万达集团在中国商业地产领域一直居于领袖地位，其旗下项目覆盖全国数十个城市，形成了商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。

万达商业地产项目形成了具有自己特色的发展模式，不同之处的第一个方面在于它的订单模式。

订单模式是指先与商业地产的用户签订合同，然后按客户要求设计、建造。第一个好处是节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制，绝无浪费；第二个好处是降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金，万达进而与合作伙伴建立长期合作关系。目前万达已经和数十家跨国企业（包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强）签订了战略合作协议。这样，万达以这些强势战略合作伙伴入驻作为商业号召力、将周边铺位作为黄金商铺高价出售。但是在发展过程中商铺产权分散在经营中难于管理的问题也日益凸显。

万达成功的第二个方面是只租不售：从2004年起万达全面推行只租不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。在解决后期经营管理问题的同时，也为开发商带来了长期稳定现金流。但由于大量资金无法在短期内回流，使开发商面临着更为致命的资金瓶颈。

为了防止资金链断裂，万达不得不开始寻找新的融资渠道。最终，万达选择了更为直接和快速的融资模式，以40%的股权置换80亿元人民币的海外资金，并完成了“到2006年为止国内房地产界规模最大的一笔融资”。

万达的最终目标是将成熟商业地产打包成信托基金在海外上市。房地产信托投资基金是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人〈并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。一般情况下，此类基金需将盈余的90%～100%分配给基金单位持有人。与主营不动产、以房租为利润来源的“收租上市公司”相比，其在资产处置和利润分配方面的严格要求令投资人的风险大为减小。

从前我们看到的开发模式是：圈地、立项、找钱、盖房、售楼、再圈地。这样的房地产公司只是若干项目公司的简单叠加，其资产基本以在建工程的形式存在，负债率高，现金压力大，稍有差池项目就会烂尾，公司就此倒掉的例子不可胜数。

如果想成为百年老店，开发商应持有部分自建商业地产作为长期投资，不仅使资产结构得到优化，还可以租金上涨的形式享受房地产的升值。但持有商业地产必将造成巨额资金的沉淀，使资金周转效率大幅下降。以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分基金单位募集资金，同时保留部分收益以享受分红和物业升值之利。

一般情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自己的房地产信托投资基金（REITs）。

简言之，REITs是将商业地产证券化的工具，开发商的销售从在地产市场售卖商铺变为在资本市场发售信托凭证，它是开发商走向成熟的标志和必由之路。

【模式解析】(www.daowen.com)

企业名称：大连万达集团

主营业务：地产

价值主张：以房地产信托基金为工具，优化资产结构，实现持续收益。

模式核心：

1.订单模式，与合作伙伴建立长期合作关系。

2.只租不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式，同时强化后期经营管理。

3.在宏观调控大背景下万达的资金链绷得很紧，为了防止资金链断裂，万达选择了更为直接和快速的融资模式——以40%的股权置换80亿元人民币的海外资金。

4.将商业地产打包为信托投资基金并筹备海外上市公募，成为内地商业地产证券化的先行者。

赢利点：销售收入，租金收入。

住宅地产和商业地产虽同为地产，但其生产、经营、管理、销售、技术、质量、投资、融资的模式都是不一样的。很多开发商做住宅地产成功，做商业地产则不然，而万达在商业地产领域走出了自己成功的模式。万达一直在进行商业模式的探索，从分零出售到整体出售再到不出售，是其商业模式成熟的体现。