（一）物业治安服务的专业化水平不高，从业人员的综合素质和治安风险意识有待进一步提高

物业服务企业是一种典型的、社会化的、具有公共服务性质的企业，维护整个小区的公共秩序是其应尽的职责，所以由该职责引起的物业治安风险对企业而言，是完全无法避免的。另外，因为一些主观或者客观情况的制约，物业服务企业自身也会产生物业治安问题。一方面，物业服务是劳动密集型行业，本行业从业人员的学历偏低，整体受教育水平偏低，人员准入标准较低，在解决劳动力剩余问题上有一定作用，但是这样的从业人员无法科学、合理、合法地应付复杂多变的物业治安风险。另一方面，物业治安风险意识薄弱也是风险成因中的重要组成部分。一个缺乏物业治安风险意识的企业就会失去警惕性，导致经营管理漏洞百出，出现计划不周详、预见能力差、员工缺乏再培训等管理失控现象，而这些问题归根到底都会加大物业治安风险发生的可能性。

（二）对物业治安服务本质属性认识不清

物业服务企业是集“管理”和“服务”为一体的企业，“管理”是指物业服务企业根据法定或约定的事项和程序对整个小区的公共区域进行管理和维护，“服务”强调物业服务企业与业主之间的权利义务是严格依照双方合同及业主公约来确定的。《物业管理条例》第47条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”从中可以清楚地看到，物业服务企业对于业主的人身和财产安全负有适当的行为义务，强调物业服务企业在整个小区区域内的角色是“维护公共秩序和公共安全的协助者”。因此物业服务企业对于业主无论是专业范围还是公共领域中的人身和财产损失不承担特定的结果义务，除非法律有特别规定。但是物业服务企业在维护公共秩序过程中，业主常常以自行车在小区架空层被盗、家中遭小偷、外来人员在其家门上乱涂乱画等理由，不交、少交、欠交物业服务费用，毫无理由地指责物业服务企业。

（三）我国物业服务行业的安全保障义务体制不完善(www.daowen.com)

根据我国相关法律法规的规定，物业服务企业在发生物业治安风险之后要承担一定的安全保障义务，即物业服务企业根据法律规定或者合同约定，对小区内业主、非业主使用人、物业从业人员等相关群体承担的保障其人身、财产安全的义务；违反这个义务造成他人人身、财产损害，就应当承担相应的损害赔偿责任。^[2]安全保障义务制度的本意是明确治安风险发生时的责任分配，但是在物业服务实践中却发现：

第一，该义务的履行缺乏一定的标准，在实践中一旦发生物业治安风险，业主或者非业主使用人，甚至是与小区无任何关系的其他人都会第一时间要求物业服务企业承担赔偿责任，而不论物业服务企业是否实际履行了相应的义务。

第二，该义务的责任承担属性不明。实践中常常发生治安风险不是由于物业服务企业的违法或过错行为造成的，但是在找不到侵害人或者侵害人无法赔偿时却由物业服务企业承担连带赔偿的情形，试问这样的赔偿对于物业服务企业而言是一种法定赔偿，还是一种道德的补充赔偿呢？简而言之，现行的法律法规中都将业主作为地位较弱的民事主体进行保护，着重保护业主在物业服务中的主导地位，而忽视对业主所有权的限制，造成业主滥用权利的现象，加重物业服务企业的法律义务和诉讼风险。