物业服务收费主要有酬金制和包干制两种形式。包干制下，业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，物业服务企业和业主是单纯的服务和被服务的关系。物业服务企业作为一个独立的企业法人，按市场规则运作，业主无权干涉其经营管理。业主关注的仅仅局限在服务品质方面。而在酬金制下，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业后，其余全部要用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。很明显采用酬金制的项目，其财务运作较采用包干制收费的项目要相对复杂一些，所以我们提出项目经理要掌握不同收费方式下的项目财务运作流程，主要就是要掌握酬金制的运作流程。

酬金制的运作流程包括以下内容：制订年度工作计划，编制年度管理预算，提交委托方审核，执行计划、预算，公布费用使用情况，年终决算、结算。

具体运作时，需要关注以下一些主要环节和细节。

1.制订年度工作计划

年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑以下三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和承诺等；二是合同的甲方在外部环境变化后对物业服务和物业服务企业提出的新要求；三是物业服务企业自身提出的新追求和新目标。

2.编制年度费用预算

编制年度费用预算，重点考虑以下三个方面：一是年度工作计划的内容和要求；二是往年物业管理开支的历史数据；三是已经发生的和/或可预期的物价变动、费用变动情况。编制年度预算既要做到没有遗漏的项目内容，又要留有余地。

3.提交委托方审核

制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方——物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给委托方留有足够的时间，物业服务企业还应当将年度工作计划和年度费用预算提前30～45天送达委托方，以确保年底以前能确定下年度的工作和预算。(www.daowen.com)

4.执行计划、预算

执行过程中，物业服务企业对工作计划中明确的内容、标准、目标和承诺等，应该努力完成，如果因外部客观因素影响需要部分调整的，应该事先告知委托方，达成谅解后才能进行变更。费用预算在总量不变的前提下，可对具体项目进行合理调整；对超出预算总额的费用则必须事先报给委托方审核，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要变更的，可邀请第三方（如社区工作站、行政主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。

5.公布费用使用情况

依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的财务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主委员会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业主委员会对公布的财务情况提出质询时，物业服务企业应当及时给予答复。委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当聘请有专业资质的会计师事务所进行审计。业主、业主委员会不可以直接到物业服务企业查账。

6.年终决算、结算

经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。

经过一年的物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用；如果有不足，也应由业主承担。在具体结算时则可采用以下三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其他公共收益贴补；三是在下一核算年度中以调整服务项目的方式冲减。