案例6.1

某企业为增值税一般纳税人，12月份，该企业将1 000平方米的办公楼出租给某公司，由于房屋出租属于营业税应税行为，同时又涉及水电等费用的处理问题，因此在合同的签署上存在如下两种方案：

＞＞方案一：双方签署一个房屋租赁合同，租金为每月每平方米160元，含水电费，每月租金共计160 000元，每月供电7 000度，水1 500吨，电的购进价为0.45元/度，水的购进价为1.28元/吨，均取得增值税专用发票。

该企业房屋租赁行为应缴纳营业税为：

160 000×5%=8 000（元）（其他各税忽略不计）

而该企业提供给公司的水电费，由于是用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出，即相当于缴纳增值税：7 000×0.45×17%+1 500×1.28×13%=785.1（元）

该企业最终应负担营业税和增值税合计：8 000+785.1=8 785.1（元）

＞＞方案二：该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的账务处理。转售水电的价格参照同期市场价格：转售价格确定为：水每吨1.78元，电每度0.68元。房屋租赁价格折算为每月每平方米152.57元，当月取得租金收入152 570元，水费收入2 670元，电费收入4 760元。(www.daowen.com)

该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应纳税额计算如下：

应纳营业税=152 570×5%=7 628.5（元）

应纳增值税=（2 670×13%+4 760×17%）-785.1=371.2（元）

该企业最终应负担营业税和增值税之和为：7 628.5+371.2=7 999.7（元）

两种方案税负差额为：8 785.1-7 999.7=785.4（元），故第二个方案优于第一个方案。

上述两个筹划方案的差异在于对转售水电这一经营行为的处理方式不同。第一个方案，双方只签订一个房屋租赁合同，把销售水电视同营业税的混合销售，一并征收营业税，而相应的水电费进项税额不能扣除；而第二个方案，双方分别签订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收入就应缴纳增值税，进项税额允许抵扣，从而减轻了企业税收负担。