从20世纪80年代以来，物业服务企业获得了蓬勃的发展，如今物业服务已经与人们的生活息息相关，无论是住宅区还是商业办公地区，甚至是学校、机关单位等，都有物业服务企业提供物业服务。但是快速膨胀也伴随爆裂的风险，作为一项新兴的物业服务行业，在迅速发展的同时也伴随着越来越大的风险。

物业服务企业法律风险，指从事物业服务的企业承担不利法律后果的可能性，具体地说，是物业服务企业在设立、运营以及解散过程中承担不利法律后果的可能性。近年来，物业服务企业承担这种法律不利后果的可能性似乎越来越大，中国人民财产保险公司公布过一份比较全面的物业管理风险分析书。该风险分析书列举了“因小区安全措施不当，或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”“水管爆裂、水淹造成物业财产损失”“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”“小区内基础设施发生故障，造成业主损失”“车辆小区内行驶、停放时由于物业管理不善造成损坏或丢失”“电梯故障使乘客受困，耽误乘客行动导致经济损失或其他损失”等共11种可能存在的风险。^[1]

司法实践中发生的众多案例也证明了这份分析书并非危言耸听。 2003年6月，中科院某研究所尹姓退休干部在所居住小区内被车撞成植物人。其家属遂以小区内车祸不属于交通事故，不应按交通事故处理为由，将肇事司机以及该小区物业管理公司告上法庭。2003年8月，北京丰台区一个11岁女学生为捡掉在一层平台上的网球，不慎脚下一滑，倒在钢筋护栏上，扎穿胸部，经诊断为“右胸锐器心房贯通伤”，共支付医院治疗费用2.9万余元。家属以物业公司未能发现钢筋护栏上的安全隐患为由，与物业公司对簿公堂。^[2]2009年 7月12日凌晨的一场强降雨，使得某社区的3座地下车库遭受水淹，多辆汽车被大水浸泡长达15小时以上。据不完全统计，有150余辆汽车受损，其中遭受严重浸泡的有51辆，初步估算每辆车的维修费用在两万元到数十万元不等。此外，部分业主电动车被淹，需换电瓶、电机；某些业主在地下车库中存放的其他物品也有不同程度的毁坏。19日上午，业主代表组成的维权小组在小区内举行了由两百余名业主参与的维权大签名活动。当地镇政府出面召集业主代表与开发商、物业服务企业协调此事，协商不成可能会通过法律途径解决。该事件在当地迅速传播，给物业服务企业的声誉带来了负面影响，并直接造成其重大经济损失。我国的物业服务已经步入了高风险时期，如何规避经营风险，提高企业法律风险防范能力，将是我国物业服务企业与境内外同行竞争的关键因素。物业服务企业要想在物业服务行业中获得竞争优势，加强对法律风险的防范就具有十分的必要性和紧迫性。(www.daowen.com)

笔者拟分别从物业服务企业风险产生的原因、社会观念、物业服务企业自身、物业服务实际操作四个层面来分析物业服务企业法律风险防范的必要性与紧迫性。