企业征地与建设，是企业做大做强的必须环节。土地是金，土地是银，土地是最稀缺的资产，是增值潜力最大的资产。随着国家粮食安全形势的变化，土地会越来越珍贵。据研究，许多制造业赚钱是很少的，他们的资产增值靠的是土地。某教授2013年3月在某开发区征地50亩，当时基准地价16万元／亩。5月份他交清了800万元，政府给了他用地红线图。7月1日，该地基准地价调整为48万元／亩。结果他的50亩地，不到2个月，就为他涨了1 600万元。土地和房屋，完成折旧后的残值，不像汽车、机器设备那样，卖不了几个钱，反而远远大于它的原值，成为企业积累的财富和资产。许多企业，赚钱就赚在土地和房产上。企业的融资成本，只要低于土地和房产的增值速度，企业就是赚钱的。若企业将土地和房产抵押给银行，只要土地和房产的增值速度大于银行的利息，企业就是赚钱的。因此科技人员创业要适时征地，能征地时优先征地，面积尽可能大，要留有发展余地，尽可能地把现金资产变为土地资产。

企业征地与建设的流程是：编写征地可研报告，与政府招商部门洽谈；与政府或园区管委会签订投资协议；投资者注册公司；缴纳定金；到发改部门立项（注意投资额，争取在县区上环评），同时请规划部门出具蓝线图和规划条件书（管委会协助）。

业主寻找设计单位并与其签订设计协议，设计单位开始设计（注意功能合理符合要求，符合功能最优的容积率和建筑密度，至少要满足政府要求的低限。以下由设计单位牵头完成相关手续），同时请规划局测绘队测绘放点，寻找施工单位场评（场评高程要报管委会审核）；总评图设计完成后报规划局组织专家评审（管委会协助）；通过后再报规委会审查通过；再报规划局审定通过并盖章。业主寻找地堪单位地堪，同时寻找环评单位进行环评、安评单位进行安评并进行职业卫生评价，办理用电、用水、道路开口等手续。与电力安装单位签订变压器安装协议（早办理，从签订协议到接通电源，要几十天，不可控，施工必须通电）。

总平图规划局盖章后，设计单位进行施工图设计；施工图设计完成后业主请内行优化图纸；图审公司审图（注意建筑面积与规划总评图标注的容积率一致；设计单位、地堪单位要对审图意见作回复；审图公司在地堪资料上盖章）；建设局施工图备案，同时业主寻找造价单位计算工程量和造价（注意优化图纸结构）；寻找招标单位咨询招投标、寻找施工方和监理方询价（施工方和监理方确定后，双方到招标单位完善报建设局招投标备案的手续，同时请测绘队放线，将水准点和高程控制点给施工方，施工方复核无误后据此控制点定位放线，准确写出围墙位置、房屋的角点、变压器的位置等，才能进场开始修建围墙、大门、道路、工棚等，做动工前期准备。

建设局施工图备案后，设计单位开始协助做消防审查、防雷审查；招投标结束后，委托招标单位到建设局招标办办理招投标监督备案（以后由施工方牵头完成相关手续）；到建设局办理实名信用管理登记；到建设局安监备案（环评、安评、消防审查合格后）；到建设局质监站办理提前介入备案。完善相关手续后，建设局安监、质监进场同意后方可动工建设。

竣工后建设工程竣工资料进馆；建设工程竣工验收（及竣工结算）备案。

国土证办理后，到规划局补办《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程规划竣工验收合格证》；到公安局消防大队补办《建筑工程消防设计审核意见书》；到建设局补办《建设工程施工许可证》《建设工程质量监督备案》。

最后房管局办理房产证（注意平时对规划、建设、立项、环评、安评、消防审查、防雷审查等所有资料的收集和保存）。

注意的问题：

①企业要高度重视规划设计，千万不要小看了“图纸上修房子”。这关系到今后房屋布局是否合理，特别是关系到修建成本的大小。要与设计人员多沟通，要让设计人员了解企业的功能布局和当地的报建政策，做到尽可能最优。要在总平图上交规委会以前就要沟通好，要多找几个专家看看。一旦总平图上交了规委会，规划局盖了章，要再修改就难了。

规划设计时要注意容积率和建筑密度，满足政府规划条件的最低限就行了，尽可能地增高层、留空地（在优先满足建筑密度最低限的前提下，通过增加高层，满足容积率）。不要为了享受政府增大容积率少缴报建费的政策盲目增加容积率，导致少绿化、少空地，连安变压器都找不到地方，工厂一点环境都没有，就得不偿失了。(www.daowen.com)

