案例6.5　销售房屋赠送精装修

以某房屋开发公司销售商品住宅为例，其销售方案有4种之多。假如其销售的房屋总面积为7 800平方米。其他成本费用支出1 700万元，其中该房屋的土地增值税允许扣除项目金额为1 500万元。该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2 600元/平方米。

＞＞方案一：该企业为了促销，承诺按3 000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费约合400元/平方米。装修费为312万元。则该公司应缴纳：

营业税7 800平方米×0.3万元/平方米×5%=117万元；

城建税和教育费附加按营业税的10%计算，应缴11.7万元；

实现增值额7 800×0.3-1 500-117-11.7-312=399.3万元，

应缴土地增值税399.3×30%=119.79万元；

实现利润7 800×0.3-1 700-117-11.7-312-119.79=79.51万元，

缴纳所得税79.51×0.25=19.88万元，

合计缴纳税金117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。

在这种销售方式下，根据《关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发【2009】31号），对于精装修的情况没有作特殊的规定，可参照第二十七条“（六）开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”可以作为计税成本支出处理。

另外，根据《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函【2008】875号）第三条，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

＞＞方案二：如果公司按2 600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公司单独收取，然后以同等价格对外承包。则：

该公司应缴纳营业税7 800平方米×0.26万元/平方米×5%=101.4万元；城建税和教育费附加10.14万元；

实现增值额7 800×0.26-1 500-101.4-10.14=416.46（万元），

应缴土地增值税416.46×30%=124.94万元；

实现利润7 800×0.26-1 700-101.4-10.14-124.94=91.52（万元），

缴纳所得税91.52×0.25=22.88万元，(www.daowen.com)

合计缴纳税金101.4+10.14+124.94+22.88=259.36（万元）。

这种方案实际上是签订两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签订合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签订。开发公司、装修公司为各自的销售不动产和装修行为纳税。

物业公司根据《营业税暂行条例》第五条第三项的规定（建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额）实现零营业额，不缴营业税。

此外，在签署两份合同的情况下，购房者可能只用毛坯房购买合同办理产权手续，导致契税的减少。

＞＞方案三：如果公司直接建成精装修房，然后按3 000元/平方米对外销售，这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时，土地增值税的增值额为7 800×0.3-1 500-117-11.7-312-312×20%=336.9（万元），比第一种方案减少62.4万元，

应缴土地增值税336.9×30%=101.07（万元），

实现利润7 800×0.3-1 700-117-11.7-312-101.07=98.23（万元），

缴纳企业所得税98.23×0.25=24.56（万元），

合计缴纳税金117+11.7+101.07+24.56=254.33（万元）。

很多人喜欢利用装修业务进行纳税筹划，但本质上，装修对于土地增值税是一把双刃剑，其税收效应如下：（1）增加开发成本。确实可以增加开发成本，从而增加土地增值税的计算基数。（2）增加售价。在增加开发成本的同时，还增加了房屋的售价。根据土地增值税的规定，大致计算应当是收入与成本之比为136.8∶100（收入×0.95=成本×130%，概算），因此开发单位可以根据这个比例，进行纳税筹划方面的考虑。（但是大部分房屋的精装修收入成本比，要远远大于这个比例）。（3）注意普通住宅的销售价格标准/超额累进税率。由于土地增值税中普通住宅关于销售价格的规定（能否享受增值率20%以内的免税），以及超额累进税率的规定，因此需要注意销售收入的增加是否在上述临界点附近。

企业可以根据自身的情况，在不同的方案间进行选择，找到最合适的税收筹划方案。

案例6.6　买别墅送汽车

房地产开发企业在销售别墅时，采取“买别墅送汽车”的促销方式，这一行为在税收上如何处理？

【筹划方案】

按照税法规定，企业将自产、委托加工的产成品和外购的商品、原材料、固定资产、无形资产和有价证券等用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理，即税法规定企业对外捐赠资产应视同销售计算交纳所得税。所以在这种方式下，赠送的小汽车视同销售缴纳增值税。

对于受赠方，按税法规定，企业要为受赠人扣缴个人所得税。此外，根据国税函【2008】875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》以及国税函【2008】828号《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总销售金额按各项商品的公允价值的比例，分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

因此买别墅送汽车并不是一种好的销售模式。可以在销售别墅时采取折扣销售的方式，折扣额恰好等于汽车销售价格，由销售方统一采购汽车，汽车产权归属于个人。这样既可以使购买者享受到税收优惠，也没有加重企业的税负。