以退为进，商城业主缴清拖欠巨额服务费

由于不便言明的非管理原因，某公司入住××商城后，便不按时交纳服务费，甚至把交服务费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难，以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠服务费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月服务费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的服务费已全部缴清。

点评：物业服务企业追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感动“上帝”的。

房子未住，业主拒交服务费怎么办？

一、案例回放

某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业服务企业却发出了多份催交物业服务费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业服务费？

二、案例分析

认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。

物业服务费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因服务费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交服务费，物业服务企业收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业服务的运作过程看，物业服务工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。

因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因物业服务企业的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳物业服务费。(www.daowen.com)

三、解决方法

物业服务企业接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有建设单位未卖出的房屋才可以减免部分物业服务费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐物业服务费，还需缴纳滞纳金。物业服务企业还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了物业服务费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，物业服务企业减免了该女士的物业服务费滞纳金。

租户欠缴物业服务费的应对

一、案例回放

某年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业服务费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业服务企业的催款函，说已欠付近一年的物业服务费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业服务费，物业公司不应再向业主催缴物业服务费。

二、案例分析

根据规定，物业服务企业按照其与业主签订的物业服务合同提供物业服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业服务费。对业主来说，在接受了物业服务企业提供的物业服务后，有义务按约定支付相应的物业服务费。

在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业服务企业。物业服务企业可根据房东和房客对物业服务费缴付的具体约定向有关义务人收取物业服务费。也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业服务费，物业服务企业可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业服务费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业服务费应当由房东承担。

根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业服务费，物业服务企业向业主收取物业服务费是有法律依据的，因为其要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业服务费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。

三、解决方法

物业服务企业接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业服务企业告诉履行必要的手续，以便物业服务企业掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作，还可避免问题的出现。