（一）建立健全有关物业管理方面的法律法规、规章制度和行业规范等体系

在现有的法律规范体系内寻找物业管理具体操作的相关依据，解决现实问题。

目前，对物业管理方面的立法主要体现在《物权法》《建筑物区分所有权解释》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等规范文件中，物业服务企业和协会要在充分了解现有法律规范的基础上对服务对象进行管理。当管理过程中出现的纠纷不属于上位法规定的情况时，可充分借鉴各地政府对相似情况的规定，因地制宜地采取相应的管理行为。正如前文所述，纵观目前的法律法规，物业服务企业在面对各种纠纷和侵害时只能寻求合同法的一般保护，而对绝大多数严重妨碍物业服务操作的行为没有具体的私力救济权利和程序的保护。所以，物业服务行业也要增强对法律法规的学习，应对相关法律如《合同法》《侵权责任法》等有所了解，以防在管理过程中出现违法行为。

对于法律法规、规章制度中的空白问题，可以采取先由政府或各职能部门授权物业协会立法的方式，弥补法律漏洞，指导实践中的具体操作。通过物业协会授权立法的方式积累经验，为以后制定法律法规、部门规章做好数据和实践支持。

由于政府制定的物业服务法律法规具有严重的滞后性和空白性，且欠缺具体可行的操作性规定，不能满足物业服务行业的发展需要。而且根据《物权法》第76条明确罗列的业主的权利内容和《建筑物区分所有权解释》第12条阐述的业主维权的诉讼程序，都单方面地强调业主的所有权，而没有对业主的所有权进行限制，业主权利滥用的现象严重。由于法律法规的不健全，容易使物业服务行业在管理过程中权限的行使超越法律规定的界限，在与业主发生纠纷时也极易出现侵犯业主人身财产权益的行为。这就要求行业协会积极主动地发挥作用，在现有法律规范框架内，先行先试，以社会组织的方式探讨物业管理具体操作中的可行性方案，为将来制度规范的完善提供数据和实践的支持。

（二）提高行业管理水平、重视行业协会的作用

1.提高行业准入标准

对目前的企业资质认定规范，行业协会可以指定一套更为具体、划分更为详尽的评判标准，继续拉开不同企业服务质量的等级，比如在每级企业中再划分甲、乙、丙三等，并制定配套的服务标准及评分细则。详尽而多层次的企业资质等级设置，有利于为物业费的价格指导和各项标准的制定提供更为合理的评判依据，也有利于居民在做出聘任物业管理企业的决定时有更为理性、更有层级和梯度的选择空间，更有利于物业管理费向市场调节价的方向转变。按照市场规律将物业收费与服务相挂钩，建立质价相符的定价规范。

2.重视行业协会作用

目前，福建省物业服务行业的管理方式仍旧是传统的双重管理体制，过度的行政干预容易造成各部门的利益牵制或者责任推诿，也会增加物业服务协会的交易成本。为了减少行政干预，物业服务企业必须意识到物业服务协会在规划、协调和指导行业企业生产经营活动中的规范作用，以及其作为物业服务企业同业主交流沟通的桥梁作用。要加强行业自律，首先应从组织体系上实行“业必归会”，实行“一业一会、一市一会”，从而建立行业自律组织体系，对恶性竞争、不诚信经营的行为通过行业协会给予信用制裁及其他管理处分，必要时上报主管部门，给予相应的行政处分。扶优扶强，激活行业力量。

建议在福建省《物业管理条例》中增加“物业管理协会是物业服务行业自律组织，应当建立自律机制、制定规范、协调行业内纠纷和维护行业权益。物业服务企业应当参与行业自律组织，服从行业监管”。这一内容的增加将使行业协会成为名副其实的行业自律组织。

（三）引导业主思想观念的转变

1.引导物业业主形成正确的服务消费意识、参与意识以及责任意识，使业主充分主认识到新时代的物业服务企业是一种社会化、专门化、经营化的企业，正确树立“物业服务收费”理念。成立业主大会，业主委员会对业主说明合法、合理进行维权，实现自身权利的重要性。

2.引导业主树立理性智慧。物业维权不再是“找茬”游戏。物业服务质量与居住体验息息相关，近几年来物业维权屡屡发生，相关法律也在不断完善。随着《物权法》等法律的施行，业主们对待维权的态度也应该逐渐由盲目冲动转变为理性智慧。这就需要培养业主对物业服务企业同开发企业关系的正确认识，使其将物业服务企业当作独立的法人主体来看待，明晰开发商与物业管理企业的权利义务关系。如业主与物业服务企业发生纠纷，应通过业主大会合法的比例表决通过罢免物业服务企业的决定。

（四）弥补企业自身缺陷

1.物业服务企业要发挥品牌效应，扩大管理规模，走出一条适合自己的专业化的物业服务之路。(www.daowen.com)

