分配和承担也是至关重要的。我们从不回避物业服务企业在维护公共秩序过程中因自身的过错或违法行为造成他人损害时应该承担的安全保障义务，现在我们需要正视的是当前物业服务企业安全保障义务存在的两大问题：安全保障义务的履行缺乏统一标准和责任承担属性不明。因此，完善我国物业服务企业的安全保障义务将有利于大大降低物业治安风险，减少物业治安纠纷问题，明确物业关系双方的权利义务。

笔者认为，当前物业服务企业的安全保障义务应该从以下三个方面进行整改：

第一，明确哪些情形是物业服务企业违反了安全保障义务。处于不同立场的主体基于自身利益考量，会对安全保障义务的情形和具体范畴产生不同理解，而且当前对于安全保障义务的具体适用情形没有统一的司法解释，在这样的环境中，互相推诿责任或者物业服务企业无辜受累都是司空见惯的现象。想要公平合理地解决这个问题，就必须以立法的形式明确具体的情况，避免人的主观意识的影响。

第二，建立物业服务企业安全保障义务的标准判断体系。因为当前国内各界对于安全保障义务性质的定义众说纷纭，造成物业服务企业安全保障义务标准判断体系混乱的局面。为了更好地降低物业服务企业的治安风险，有必要对此加以更正和明确。我们认为，物业服务企业只有在未尽到防止侵害义务、未及时消除人为的危险情况、未及时消除物业区域内具有伤害性的自然状况、未履行告知义务这四个情况之下，才需要承担法定或约定的安全保障义务。

第三，明确违反安全保障义务案件损害事实的判断标准。损害事实的认定是责任承担的必要前提，基于物业治安风险的损害性和广泛性，我们有必要对损害事实进行判断，其中判断主张损害赔偿的受害人主体合法性或其他权利人主张的被损权益具有合法性是最关键的两个环节。

（四）加大宣传力度，提高物业服务对象的治安防范意识

物业小区是一个小社会，物业服务企业并不是这个小社会的唯一主体，业主和非业主使用人也是这个小社会不可缺少的成员，他们也应该为降低和防范物业的治安风险出谋划策，尽心尽力。一方面，物业服务企业应该同街道社区、公安机关、消防机关等居民自治组织或公权力机关联合，组成治安风险宣传教育组织，通过治安风险知识讲座、优秀社区评选、优秀社区居民评选等方式丰富业主或非业主使用人的治安风险防范知识，提高其综合素质，这样做不仅能够保障业主或非业主使用人的人身财产安全，减轻物业服务企业的工作难度，还可以从源头杜绝高空抛物、宠物伤人等风险的产生。另一方面，物业服务企业还应该发挥其管理者的作用，履行法定或约定的治安保障义务，通过上门提醒住户不要随手抛物，不要在危险地方摆放物品，运用法定或者约定的方式制止某些住户的危害行为，保障整个小区的安全。

（五）强化物业服务企业前期介入的作用

物业治安风险除了由我们常见的自然外力、第三人侵权、宠物侵权等直观的原因引起，还有很大一部分是由于肉眼无法直观看出或者潜伏期较长的原因产生的，例如施工质量问题引起的房屋安全风险、存在设计漏洞的设施设备、设计不全面造成的灾后逃生问题、不恰当存放或使用引起的爆炸事件。上述的治安风险所造成的人身财产损失是巨大的，物业服务企业因此承担的责任也非常大。为了避免这类重大风险的发生，物业服务企业应该在物业建设的前期就介入各类安全事项和安全设备的设计和管理中。一方面，物业服务企业可以利用自身丰富的管理经验和风险应对经验，在物业的设计或建设中参与安全防范或者紧急疏散的计划和实施，从而避免因为物业前期的设计不当造成的治安风险，节省各类问题整改和补充的时间和金钱。另一方面，物业服务企业在前期介入中还应该做好各种安全事项和安全设施设备的资料收集、整理和保存工作，为日后物业安全风险的管理和防范措施的制定提供有力的数据和材料。