1.物业管理审计应关注的问题

物业管理项目审计是一种比较特殊的审计，在实际工作中应予以关注。

1）物业管理审计不应仅关注真实性，还要关注合理性和科学性。

一般的审计只要关注财务报表的真实性和客观性就可以了。但是物业管理审计作为一种具有一定特殊性的专项审计，要考虑一些实际情况和其他因素。比如按照正常情况人工费在物业管理成本中应占30%～40%，但近些年由于人工费大幅上升，而物业服务价格却原地踏步，导致人工费绝对数和占比均大幅上升。以目前深圳的情况为例，大部分物业管理项目人工费占比均超过50%，从客观现实出发，这个比例应算正常。但这个占比如果超过70%，则除反映出服务品质必然大幅下降外，还反映出人工费过高。此时审计人员应进一步寻找下面两个关键证据：一是是否通过抬高人工费转移物业服务费；二是物业服务费过低，这种情况审计人员可以出具提示性意见。

2）对物业管理项目的审计一般情况下不需要界定哪些支出属于项目物业服务费，哪些支出属于物业服务企业，除非另有约定或物业服务企业违约将公司本部成本摊入物业管理项目。

这是因为从物业管理的本质上说，物业服务企业组成一个项目团队对一个项目进行管理、服务，物业服务企业在获得该项目上缴的酬金后，所有项目服务支出，包括项目管理机构人员的所有开支，都应由物业服务费中开支，界线是非常清楚的。然而，现实中有的会计师事务所在出具物业项目审计意见时，竟会指出物业管理项目工作人员的工资由物业服务费中开支，而奖金则应由其上级物业服务企业支付，理由是奖金是老板的奖励，这是毫无道理的。

3）审计工作不能只顾经济利益，钻业主和物业服务企业矛盾纠纷的空子，为了经济利益丧失审计工作的公正性。

在一些地方，由于物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷比较普遍，业主纷纷拿起法律武器维护自身的权益，这本无可非议。但有的会计师事务所看到这是逐利的机会，加之有的地方将业主委员会活动经费纳入物业服务费用开支，在业主委员会单方聘请会计师事务所时，就会出现任由会计师事务所抬高价格的情况，现实中就有将几千元的审计费，要到好几万元的情况。出现这样的情形，审计报告的公正性和独立性就不得不让人产生怀疑了。

2.物业管理审计的范围与内容

不管是例行性审计，还是争议性审计，物业管理审计关注的焦点就是物业服务费使用是否合理。一般而言，审计内容主要包括以下方面。

（1）物业服务费收入情况

1）物业服务费实收与应收情况。(www.daowen.com)

2）停车场收入等属全体业主共同所有的收入情况。

3）其他属于全体业主共有资产，场地、场所、房屋等资源所产生的收益情况。

（2）物业服务费支出情况

1）物业服务费的使用是否按管理预算的计划开支。

2）物业服务费的各项开支是否与市场价格差距过大。

3）物业服务费的有关采购数量是否与实际需要差距过大。

4）物业服务费是否存在转移、套现、借支等情况。

5）物业服务酬金是否存在超约定计提并未经过业主大会或业主委员会同意的情况。

6）其他违反合同约定及相关政策法规的财务行为。

3.物业管理审计合同的签订

在开展审计工作之前，要签订审计业务约定书。一般而言，审计业务约定书应当包括的基本内容如下：签约双方的名称、委托目的、审计范围、会计责任与审计责任、签约双方的义务、出具审计报告的时间要求、审计报告的使用责任、审计收费、审计业务约定书的有效期间、违约责任、签约时间、签约双方认为应当约定的其他事项。