施工图送图审公司前，要多找几个专家看看，如何优化图纸，降低建设成本，图审结束后要作大的修改就难了。最好请当地的审图机构审图，方便今后有问题修改；同时注意零差错。一是审图文件上各子项面积，与规划局批准总平图上的面积一致；二是审图文件上各子项名称，封面与内页一致，都要求零差错。审图意见上各建筑面积相加，要符合总平图上的容积率要求。因此，千万不要忽视图纸上修房子的工作。以后施工、监理、质监都是照图施工，就是打官司，也是以图纸为依据。要特别注意对地基的处理，这是最容易忽略的地方，也是最花钱的地方。

注意审查窗户、雨水管道接口、防火分区等细节，这些对建筑质量影响不大，但影响使用功能。

②不要忽视地堪报告。地基处理一般由有资质的地堪公司做设计，设计单位是没有设计地基处理的。施工图上对这部分优化也不够，招投标时这部分一般也没有报价，这是一笔不小的投入，业主要高度重视。

③不要忽视复核。测绘队将基准点交付后，要复核。园区管委会将配套管网坐标交付后，要复核以减少差错。过去曾经有人按测绘队放线，结果围墙修到别人的厂区；厂区管网低于周边配套管网2米多；门口道路比给的高程低了30厘米，这些业主要高度重视。

④科学使用资金。基本建设虽然投资很大，但资金使用确是分期的，部分施工还可垫资修建。一般说来，业主将报建费、安电费上缴后，还有几百万元的资金剩余就可动工了。以后每月有100～200万元的收入，就可按修建进度付款了。

⑤要先到发改局立项。今后规划、报建、环评、安评、消防审查等所有项目名称，必须与发改局立项名称一致，否则，今后办理房产证等手续，会遇到很多麻烦。

⑥注意企业的功能布局。行政综合楼、职工倒班宿舍、职工食堂、生产车间一样都不能少。有条件的企业，还要规划科技楼、检测中心、库房等。特别是倒班宿舍和职工食堂，很多企业受沿海影响，在规划时想的是外面送（租）而没有规划，建好后若外面送（租）落实得不好，又想自己建，常用行政综合楼或生产车间改造，用行政综合楼改造是可以的，用生产车间改造就违规了。所以，规划时要规划职工倒班宿舍和职工食堂，建好后若外面送（租）可靠，改作它用就行了。若职工倒班宿舍不行，可用科技楼（专家宿舍）代替。科技楼若单独立项，单独结算后可以享受加速折旧，折旧费用可以享受加计扣除。

⑦督促承建方按月支付民工工资。由于建筑行业的付款规律，经常出现三角债，但民工工资确不能拖，必须按月发放。建设方一定要督促承建方按月发放并公示，否则，届时民工堵门索要工资，建设方就傻了。民工没有拿到工资，他最简单的办法，就是堵你的门。所以，建设方一定要督促承建方按月发放民工工资并公示（存档）。要在修建协议中约定，若民工或承建方债主围堵建设方工地，每次扣承建方2万元。承建方也要注意劳务分包商领到工资后不按时发给民工。要督促劳务分包商发放民工工资，要进行公示，并同时公示承建方给劳务分包商的付款凭据，接受民工监督。并约定若民工围堵建设方工地，由劳务分包商承担扣款责任（扣款2万元）。

⑧注意签订廉洁修建协议。建设前签订廉洁修建协议，规范建设方、承建方、监理方的行为；建设中开好生产调度会，及时纠正建设中出现的问题，形成会议纪要，建设方、承建方、监理方三方都要签字，对保证工程质量，加快工程进度，有意想不到的效果。

⑨注意督促承建方、监理方按照《地面建筑工程竣工档案进馆内容一览表》（建设局领取）要求，平时就要收集材料，在签订施工合同时，明确后期费用（30%以上）要在地面建筑工程竣工档案进馆后再支付，以强调承建方、监理方平时收集资料的责任心。要注意白蚁防治、防雷检测资料的准备和后期资料的收集。很多企业到后期办不了房产证，就是资料进馆工作没有做好。有的是平时收集不够、有的是人员更换导致资料遗失、有的是尾款没有结清，等等，导致资料进不了馆，企业办不了证。建筑方一定要注意后期费用（30%以上）要在地面建筑工程竣工档案进馆后再支付。