积累丰富的经营，良好的美誉度和品牌知名度是一种难得的资源，这种资源如果不充分利用，就是浪费。公司也可根据自身的品牌资源扩大管理规模，争取实现规模效益。如果通过增加管理规模以及对这些项目的精耕细作，公司在这些项目上都取得了不错的经济效益，公司将进一步发挥自身多年来积累的品牌优势，扩大管理规模，增加企业收入。（1）延伸服务，多元化发展。为了应对行业当前的困境，物业管理行业还要解放思想，改变一些传统观念，打破物业服务企业“只能做物业服务”的思维定式，逐步从提供单一的服务延伸到提供与之相关的业务。为了不断提高社会效益和经济效益，逐渐从小区绿化服务延伸到花卉租摆服务，从提供传统的“四保服务”延伸到居民生产生活的各个领域，使物业服务链纵向上越拉越长，横向上越拉越宽，服务内容更加丰富完善。在基础服务做精、做细的同时，还可以通过对物业服务内容的分解与融合，逐步形成多形式、多元化的发展格局。（2）减员增效，激活队伍潜力。在用工成本不断增高的情况下，减少用人也是物业服务企业控制运营成本的有效途径。事实上，很多时候，减员不但不会降低公司的战斗力，反而会提高公司的运营效率。（3）加强管理，控制成本增长。管理是可以出效益的，物业服务企业要想降本增效，就必须通过管理，最大限度地控制成本支出的增长。将全员精细管理，杜绝浪费的理念贯彻于日常管理服务中，抓住用水、用电、用油、物料使用等几个关键工作环节，通过扎实做好单车核算、车辆集中管理、规范物资采购程序、限定采购价格、推行物资以旧换新等管理措施，节余各项成本费用。物业企业还应该运用科技手段，引进先进探测设备，加大巡检力度和密度，坚持使用节能设施，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象，减少浪费。

2.改善物业服务企业经济效益较低的情况。由于《物业服务定价成本监审办法》制定的物业服务费定价要遵循的原则过于抽象，没有考虑到市场的调节作用，近十年来，物价水平上涨迅速，通货膨胀严重，但物业费并没有随之增长，与之矛盾的是社会对于物业管理的要求增加，物业管理企业在管理的过程中需付出成倍的劳动力成本以及服务成本以保障物业服务质量。因此，建立合理的物业管理服务价格体系就显得迫在眉睫。

建议尽快修改《福建省物业管理收费办法》，建立物业服务质价相符、等价交换的市场化收费机制。根据社会经济的发展，迫切需要加快推进物业管理的全面市场化进程，新的办法应尽可能考虑物业服务的标准、收费水平、空置房全额收取物业服务费、将电梯等设施设备的能源费用从物业服务费中剥离等各种情况。同时要充分考虑物价指数和劳动力成本增长因素（包括《劳动合同法》规定的员工各种劳动保障待遇）对服务费价格的影响，企业与业主合理、合法地协商定价，广大业主明明白白地消费，双方作为平等的市场主体，按等价交换原则和谐合作。福州市物协应当建立较规范的招投标服务机构，以市场机制来规范、培育和发展物管市场，消除影响行业发展的瓶颈因素。

应尽快使物业服务这一市场化产品回归市场，建立合情、合理、合法的市场价格调节机制，让物业的所有者及管理服务机构在政府指导下充分运用市场杠杆，在质价相符的前提下，确定科学合理的服务价格。

3.建立物业服务现代企业制度。福建省物业服务企业高达99%是民营企业，规模不大，缺少企业核心竞争力。为了改善该现状，应将企业中决策权和经营权相分离，大量引进高层管理人才、专门人才对企业进行战略部署和长期规划，严格遵守科学的决策程序。加强服务意识，创新服务项目。服务项目应扩大至机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，以及相关创新性的特约服务和便民服务。

4.提高物业服务企业人员的整体素质，增强专业性人才培养和储备。此外，应为从业人员提供优厚的薪资待遇和福利，留住人才。具体来说：（1）注重对物业管理领导干部的培训；（2）注重物业管理从业人员的再教育；（3）引进各类具有专业知识和专业技能的人才；（4）选择专业的物业管理培训机构。提高物业管理人员的素质是很重要的工作，并且是一项需要长期坚持的工作，要从各个方面对物业管理人员进行教育，尤其是有关客户投诉工作的培训，这样才能把物业管理提高到一个新的水平，适应现代化建设的需要。

（五）改善外部条件，创造良好的舆论环境

1.加强正面宣传报道是行业协会的责任和义务。行业协会应组织物业服务企业加大宣传力度，重视法规、社区文化、先进事迹的宣传，提高全民物业管理意识和责任意识。加强与媒体的沟通，提高报道的专业性、科学性、客观性和公正性。

2.物业企业要正确对待舆论监督，认真改进工作，反省缺点，勇于承认错误，求得谅解。

3.社会媒体在宣传中，应从安定团结出发，在强调业主权利维护的同时，也要强调业主应当认真履行责任、义务，重点强调公权与私权平衡的社会共同建设观点。积极报道物业服务企业在为城市综合配套改革，加快城市化进程，为市民提供良好的居住环境和构建和谐社会所做的贡献，营造有利于行业健康发展的舆论环境。

（六）调整物业服务关联关系，创造共赢环境

1.建议相关部门制定物业交房验收标准、物业管理标准，根据“大部委改革精神”理顺规划、建设与管理的关系，整合城市管理的监督管理组织机构，完善城市管理体系与机制。

2.协调、平衡、明确各公共事业单位之间责、权、利，及时妥善解决关系到群众切身利益的历史遗留问题。学习天然气、闭路、通信的经营管理方法，尽快理顺水电供应关系，从根本上解决垄断企业的历史遗留问题和发展中的技术问题，如二次供水、二次供电等运行损耗的处理问题。

3.明确公安、消防、市政、环保、技监等政府职能部门在物业管理中的责任与作用。