1.完全独立核算的会计主体

这一形态物业管理项目的财务管理以业主利益为重，根据物业服务费主要是应用在物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的物业服务费。这使得应该用做对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布物业服务费收支报表，为使管理处的财务管理合理有效，不出偏差，物业服务企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业服务企业审批，形成了企业运作规范、物业服务费使用有保障、业主满意的良性状态。

2.物业服务企业统管分账核算的会计主体

一些物业服务企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的账目进行分别核算，形成了物业服务企业统管各管理处财务并分账核算的情况，有的企业采用某些工商企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有以下四个问题可能存在：一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识。二是各管理处的管理费都在企业账户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假账，侵占业主利益。三是增加了企业的管理成本，管理处的财务人员撤销、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业服务企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本（深圳规定比例为不超过物业服务费收入的10%），且不能增加，形成了企业不必要的负担。四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金；另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业服务企业实行，但毕竟容易因对管理处财务管理和服务费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业服务企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如逐渐向完全独立的管理处会计主体形态过渡。

3.内部物业业主附属型的会计主体(www.daowen.com)

政府办公大楼，企事业单位自有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业管理，成立了物业服务企业，但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业管理由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业管理中的财务管理是高度集中的，因此此类物业管理的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大、中修理和物业设备设施的更新改造，其物业管理维修改造基金应该被建立，并逐渐积累进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。

4.非独立核算的收费点

一些小型单项建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业服务企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，有的在部门下设一个管理处这类机构，在物业管理运作上也采用了物业服务企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位。这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，物业服务费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业管理支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业服务企业管理一两个小型物业，没有其他的经济来源，也采取这种办法，把物业服务费作为企业的业务收入，所收取的物业服务费，除了尽量满足人员工资需求外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。

以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业管理行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，是应该尽早取缔和避免产生的一种形态。