1.业主入住前与建设单位沟通的关注点

（1）必须具备过硬的专业知识 此阶段与建设单位进行沟通的一个重要环节，就是物业服务企业要针对日后的物业管理工作所需而向建设单位提出合理化、专业化建议。这就要求物业服务企业的工作人员要具备丰富的管理经验及过硬的专业知识，从而能合理准确地提出专业化建议，并得到建设单位的认可。

（2）摆正立场，端正态度，以理服人 建设单位在做好项目的规划与设计并已着手开始施工后，如果物业服务企业提出一些修改或改造建议，势必都会影响或破坏项目原规划的完整性。若是比较细小的环节，且对原规划设计影响不大，建设单位一般都会欣然接受；但如果物业服务企业所提建议将会对原规划设计产生较大影响甚至破坏了原规划意图，建设单位就较难接受了，如果双方都坚持自己的观点和态度，沟通就很难进行下去，甚至会出现僵局。此时，物业服务企业的工作人员应首先考虑如不按照本方意图操作，是否将会对日后的管理工作产生巨大的影响以致有些工作根本无法顺利开展，如果答案是肯定的，则必须向建设单位表明观点，用有力的理论和实践根据说服建设单位，尽量达到本方的目的；如果改选建议对日后的管理工作影响不大，或可以通过管理方法的修正而可以不对原方案加以修改，则应主动站在建设单位的立场上，考虑所提建议是否真正会影响项目的全局规划、甚至影响对外宣传及销售效果，若果真如此，物业服务企业就应该另辟蹊径，找出更好的解决办法。

2.接管验收阶段与建设单位沟通的关注点

物业管理的接管验收，是指物业服务企业在接受委托进行物业管理时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合验收的过程，它是在市政相关部门竣工验收合格的基础上，以满足使用功能为内容的再验收。

（1）把握沟通的技巧 在接管验收阶段，物业服务企业与建设单位之间的沟通，大部分属于针对细节问题的沟通，物业服务企业为方便日后的管理工作，应尽量找出所有硬件方面存在的问题，然后提交给建设单位进行整改。而此类沟通因涉及的实质问题较多，所以在与建设单位沟通时更应注意把握技巧。

（2）注意沟通的形式 接管验收期间，双方的沟通工作一般都是由分项主管人员负责。物业服务企业各专业负责人在验收完毕后，不要随随便便地在口头上传递信息给对方，而应将所发现的问题集中汇总，经反复推敲确认后，以书面的形式交付给建设单位，并及时对建设单位提出的疑问加以解释或补充，这样可以向建设单位表明物业服务企业对提出的问题的态度是严肃认真的，请对方给予充分重视，并且可以作为进一步沟通的依据。

3.日常管理期与建设单位沟通的关注点(www.daowen.com)

社区进入到日常管理阶段后，物业管理应继续与建设单位保持沟通，以尽量保护业主和企业的最大利益。当一个新项目的物业管理工作进入到日常管理阶段后，物业服务企业与建设单位的沟通会逐渐减少，沟通的内容一般主要集中在项目免费维修保养阶段；而在品牌宣传方面，建设单位也会经常与物业服务企业协作开展。另外，物业服务企业还应与建设单位保持长期的经常性的联络，以期为双方更进一步的合作打下基础。期间，物业管理与建设单位的沟通应注意以下四个方面：

（1）保持畅通的联系 从项目入住开始，物业服务企业与建设单位双方为能及时沟通而已经明确了固定的联系人。同样，在进入日常管理阶段后，双方也应继续沿用这种联系方式。一般情况下，建设单位会派专人在物业现场驻扎一段时间，以随时解决问题，如果建设单位没有委派专人驻扎，物业服务企业应向对方提出此建议。

（2）做好书面记录 当物业服务企业发现问题后，应及时做好书面记录，在转呈给建设单位方的负责人时，还应做好转呈签证，包括接收人的签名、处理时限等，以备日后出现问题时有据可查。在将问题转呈给建设单位前，物业管理人员应注意保证问题的有效性，因建设单位方面只负责处理自身应承担的工作，如果将不属于其责任范围内的问题一并交由其处理，会造成故意推卸责任的印象，引起对方的不满，影响解决。

（3）问题的效果 在问题的处理时限到期后，物业管理人员应先查验问题是否已处理完毕，如果建设单位还没有进行处理或虽经处理但仍不合格，则应再次与其进行沟通，可以依据先前所作记录进行口头上的沟通，如果对方不予回应，则再次进行书面转呈，并适时地与对方负责人沟通，以督促工作人员及时处理问题。

（4）友好合作，大力协助 为了能在保修期内尽量发现与解决存在的问题，为日后的管理工作奠定良好的基础，物业服务企业应保持与建设单位之间的友好合作。进入日常管理阶段后，除物业公共设施设备存在的问题外，业主自用房屋因大部分处于装修期，也会出现各种各样的问题，为了维护业主的利益并使管理工作顺利进行，物业管理不能与建设单位产生激烈的冲突和矛盾。为保证双方的友好合作，物业管理应处于主动的地位，当有问题发生时及时与建设单位沟通，沟通时注意保持温和、谦逊的态度，即使是建设单位应承担的责任，也不应该表现出质问的态度，解决问题才是最终的目的。如果因沟通不当而使问题得不到解决，结果只能是物业管理一方得不偿失。

另外，在解决问题期间，物业服务企业应时刻给予建设单位大力的协助工作，如果有些问题物业管理人员可以解决，则可在与建设单位沟通后主动承担处理工作，这样建设单位会感受到物业管理合作的诚意，在处理问题时也会更加积极有效。