主要指的是法律风险非物业服务企业内部所导致的，而是由于企业的外部环境原因所导致的，例如自然环境、市场环境、政策环境的恶化等因素所导致的企业面临的法律风险。因为此类导致法律风险产生的因素是物业服务企业无法预知、无法控制的，所以此类原因也可以称为客观原因。笔者将物业服务企业风险产生的外部原因归纳为以下三点：

（一）市场环境恶化

福建省内甚至全国范围内的物业服务行业的竞争将越来越大，行业的市场准入标准将越来越严格。近二十年来，我们可以看见很多物业服务企业像雨后春笋一样悄然而生，但近二十年的快速发展已经标志着物业服务行业经过了它的快速成长期，转入了稳定的成熟期。物业服务市场已经趋于饱和，先前的物业服务企业已经占有一定的市场份额，后入的物业服务企业想要占有一定的市场份额将十分困难，但并不是没有可能。新的企业要进入，旧的企业要维持甚至扩张，物业服务企业将为了各自的生存进行激烈的竞争。根据《最新福建省物业服务行业生存调查报告》^[3]所提供的资料，此项内容共有306家企业参与调查统计，其中有明确成立时间的企业共计299家，1992年至2005年企业成立速度平稳，共有200家企业成立，占参与调查企业总数的65.3%。2006年至2010年企业成立的速度慢慢下降，共有93家企业成立，占参与调查企业总数的30.4%。2011年至2012年企业成立的速度迅速放慢，只有6家企业成立，占参与调查企业总数的4.3%。

上述数据表明：第一，1992年至2010年是福建省物业服务行业的繁荣期；2011年之后，物业服务企业成立数量的锐减。第二，福建省物业服务行业体系基本确立，成立较早的物业服务企业已逐渐形成行业自主品牌，占有一定的市场份额。第三，福建省物业服务行业的市场竞争将越来越大，行业的市场准入标准也将越来越严格。

市场环境的恶化，物业服务行业的竞争日益激烈，市场准入标准越来越严格，这些都表明，物业服务市场目前已经出现物业服务供给大于物业服务需求的现象，物业服务市场开始转入了买方市场，物业服务企业开始争夺有限的市场。竞争激烈必然增强企业的市场风险，企业的风险也必然最终归结到法律风险，原先由于物业服务企业在物业服务市场占主导地位，也许一些法律风险并不能对物业服务企业造成重大的损失或者致命的打击。但如今市场已经转入买方市场，占主导地位的是需要物业服务的组织或个人，激烈的竞争必然导致企业更加脆弱，更加经受不住非必要的风险。物业服务企业忽视或者无视企业的法律风险也许就会被这恶劣的市场环境和日益激烈的竞争淘汰，这对企业来说是最致命的打击。所以基于物业服务市场环境恶化、市场竞争日益激烈的现实，物业服务企业加强对企业法律风险的防范具有必要性和紧迫性。

（二）调节物业服务法律法规长期落后于物业服务发展的实践(www.daowen.com)

国家与地方颁布的法律、管理条例、规章、办法，初步组成了我国物业管理的法律体系，使物业服务企业、业主、物业使用人、物业服务人员在一定程度上有法可依。但是，物业服务的内容是开放式的，业主与物业服务企业可以就物业服务的内容进行商定，物业服务涉及许多其他的社会关系（与政府的关系、与房地产商的关系）。因此，尽管我国初步组成了物业管理的法律体系，但在物业服务的实践中具有一定的滞后性，在很多问题上法律或法规并没有明确的规定。一旦产生了争议，而且此种争议在目前的法律法规没有明确的依照时，争议便会长时间得不到解决或者争议双方的矛盾会更加激化，无论出现何种情况，这对物业服务企业都会产生不利的影响，这样的不利影响主要表现在成本与商誉上。而且，一旦业主与物业服务企业产生了纠纷，往往是业主能得到较大的同情和支持，这对物业服务企业而言是十分不利的。因为在民众的心底都普遍认为业主是弱势的一方，物业服务企业是强势的一方，但是事实上，物业服务企业的脆弱也许只有物业服务企业自己知道，如今实力较弱的物业服务企业已经风雨飘摇。由于物业服务法律法规不健全，物业服务在实践中往往遇到无法可依的问题，这样往往会加大物业服务企业的法律风险。

（三）其他组织职能的转嫁所导致的法律风险

笔者认为此处的其他组织，主要有三类：第一类是政府部门。物业服务企业在此之前称为物业管理企业，具有一些政府管理职能，这些本应由政府部门承担的公共管理职能却由物业服务企业承担。并非由法律规定或者法律授权而享有这些物业管理职能，而大多是由政府部门强迫物业服务企业承担，或者说物业服务企业不得不承担。此类公共管理职能有维稳综治、流动人口及租赁房屋管理、消防安全、计划生育、人民调解、组织社区活动等。第二类是物业服务企业。物业服务企业还承担着一些应属于国家企业的职能，例如收取水、电、气等费用。物业服务企业是营利性的组织，业主是它的客户，换句话说，物业服务企业的职能只限于与业主或者业主大会约定的范围，而超出此范围的政府职能或者国企职能都是物业服务企业免费实施的（虽然有部分政府部门有提过经济上的帮助，但大部分没有）。物业服务企业凭空承担了一些额外的职能，必然会导致一些法律风险，例如在代收水电费时与业主产生纠纷等，而这些风险原本就不应由物业服务企业来承担。第三类是一些私营企业。举个例子来说，物业服务区企业的保安往往会替业主代签快递公司送来的包裹，代签包裹本是物业服务企业善意无偿提供的便民措施，但是随着电子商务的发展，越来越多的包裹都是物业服务企业的保安来代签，这给物业服务企业带来了巨大的工作负担。此外，物业服务企业代为签收、代为保管，一旦包裹受到损坏或者灭失，物业服务企业往往需要承担包裹损坏和灭失的法律风险。

物业服务企业风险还有一些其他原因，例如自然风险、小区周围治安环境风险、经济危机风险等。从外部原因来分析，物业服务企业面临的法律风险是极高的，一旦产生法律风险，对物业服务企业将会是致命性的打击。因此，物业服务企业应加强对法律风险的防范。