（一）项目开发主体的确立

针对不同的开发项目，房地产公司会采取不同的组织形式来从事具体的项目开发。可以自己直接作为开发主体来从事新项目的开发运作，也可以设立子公司或分支机构来负责执行。一般而言，房地产项目会通过新设立项目单位进行具体的开发管理，而选择设立子公司还是分公司则成为房地产投资主体的主要考虑之一。

子公司是指被另一个公司拥有一定比例的股权或股份，并被另一个公司控制的公司；分公司是指由公司依法设立，并以本公司的名义进行经营活动，其法律后果由本公司承担的分支机构。子公司与分公司的区别主要在于：子公司是相对于母公司而言，被母公司所控制，拥有独立的法人主体资格；而分公司则是相对于总公司而言，不具有法人主体资格，也不具有独立核算条件，企业所得税由总公司统一汇算缴纳。由于二者有着不同的性质特点，在税法上也有着不同的政策和优惠的规定，房地产开发企业就需要在二者之间作出选择，达到节税的目的。二者在税收中的区别如表10-7所示：

表10-7　子公司与分公司的税收区别

经过税收筹划，贝利集团设立了杭州新杰置业有限公司这一全资控股子公司来负责“栖溪公馆”项目的开发。虽然它放弃了分公司所带来的节税的好处，但是，采用子公司的形式能够有效地规避更多的税务风险，在未来的项目开发过程中，可以为母公司减少众多连带义务，从全局的角度来进行税收筹划，从而最终达到减轻税负的目的。

（二）项目用地的取得(www.daowen.com)

房地产开发企业取得国有土地使用权的方式以“招标、拍卖和挂牌”为形式的出让方式为主，另外，通过拆迁改造、联合开发、企业合并、股权收购等也是获取土地使用权的常见方式。不同的取得方式会影响到土地使用权的取得成本，从而影响到税收的负担状况。但是，房地产开发企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，需要按照3%～5%的税率缴纳契税，转让土地使用权，需要按照取得营业额的5%来缴纳营业税。

在未进行税收筹划之前，贝利集团打算直接从国家按照“招拍挂”方式取得项目用地使用权，从而需要缴纳契税额=30 000×3%=900（万元）。

而进行了税收筹划之后，“栖溪公馆”项目的土地使用权人是杭州余杭新城房地产有限公司，其使用了30 000万元取得余政拍出（2009）02号地块的土地使用权。2010年3月，贝利集团取得新城房产控制权，并将其更名为浙江贝利房地产集团有限公司。通过层层控制，贝利集团实际取得了该土地使用权，但是由于土地使用权的权属关系未发生转移，故贝利集团免于缴纳契税。产生了非常可观的节税效益。另一方面，贝利集团将土地使用权投资入股，根据《营业税暂行条例实施细则》的相关规定，这并不需要缴纳营业税。

（三）开发资金的筹措

房地产企业常用的筹资方式为银行贷款融资、信托融资、股权融资以及民间融资等。贝利集团的“栖溪公馆”的开发所需的资金主要是由新杰置业向当地的银行贷款取得，并以土地使用权作抵押，贝利集团做贷款担保。显然，这是经过税收筹划的结果。该税收筹划的思路主要来源于利息费用的税前列支。

贝利集团向银行贷款来获取资金，会承担一笔较高的利息费用，但是利息费用的增加反而会带来较大的税后利润。原因在于，贷款的利息支出在财务费用中列支，从而加大了企业所得税应税所得额的扣除比例，减少了应税所得额，相应降低了企业应缴纳的所得税。反之，通过股权融资方式取得资金，股息不能在税前扣除，应税所得额增加，所得税增加，反而可能会降低企业的税后利润。

例如，假定贝利集团需要筹资1亿元，若采取向银行借款8 500万元，股东增资1 500万元，按照银行贷款利率按6%计，则会产生8 500×6%×25%=127.5（万元）的利息抵税。反之，若向银行借款1 500万元，股东增资8 500万元，则产生的利息抵税只有1 500×6%×25%=22.5（万元）。