本阶段的开发成本的结转、建筑合同的签订以及借款费用的处理都将直接影响到未来阶段企业所需缴纳的企业所得税、土地增值税扣除项目的多少，从而影响企业的税负水平。

（一）开发成本的结转

房地产项目的特点之一就是建设周期长，出于资金问题、供求状况、销售策略等因素，房地产项目一般会分期开发，从而跨越多个会计核算期间。对于房地产企业来说，资金流量的充裕程度是保证项目成功开发的关键。在开发的不同时期，前期取得较大的利润，企业除在当期需要承担较高的所得税之外，还不能享受到相关税收优惠带来的好处。

“栖溪公馆”的建设工程一共分为6期，占地面积68 126平方米，规划建筑面积209 505平方米。以前三期的成本结转为例，一期工程以小高层和高层为建设任务，占地面积31 614.36平方米，建筑面积达99 783.45平方米，销售291户，均价7 300元/平方米。为便于分析，现简化计算未实施税收筹划的情况，如表10-8所示：

表10-8　税收筹划前的开发成本结转及税负状况

可见，企业前三期工程中需要缴纳企业所得税5 375万元，在第三期出现的亏损无法用于抵减以前年度的盈利，无法享受盈亏相抵带来的税收好处。

在实施税收筹划的情况下，可以以占地面积法或建筑面积法来对共同成本以及不能分清负担对象的间接成本进行分摊。按占地面积法或建筑面积法进行分摊的比例为4∶2∶1。税收筹划后的开发成本结转及税负情况如表10-9所示：

表10-9　税收筹划后的开发成本结转及税负情况

于是，在进行税收筹划的情况下，企业前三期工程中只需要缴纳250万元的企业所得税，税收负担大大减轻。

（二）建筑合同的签订

贝利集团的“栖溪公馆”的建设工程由贝利集团控股的核心子公司——杭州贝力装饰工程有限公司承建，然后再由贝力装饰将土建、安装等工程分包给其他施工单位来共同完成。这一过程税收筹划的重点在于设备安装工程方式的选择，其中将会涉及较大数额的营业税和印花税。(www.daowen.com)

由于安装设备的产值很大，在全部的房地产投资额中占到8%左右，如果工程建设过程中，建设方不仅向施工单位支付工程建设价款，而且还包括了施工单位所使用的安装设备价值，那么施工单位的应缴纳的营业税就会大大增加，反过来会将部分负担向建设单位转嫁，给双方都带来不利影响。

在建设合同签订过程中，新杰置业可以与贝力装饰签订包含设备价款的建设施工合同，并且由贝力装饰与设备生产方或销售方签订设备的购销合同；或者，新杰置业先与安装设备的生产方或销售方签订设备购销合同，并由生产方或销售方来进行设备的安装，再由新杰置业与贝力装饰签订不包括设备价款的建设合同。以“栖溪公馆”一期建设为例，假定，所有的设备价款总额为9 000万元，土建和装饰工程价款为20 000万元。现将两种方案所涉及的税负对比如下，如表10-10所示：

表10-10　设备产值是否包括在建设合同内所带来的税负差异　单位：万元

可见，安装设备产值是否包含在建设合同内会给企业集团带来较大的税负差异，因此，应选择方案二来进行建设合同的签订，从而实现本阶段企业税负的最小化。

（三）借款费用的筹划

出于流动性需求，2010年贝利集团为实现“栖溪公馆”第四期和第五期的项目建设而向银行贷款，共发生利息支出6 000万元。第四期建设在2010年4月完工，而第五期预计在2011年5月完工。在会计处理上，有两种模式可供选择：其一是将第四期和第五期作为一个整体来核算2010年的各项财务指标；其二是将第四期和第五期分别作为成本核算对象。显然，前者有利于简化核算，但是，却会带来较重的税收负担。

在方案一中，四、五期工程作为一个整体，在2010年则处于在建状态，当年所发生的借款费用必须计入成本对象，即将借款费用资本化，从而导致企业所得税的税前扣除减少，使企业多缴纳相关税收。

在方案二中，四期和五期分别核算，则在2010年，可分配至第四期的借款费用在后8个月中是在成本对象完工后所发生的，从而可根据相关政策将其列入财务费用，扩大了企业所得税的税前扣除比例，减轻了企业的所得税负担。假定6 000万元按照6∶4的比例在四五期工程中分摊，则属于第四期的可计入财务费用的利息支出为：6 000÷10×6÷12×8=2 400万元，从而可使企业少缴纳企业所得税：2 400×25%=600万元。

另一方面，利息支出的扣除方式选择也存在一定的技巧。因此，“栖溪公馆”项目当年的利息支出应按照如下方式来处理，目的是为了扩大土地增值税的税前扣除比例，减少土地增值税的应纳税额：

（1）利息支出≥（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%：应当据实按照房地产项目计算分摊的利息额，并获取相关的金融机构证明；

（2）利息支出＜（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%：税务处理上可按照房地产开发费用=（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×10%为依据进行扣除。