1.准确界定房屋维修养护管理范围
房屋维修养护责任的划分是为了确定物业服务企业、业主和使用人应分别承担的维修责任和担负维修费用的界限。其基本原则有以下3条：
（1）新建房屋在保修期内 新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差由建设单位负责。具体保修期如下：
民用与公共建筑的土建工程为设计合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；小区道路为1年。
（2）保修期满后 保修期满后，由业主承担房屋维修责任。对业主委托物业服务企业管理的物业，具体规定如下：
1）物业服务企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的维修责任。
房屋建筑共同部位包括楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等。物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化区、室外泵房、自行车棚、停车场等物业，附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。
2）业主承担物业内自用部位和自用设备的维修责任。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行维修，也可委托他人或物业服务企业维修。但物业服务企业都负有检查监督的责任。维修费用由业主支付。
3）其他情况。
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
2.掌握房屋养护具体要求
（1）地基基础的养护 地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：
1）杜绝不合理荷载的产生。
地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地表面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增大而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。
2）防止地基浸水。
地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。
3）保证勒脚完好无损。
勒脚位于基础顶面，将上部载荷进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。
4）防止地基冻害。
在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其他的保温措施。
（2）楼地面工程的养护 楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而水地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。需要注意以下几个主要方面：
1）保证经常用水房间的有效防水。
对厨房卫生间等经常用水的房间，要注意保护楼地面的防水性能，更需加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用。切不可将就使用，以免形成隐患。
2）避免室内受潮与虫害。
室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易产生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。
建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以更需做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢筋混凝土建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。
3）加强对房屋装修的科学管理。
使用过程中出现功能变化与装修档次要求的提高，对所拥有的物业进行二次装修与改造已成为一种常见的现象。采用不科学的施工方法和设计格局，经常产生对房屋极为不利的后果。如在吊顶时砸穿楼板，导致受力钢筋腐蚀与楼板应力失衡；在地面装修时破坏了原用防水层而未采取补救措施，发生严重渗漏事故；在增设隔墙或地面装修时选材过重而形成不合理荷载分布，甚至危及使用安全等。所以，必须加强对房屋二次装修与改造的科学管理，保证业主在满足自身需求时，不致损害整个房屋的正常使用。
（3）墙台面及吊顶工程的养护 墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与项目的经济利益。
墙台面及吊顶工程一般含下列装饰工程部分：抹灰工程，油漆工程，刷（喷）浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法、材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。
养护管理要求如下：
1）定期检查，及时处理。定期检查一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止造成更大的损失。对使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品工程。
2）加强保护与其他工程相接处。墙台面及吊顶工程经常与其他工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防裂、防胀。如水管穿墙套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取适当手段与科学的施工措施。
3）注意清洁与清洁方法。保持墙台面及吊顶清洁。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。
4）注意日常工作中的防护。防止掠、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能操作墙台面材料的情况，要采取预防措施。对日常工作中难以避免的情况要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张贴、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。
5）注意材料的工作环境。遇有潮湿、油烟、高温、低温等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止其处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原的条件下更换材料，但均须由专业人员操作。
6）定期更换部件，保证整体协调性。由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因此，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。(www.daowen.com)
（4）门窗工程的养护 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见问题；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。
在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面：
1）严格遵守使用常识与操作规程。门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；遇风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗变形，关闭不严或启闭困难。
2）经常清洁检查，发现问题及时处理。门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用（如关闭不严等）。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其他部分造成破坏或发生意外事件。
3）定期更换易损部件，保持整体状况良好。对使用中损耗较大的部件应定期检查更换；对需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应的润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。
4）北方地区外门窗冬季使用清理。北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害，所以应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。
5）加强窗台与暖气的使用管理。禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。
（5）屋面工程维修养护 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温（南方为隔热）等，由于建筑工艺水平的提高，现在又增加了许多新的功能，如采光、绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂，最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并起着对其他结构及构造层的保护作用，所以，防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的重点内容。
屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲刷、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗透漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，所以，在防水层使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效，以延长其使用寿命，节省返修费用，提高经济效益。
养护中要注意以下几点：
1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态。一般对非上人屋面每季度清扫1次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长。遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。对上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施（如落水口）以及防水关键部位（如大型或体形较复杂建筑的变形缝）。
2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理。定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。
3）建立大修、中修、小修制度。在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长期内获得更高的经济效益。
4）加强屋面使用的管理。在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。对上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见问题，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能（包括上人屋面的景观要求），其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。
5）建议建立专业维修保养队伍。屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业服务企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。
（6）通风道的养护管理 由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽量选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道；而且必须选用防串味的新型风道。
在房屋使用养护过程中，应注意以下几方面：
1）业主在安装抽油烟机和卫生间通风机时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。
2）不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。
3）管理处每年应对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。
4）检查时可在楼顶通风道出屋面处检测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。
5）通风道发现小裂缝时应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。
3.掌握房屋维修养护管理标准
（1）房屋维修标准 按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”、“二等以下”两类分别制订。划分两类房屋的目的在于对原结构、装修、设备较好的一等房屋，加强维修养护，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要是通过维修，保证住用安全，适当改善住用条件。
一等房屋标准：钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑；楼地面不得使用普通水泥或三合土面层；使用纱门窗或双层窗的正规门窗；墙面有中级或中级以上粉饰；独厨、有水、电、卫设备，采暖地区有暖气。
低于上述条件的为二等以下房屋。
（2）房屋分项维修标准 维修标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程、金属构件以及其他工作等八个分项工程进行确定。
1）主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件的维修。当主体结构损坏严重时，不论维修哪一类房屋，均应要求牢固、安全。
2）木门窗及装修工程。木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。
3）楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整，不起砂，拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。
4）屋面工程。屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。
5）抹灰工程。抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。
6）油漆粉饰工程。油漆粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制订养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。
7）金属构件。应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的拆除。
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