【案例背景】

“栖溪公馆”项目坐落于浙江省杭州市余杭区塘栖镇，主要由高层和小高层住宅组成，在风格上将江南水乡和法式皇家园林结合在一起，是典型的居住用商品房开发项目。它的投资商是浙江贝利集团控股有限公司（以下简称“贝利集团”），而它是该集团2010年的重点开发项目。

“栖溪公馆”项目总用地面积68 126平方米，总建筑面积约为20.71万平方米，其中地上建筑面积17.03万平方米，地下建筑面积3.68万平方米。容积率2.5，绿地率30.3%，建筑密度26.0%。整个小区由11栋18层，2栋18层带11层、1栋15层、7栋11层的住宅组成，其中沿广济路和绿荫街商住楼的一、二层为商业用房，位于小区中心的A14、A18楼一层设有物业用房。项目全部建成后共有住宅1 216套，预计居住总人口4 256人。一期由10幢11～18层（小）高层建筑组成，主力户型80～140平方米。并于2010年6月开始预售。项目主要经济指标如表10-6所示：

表10-6　项目主要技术经济指标

续表

【问题思考】(www.daowen.com)

在商品房的开发过程中，会涉及众多环节，如项目主体的确立、项目用地的取得、项目的施工建设、项目的销售以及项目的竣工清盘等。由于房地产行业的特殊性，在项目开发的各个阶段会涉及土地增值税、营业税、企业所得税、印花税、契税等十余个税种，由此，便需要对商品房开发税收筹划考虑如下问题：

（1）在项目开发前期，如何确立项目的开发主体，不仅能从税收筹划的角度为投资主体减轻税收负担，又能从全局角度出发为商品房开发的全过程服务？

（2）开发商应当采取何种方式取得项目用地以减轻企业受让土地所需缴纳的高额的契税？

（3）开发资金有着不同的筹措方式，相应地，税务处理方式也不同。究竟何种方式最能产生节税效益？

（4）在建设过程中，由于房地产项目建设周期长，往往分期开发，这会涉及开发成本的分摊、建筑合同的签订以及借款费用的处理等问题。那么，对于这些问题应进行怎样的税务处理以减轻企业承担的所得税、土地增值税、印花税等？

（5）在销售阶段，如何合理确定商品房的销售价格以实现税负最小化？另外，商品房的销售方式是否存在节税的空间？

【筹划思路与方法】

根据以上问题，我们可以在商品房开发的各个环节提出税收筹划思路，以减轻商品房开发过程中所需承担的各种税负。